Rz: Czy kupujący dziś nowe mieszkania są dobrze chronieni przez ustawę deweloperską, która działa od wiosny 2012 roku?

Paweł Kuglarz: W wyniku wejścia w życie tej ustawy sytuacja nabywcy mieszkania polepsza się z miesiąca na miesiąc. Rośnie bowiem liczba budów, w przypadku których deweloper proponuje – bo albo chce, albo musi – rachunek powierniczy. Oznacza to radykalnie zwiększone bezpieczeństwo takiej inwestycji. Przed wejściem w życie tej ustawy kupujący praktycznie nie miał możliwości kontrolowania, jak wydatkowane są pieniądze, które wpłacił deweloperowi. Obecnie kontroluje to za niego bank.

Poza tym teraz klient otrzymuje dokładną informację nie tylko o lokalu, który kupuje, ale także o budynku, jego otoczeniu, a nawet inwestycji w sąsiedztwie 1 km, choć w tym przypadku przepisy muszą zostać jednak znowelizowane.

Prawa stron są zrównoważone, bo odsetki, które musiałby zapłacić kupujący, są na takim poziomie jak kara umowna obciążająca dewelopera. Zawarcie umowy jest wprawdzie związane z kosztami notarialnymi, ale to bardzo opłacalna inwestycja, bo dzięki notarialnej formie roszczenie nabywcy o wybudowanie lokalu zostaje wpisane do księgi wieczystej.

Oznacza to, że gdyby deweloper chciał odstąpić od umowy, to nabywca może dochodzić wykonania umowy, a nie tylko odszkodowania. Ponadto w przypadku upadłości dewelopera gwarantuje mu pierwszeństwo w zaspokojeniu jego roszczeń.

UOKiK przygotował projekt założeń nowelizacji ustawy deweloperskiej. Co chce zmienić? Jakie są najważniejsze punkty noweli z punktu widzenia nabywcy i dewelopera?

Projekt nowelizacji zawiera elementy pozytywne, neutralne i negatywne czy wręcz niebezpieczne. Pozytywne – z punktu widzenia zarówno dewelopera, jak i nabywcy –  jest uregulowanie umowy rezerwacyjnej. To dobry przykład reagowania urzędu państwowego, jakim jest UOKiK, na sytuację na rynku.

Taka umowa nie podlegałaby rygorom jak umowa deweloperska. Służyłaby rezerwacji lokalu do czasu zawarcia umowy deweloperskiej. Taka potrzeba wynika najczęściej z konieczności uzyskania finansowania. Klient płaciłby opłatę rezerwacyjną w wysokości nieprzekraczającej 1 proc. ceny lokalu. Zdaniem UOKiK powinna ona być traktowana jak kaucja, która zostanie zaliczona jako część zapłaty za lokal. Klient mógłby domagać się jej zwrotu, jeżeli nie doszłoby do zawarcia umowy deweloperskiej z powodu nieotrzymania przez niego kredytu w banku, zmian w prospekcie informacyjnym lub z winy dewelopera.

Pozytywna – z punktu widzenia deweloperów – jest zmiana dotycząca przygotowania prospektu informacyjnego. UOKiK proponuje wprowadzenie zamkniętego katalogu dokumentów, na podstawie których deweloper przygotowuje informacje o inwestycjach w promieniu 1 km.

Brak takiej regulacji powodował niepotrzebną niepewność prawną u deweloperów, którzy uzależnieni byli od administracji samorządowej. Niektóre urzędy udzielały bezpośrednio takiej informacji inne zmuszały deweloperów do działalności prawie detektywistycznej.

Kolejna propozycja budzić będzie skrajne reakcje: pozytywne klientów i krytyczne deweloperów. Dotyczy to poszerzenia tzw. przedmiotowego zakresu działania ustawy deweloperskiej i objęcia jej rygorami sprzedaży garaży, komórek lokatorskich. W tej części uważam propozycję urzędu za wychodzącą naprzeciw potrzebom nabywców. To realnie poprawia ich sytuację, gdyż np. nabycie garażu to często transakcja o wartości kilkadziesiąt tysięcy złotych, a dodatkowe obowiązki deweloperów z tego wynikające, są moim zdaniem do zaakceptowania.

A propozycja objęcia reżimem ustawy deweloperskiej lokali już gotowych?

Wprowadzenie obowiązku stosowania ustawy do nieruchomości, które posiadają pozwolenie na użytkowanie, idzie zdecydowanie za daleko i nie ma takiej potrzeby. Klient bowiem może świadomie dokonać zakupu lokalu już wybudowanego, gdyż nie kupuje tzw. dziury w ziemi, tylko istniejący lokal.

