Czy decyzję o zaciągnięciu kredytu w banku na remont może podjąć sam zarząd wspólnoty, czy musi być zawsze głosowanie wśród jej członków?

Paweł Puch: We wspólnocie mieszkaniowej są dwa rodzaje decyzji: czynności zwykłego zarządu podejmowane przez zarząd samodzielnie i czynności ten zwykły zarząd przekraczające, które wymagają zgody właścicieli podjętej w drodze uchwały.

Zaciągniecie kredytu będzie czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a więc zawsze będzie wymagało podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały. Dopiero po podjęciu uchwały i na podstawie udzielonego w niej przez właścicieli lokali pełnomocnictwa zarząd podpisuje z bankiem umowę kredytową.

Wspólnota przegłosowała, że weźmie kredyt w banku na remont budynku. Czytelnik nie głosował, ale jest przeciwny. Pyta, czy wspólnota może go zobowiązać do spłacania rat kredytowych. Wolałby wnieść swój udział w gotówce i nie być współkredytobiorcą. Czy takie rozwiązanie jest możliwe? Jak ocenić jego wkład?

Uchwały co do zasady zapadają głosami właścicieli posiadających łącznie ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem wspólnota mieszkaniowa może podjąć wbrew woli jednego z właścicieli uchwałę o zaciągnięciu kredytu, który później – tak jak każde inne zobowiązanie – spłacać będą wszyscy właściciele.

Właściciel ma natomiast możliwość zaskarżenia każdej uchwały do sądu. Powództwo może być wytoczone w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wspólnota mieszkaniowa może przyjąć, że część właścicieli pokrywa swoją część kosztów remontu budynku wkładem własnym, a na resztę kosztów remontu zaciąga się kredyt. Jednak zależy to od decyzji ogółu właścicieli co do zasad finansowania remontu przyjętego w uchwale, a nie od decyzji właściciela, który gotówką dysponuje.

Właściciel lokalu partycypuje w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a więc także w kosztach remontu budynku w wysokości udziału związanego z jego lokalem w nieruchomości wspólnej. Np. koszt remontu wynosi 200 tys. zł, udział w nieruchomości wspólnej związany z lokalem – 2345/23450, zatem na danego właściciela przypada kwota 20 tys. zł.

Jak jest zwykle zabezpieczony taki kredyt dla wspólnoty i czy utrudnia sprzedaż lokali? Czy kredyt na remont budynku wspólnotowego obciąża każde z mieszkań?

W kwestii zabezpieczenia kredytu banki często wymagają udzielenia bankowi pełnomocnictwa do rachunku wspólnoty i traktują takie pełnomocnictwo jako wystarczające zabezpieczenie terminowości spłaty kredytu. Pełnomocnictwo takie w przypadku braku terminowej spłaty umożliwia bowiem bankowi samodzielne ściągnięcie z rachunku wspólnoty należnych mu rat.

Niektóre banki mogą też wymagać od wspólnoty zawarcia umowy ubezpieczenia spłaty kredytu i jej cesji na rzecz banku. Spłata kredytu zaciągniętego przez wspólnotę mieszkaniową obciąża wszystkie lokale w danej wspólnocie mieszkaniowej, tak jak spłata wszystkich innych zobowiązań wspólnoty mieszkaniowej.

Taka spłata ma wpływ na możliwość sprzedaży mieszkania, ale działa nie tylko na minus, ale i na plus. Na minus działa fakt, że w związku z koniecznością spłaty kredytu właściciel przynajmniej przez pewien czas wnosi co miesiąc większe opłaty na koszty zarządu, co na pewno ma wpływ na decyzje o zakupie przez potencjalnego kupującego.

Na plus działa jednak fakt, że w wyniku zaciągnięcia kredytu dokonano remontu budynku, co zwiększa wartość nieruchomości i wpływa na większą jej atrakcyjność, a zatem na zainteresowanie wśród kupujących.

Podsumowując: w wyniku remontu budynku sprzedający może się spodziewać, że uzyska większą cenę za swój lokal niż przed remontem, zwłaszcza jeżeli był to kompleksowy remont całego budynku, oraz że łatwiej będzie mu sprzedać mieszkanie.

