Jak szacuje firma analityczna REAS, monitorująca sektor nieruchomości mieszkaniowych, w sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) po dziewięciu miesiącach 2016 r. firmy deweloperskie sprzedały 43,5 tys. lokali. Wszystko wskazuje, że w tym roku padnie nowy rekord – w całym 2015 r. nabywców znalazło 51,8 tys. lokali.

Według REAS zmniejszenie oferty związane jest z wyczerpaniem funduszy na program „Mieszkanie dla młodych" i dotyczy głównie segmentu popularnego, najbardziej powiązanego z „MdM". Deweloperzy uzupełnili ofertę w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie oraz apartamentów. Na koniec września w ofercie w sześciu największych miastach było 51 tys. lokali – tyle samo, ile na koniec czerwca.

Ceny będą niższe?

– Rekordowa sprzedaż w 2016 r. jest efektem równoczesnego wystąpienia wielu czynników wspierających popyt, m.in. rekordowo niskich stóp procentowych, które z jednej strony sprzyjają zaciąganiu kredytów hipotecznych, a z drugiej pobudzają rynek zakupów inwestycyjnych. Ponadto w 2016 r. program „MdM" osiągnął swoje maksimum pozytywnego wpływu na popyt – komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS. Zwraca uwagę, że oferta deweloperów jest szeroka i zróżnicowana, a koszty realizacji inwestycje dość stabilne.

Czego można się spodziewać po przyszłym roku?

– Z pewnością mniejsze będzie finansowanie z programu „MdM". Do tego w drugiej połowie roku może wzrosnąć nieco koszt kredytów hipotecznych. Nic nie wskazuje jednak na to, by już w 2017 r. znacząco wzrosły stopy procentowe, dlatego popyt inwestycyjny powinien się utrzymać na wysokim poziomie. Tak więc, chociaż sprzedaż będzie najprawdopodobniej nieco niższa niż w mijającym roku, 2017 r. powinien być dobry dla firm deweloperskich – ocenia Kirejczyk. – Sytuacja może się zacząć zmieniać wyraźniej w 2018 r. Program „MdM" będzie wspierał sprzedaż zapewne tylko na samym początku roku, a jednocześnie zaczną wyraźnie rosnąć stopy procentowe i marże doliczane przez banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych.

Jednak w przyszłym roku, mimo dużej konkurencji i wielu powstających osiedli, klientów deweloperom nie zabraknie. Według Iwony Pszczółkowskiej, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse, w najbliższych 12 miesiącach czeka nas prawdziwy wysyp lokali. – W 2015 r. rozpoczęto wiele inwestycji – wyjaśnia.

Paweł Zeliaś, szef firmy SalonDomow.pl, przewiduje zaś, że ceny mieszkań zaczną spadać. – Kredyty będą droższe, wkład własny wzrośnie, pula pieniędzy z "MdM" na 2018 rok wyczerpie się w pierwszej połowie 2017 roku – wylicza. – Deweloperzy po kilku tłustych latach zaczną notować spadek dynamiki sprzedaży. Zdecydują się na obniżki, a za nimi, z lekkim opóźnieniem, zrobi to rynek wtórny – prognozuje.

Dobre perspektywy

Po trzech kwartałach 2016 r. deweloperzy mieszkaniowi notowani na GPW oraz Catalyst sprzedali łącznie 17,5 tys. lokali (mieszkań, a także lokali użytkowych i garaży), czyli o 15 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2015 r. Jeśli w IV kwartale firmy znajdą nabywców na jeszcze 4 tys. mieszkań, poprawią ubiegłoroczny rekord – w 2015 r. sprzedaż wyniosła 21,2 tys. lokali. Jeśli wziąć pod uwagę cele ujawnione przez część deweloperów – jest to prawdopodobne.

Najwięksi gracze na rynku mają optymistyczne nastawienie, jeśli chodzi o sprzedaż w 2017 r. Z rozmów z menedżerami wynika, że dopóki stopy procentowe będą niskie, dopóty zainteresowanie mieszkaniami będzie duże.

Dom Development i Robyg nastawiają się na przekroczenie bariery 3 tys. lokali, czego jeszcze nie dokonała żadna firma. Wkrótce okaże się, czy ta sztuka udała się Murapolowi – cel ten deweloper postawił sobie na 2016 r. Część firm, jak Murapol czy Echo Investment, obok zwiększania sprzedaży lokali na rynku pierwotnym planuje także wejść na dużą skalę w segment lokali na wynajem.

– Perspektywy na rynku mieszkaniowym nadal są optymistyczne i najbliższe lata nie powinny zmienić tej sytuacji. Rynek pierwotny jest w dobrej kondycji, popyt nadal równoważy się z podażą, dlatego nie przewidujemy większych wahań w sprzedaży mieszkań. Warto zauważyć, że w Polsce nadal są olbrzymie braki lokalowe, których nie da się zaspokoić jeszcze przez wiele lat – ocenia Mateusz Juroszek, wiceprezes Atalu.

Jego zdaniem rynkowi sprzyja również poprawiająca się sytuacja materialna Polaków, która przekłada się na wzrost zainteresowania nieruchomościami.