W 2014 roku rynek nowoczesnych nieruchomości handlowych w Polsce powiększył się o 466 tys. mkw. Przybyło 28 nowych obiektów, a osiem zostało rozbudowanych – wynika z danych firmy DTZ.

Jej analitycy policzyli, że całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła w minionym roku 12,7 mln mkw. Najwięcej nowych obiektów powstało w miastach poniżej 100 tysięcy mieszkańców. Dziś w budowie jest ponad 780 tysięcy mkw. powierzchni handlowej, której oddanie do użytku jest planowane na lata 2015–2016.

Jak podkreślają eksperci DTZ, na rynku widać dominację mniejszych obiektów. Aż 22 z nowych projektów handlowych to inwestycje nieprzekraczające 20 tys. mkw. powierzchni najmu.

Bez wodotrysków

Anna Hofman, starszy negocjator w dziale powierzchni handlowych w firmie Cushman & Wakefield, przyznaje, że zasadność realizacji kolejnych dużych galerii w dużych miastach staje się coraz bardziej ograniczona.

– Deweloperzy, przygotowując nowe projekty, muszą się liczyć z konkurencyjnymi obiektami oraz uwzględniać rosnące wymagania najemców. Ze względu na wysokie nasycenie powierzchnią handlową, ograniczoną ilość odpowiednich terenów w dużych miastach, wysokie ceny sprzedaży i koszty infrastruktury drogowej wiele firm zdecydowało się na inwestycje w mniejszych miastach – mówi Anna Hofman.

Z danych Cushman & Wakefield wynika, że w tym roku przybędą w Polsce 44 obiekty handlowe mające w sumie 666 tys. mkw. Większość z nich to małe centra i parki handlowe mające 6–20 tys. mkw.

Jarosław Tutaj, dyrektor działu powierzchni handlowych w firmie Savills, twierdzi, że widać duże spowolnienie działalności film deweloperskich, które inwestowały w centra handlowe.

– Jest to spowodowane nasyceniem rynku nowoczesnymi formatami handlowymi, zarówno w dużych, średnich, jak i w małych miastach. W 2015 r. nadal będą realizowane obiekty w mniejszych miastach, które zaplanowane zostały jeszcze w latach poprzednich. Choć widoczny jest wzrost zainteresowania dużymi miastami, jak np. Warszawa, Wrocławiem, Poznaniem czy Gdańsk, to nie można nazwać tego trendem powrotu na duże rynki. Ta tendencja z pewnością będzie bardziej widoczna wraz z rozwojem dużych miast, powstawaniem nowych osiedli mieszkaniowych, budową infrastruktury – opowiada Jarosław Tutaj.

Anna Hofman wylicza, że największymi centrami handlowymi, które zostaną otwarte w tym roku, będą Zielone Arkady w Bydgoszczy, Sukcesja w Łodzi, Tarasy Zamkowe w Lublinie, Galeria Vivo! w Stalowej Woli, Galeria Galena w Jaworznie, Galeria Neptun w Starogardzie Gdańskim oraz rozbudowa Parku Handlowego Bielany Wrocławskie we Wrocławiu. Natomiast największe projekty w trakcie budowy to Posnania w Poznaniu i Forum Radunia w Gdańsku.

Także zdaniem Jarosława Tutaja do najbardziej spektakularnych projektów będących w realizacji można zaliczyć Posnanię oraz Forum Radunia w Gdańsku. – Ale najbardziej imponujące rozmachem, choć dopiero planowane, są warszawskie projekty: galeria GTC oraz centrum handlowe na Młocinach. Poza stolicą wyróżnia się planowana inwestycja Rodamco we Wrocławiu – wymienia Jarosław Tutaj.

Nowi najemcy niezbędni

Jak długo wynajmuje się dziś centrum handlowe, czy zawsze ma komplet najemców w chwili otwarcia?

– Czas komercjalizacji zależy od wielkości miasta, nasycenia rynku, lokalizacji i skali galerii. Najemcy wybierają galerie handlowe, które gwarantują duży przepływ klientów. Ostatnie lata pokazały, że niewielu deweloperom udało się otworzyć galerie z poziomem komercjalizacji przekraczającym 90 proc. Jest to spowodowane między innymi wzrostem ilości dostępnej powierzchni handlowej oraz wydłużeniem procesu decyzyjnego sieci handlowych – wyjaśnia Anna Hofman.

Dodaje, że choć każdego roku na polskim rynku pojawiają się nowe marki handlowe, jednak są to głównie najemcy małopowierzchniowi. – Natomiast przy ograniczonej ilości sklepów wielkopowierzchniowych pozyskanie nowych, atrakcyjnych najemców, którzy wzbogacą ofertę galerii i wyróżnią ją na tle konkurencji, może przesądzić o wzroście popularności centrum i lepszych wynikach finansowych – uważa ekspertka C&W.

Jarosław Tutaj zwraca uwagę, że główną bolączką obiektów handlowych w Polsce jest powtarzalność zestawu najemców. – Standardem już jest to, że takich samych głównych najemców spotykamy w obiekcie typu prime w Warszawie i obiekcie dominującym w dużym lub średnim mieście regionalnym. Z jednej strony jest to bezpieczne rozwiązanie, ponieważ stawiamy na sprawdzoną i uznaną ofertę oraz wiedzę z zakresu prowadzenia biznesu. Jednak z drugiej strony klienci sklepów są znudzeni powtarzalnością – mówi dyrektor w Savills. – Życzyłbym sobie i wszystkim konsumentom, żeby na polskim rynku pojawiły się popularne za zachodnią granicą marki, które na naszej handlowej mapie są wciąż nieobecne. Zachęcenie nowych marek do otworzenia lokalu w Polsce powinno być priorytetem dla wszystkich deweloperów, bo jedynie to da nowy, tak potrzebny impuls do rozwoju – podkreśla Jarosław Tutaj.

Z danych DTZ wynika, że w minionym roku liczba debiutantów na polskim rynku handlowym była niższa niż w roku 2013 r. – Około 35 nowych sieci handlowych otworzyło swoje pierwsze sklepy w 2014 roku, w porównaniu z ponad 50 otwartymi w 2013 roku. Wśród nowych sieci są NEO (marka sieci Adidas), Desigual (pierwsze regularne sklepy sieci, która dotychczas miała placówki tylko w centrach wyprzedażowych), CityFiT (brytyjska sieć klubów fitness), Leopark (ukraiński operator centrów zabaw dla dzieci), Undiz (nowa marka sieci odzieżowej Etam), Devred 1902 (francuska moda męska), Imaginarium (hiszpańska sieć z zabawkami i akcesoriami dla dzieci), English Home (brytyjska sieć z artykułami wyposażenia wnętrz) czy Lidia Kalita (nowa marka modowa znanej polskiej projektantki) – podają analitycy DTZ.

Pustostany w normie

Średnie stopy pustostanów w centrach handlowych w największych aglomeracjach nie wzrosły w 2014 r. – wynoszą poniżej 4 proc. Zdaniem ekspertów jest to zdrowy poziom.

Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej jest w Warszawie i we Wrocławiu – podaje DTZ. Większość otwartych w 2014 r. centrów i parków handlowych w chwili debiutu była wynajęta w ponad 90 proc. To wskazuje na ostrożniejsze podejście inwestorów do planowania przedsięwzięć inwestycyjnych.