Czytelnik kupił mieszkanie w kamienicy. Okazało się, że oprócz czynszu i składki na fundusz remontowy musi też płacić ratę kredytu na remont, jaki zaciągnęła wspólnota, której stał się członkiem. Czytelnik pisze, że to dla niego zbyt duże obciążenie. Uważa, że został wprowadzony w błąd przez sprzedającego, który zataił tę informację, i że kredyt obciąża poprzedniego właściciela, który głosował za remontem. Czy ma rację? Czy taka informacja mu się należała?

Ta informacja oczywiście mu się należała. Sprzedający powinien poinformować kupującego o opłatach, jakie się wiążą z danym lokalem. Jednak kupujący przed kupnem powinien sprawdzić, jakie koszty wiążą się z użytkowaniem lokalu. W tym celu można poprosić właściciela o przedstawienie zaświadczenia zarządu wspólnoty odnośnie do zestawienia kosztów. Można też porozmawiać z członkami zarządu o planowanych w przyszłości remontach czy planach wspólnoty.

Kupujący, który twierdzi, że nie wiedział, jakie koszty trzeba ponosić w związku z nabyciem danego lokalu, po prostu wykazał się skrajną lekkomyślnością i ignorancją przy kupnie lokalu, więc poniesie tego konsekwencje. Może wprawdzie spróbować sądownie unieważnić umowę sprzedaży, którą zawarł, ale zapewne sprzedający stwierdzi, że informował go o kosztach związanych z lokalem, i będzie to tylko jego słowo przeciw słowu byłego właściciela.

Ponadto z reguły w umowie sprzedaży znajduje się zapis, że zapoznał się ze stanem nieruchomości, lub podobna formuła, która czyni takie żądanie raczej bezskutecznym.

Kto odpowiada za to, aby przeglądy były przeprowadzone na czas? Zarządca, administrator czy zarząd wspólnoty? A kto odpowiada za to, żeby wcielić w życie zalecenia z takich przeglądów?

Co do zasady organem wspólnoty mieszkaniowej jest jej zarząd i na nim ciąży bieżące zarządzanie nieruchomością, w tym dbanie o terminowe przeglądy budynku i instalacji oraz wykonywanie zaleceń pokontrolnych.

Jeśli jednak we wspólnocie mieszkaniowej występuje zarządca lub administrator, to zakres jego obowiązków określa umowa zawarta ze wspólnotą mieszkaniową. Z reguły w umowach tych takie czynności ceduje się właśnie na te osoby z uwagi na ich wiedzę w tym zakresie i ich doświadczenie zawodowe.

Co zatem powinien zrobić niezadowolony z remontu członek wspólnoty?

To właściciele lokali podejmują decyzje o remoncie w formie uchwały. Najczęściej robią to na rocznym zebraniu właścicieli, określając plan remontów na dany rok i sposób ich finansowania. Zarząd więc realizuje tylko uchwałę właścicieli w sprawie zaplanowanych remontów.

Jeżeli właściciel lokalu stwierdzi niedoróbki w wykonaniu remontu, zgłasza je zarządowi, a ten w ramach reklamacji do firmy, która wykonała remont. Jeżeli jednak zarząd wykonuje uchwały nieudolnie lub ich nie wykonuje, to należy pomyśleć o jego zmianie. Warto pamiętać, że osoby sprawujące zarząd ponoszą zarówno za swoje działania, jak i zaniechania odpowiedzialność cywilną i karną.

Jeżeli zatem jakiekolwiek działanie danej osoby wyczerpuje znamiona przestępstwa, będzie ona ponosiła odpowiedzialność karną np. za sprzeniewierzenie pieniędzy wspólnoty mieszkaniowej.

Jeżeli dana osoba przez swoje działania lub zaniechania naraziła wspólnotę na szkodę, może też ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą. Należy też pamiętać, że zarządca nieruchomości, posiadający licencję, podlega dodatkowo zawodowej odpowiedzialności dyscyplinarnej, a najsurowszą karą jest pozbawienie go licencji.

CV

Paweł Puch - prawnik specjalizujący się w problematyce nieruchomości. Ekspert Blog.morizon.pl. Autor artykułów, opracowań i opinii prawnych dotyczących nieruchomości.

Obowiązkowe przeglądy techniczne całego budynku

Zgodnie z prawem budowlanym obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej :

1. Co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) lub co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 mkw.

2. Co najmniej raz na pięć lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

3. Polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej kotłów oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych: a) co najmniej raz na dwa lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności ponad 100 kW, b) co najmniej raz na cztery lata – opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym o efektywnej nominalnej wydajności 20 kW do 100 kW oraz kotłów opalanych gazem.