Warto przypomnieć, że przyczyną wprowadzenia ustawy deweloperskiej była potrzeba ochrony nabywcy przed utratą znaczącej części zainwestowanych pieniędzy. Gdy lokal jest wybudowany, ryzyko jest ograniczone i istniałaby przecież możliwość zawarcia od razu umowy ostatecznej. Taka nowelizacja powodowałaby pewne dodatkowe koszty notarialne i sądowe. Z punktu widzenia klienta najważniejszą kwestią jest efektywna ochrona zainwestowanych pieniędzy.

Czy kara więzienia za złe dane w prospekcie informacyjnym pozostanie?

Kuriozum, na które zwracałem uwagę jeszcze na etapie uchwalania ustawy, jest kara więzienia dla dewelopera za zatajanie informacji w prospekcie informacyjnym przy braku sankcji za pobieranie pieniędzy poza rachunkiem powierniczym, pomimo takiego obowiązku dewelopera.

Propozycja wprowadzenia kary więzienia te dysproporcje wprawdzie usuwa, ale dla klienta ważniejsza byłaby możliwość dochodzenia zwrotu wpłaconych deweloperowi z pominięciem rachunku powierniczego środków z odsetkami ustawowymi za ostatnie trzy lata. Taka była wspólna propozycja Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego i Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ponadto, biorąc pod uwagę, że w Polsce oczekuje z powodu braku miejsc w więzieniach na wykonanie kary ponad 40 tys. osób i postulaty zgłaszane m.in. przez przewodniczącego Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Karnego prof. Andrzeja Zolla, należy odchodzić od kary pozbawienia wolności i zastępować ją np. ograniczeniem wolności i grzywny.

Sądzę, że efektywniejsza i szybsza – niż czekanie przez wiele lat na pójście do więzienia – byłaby resocjalizacja dewelopera, który skazany byłby na grzywnę i karę ograniczenia wolności oraz musiałby pracować na budowie, przy której chciał oszukać klienta.

Dużo kontrowersji budzi propozycja wprowadzenia zamkniętych rachunków powierniczych. Deweloperzy uważają, że to oznacza zejście z rynku małych firm, którym banki nie otworzą takich rachunków.

Propozycja wyeliminowania samodzielnych otwartych rachunków powierniczych, które pozwalają deweloperom na sprawne zorganizowanie finansowania przy zapewnieniu bezpieczeństwa klientom, jest nie tylko błędna, ale wręcz niebezpieczna.

W myśl tej propozycji, której prawdopodobnie autorem nie jest UOKiK, a pojawiła się w wyniku konsultacji międzyresortowych, deweloper, poza otwartym rachunkiem powierniczym, musiałby zapewnić kupującemu gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Byłby to powrót do odrzuconej przez Senat wersji ustawy w 2011 roku. Już wtedy parlamentarzyści uznali w końcu, że obowiązek dołączania do rachunku otwartego gwarancji spowoduje wzrost cen mieszkań i wyeliminuje mniejszych deweloperów. Likwidacja rachunku otwartego w konsekwencji prowadziłaby do ograniczenia konkurencji i wspierania oligopolizacji rynku. Tylko wielkie firmy deweloperskie bowiem mogłyby udźwignąć ciężar podwójnych zabezpieczeń. Żaden bank ani ubezpieczyciel nie udzieli deweloperowi gwarancji bez dodatkowych zabezpieczeń. Mali deweloperzy ich nie mają, więc będą musieli zlikwidować działalność. Oligopolizacja doprowadzi do zwiększania cen mieszkań. Rząd, chcąc pomóc nabywcom, bardzo im w ten sposób zaszkodzi. Mam jednak nadzieję, że wyniki konsultacji, które UOKiK rzeczywiście traktuje poważnie, przekonają do rezygnacji z takiego przepisu.

Istotnym argumentem jest także wskazanie, że sama informacja Rady Ministrów na temat stanu funkcjonowania ustawy zawiera stwierdzenie, że zbyt krótki był czas obowiązywania regulacji, aby ocenić zasadność zmian w funkcjonowaniu rachunków powierniczych.

O ile w pozostałym zakresie ustawa funkcjonuje od ponad dwóch lat, o tyle rachunki powiernicze – wskutek przepisu przejściowego – zostały zastosowane na rynku w szerszym zakresie dopiero w zeszłym roku. Dlatego niezbędne byłoby dokonanie analizy funkcjonowania tych rachunków oraz badań, w jaki sposób ich likwidacja wpłynęłaby na rynek mieszkaniowy w Polsce.

Banki nie chcą występować w roli odpowiadających za powodzenie budowy, oferując otwarte rachunki powiernicze...

Wbrew kasandrycznym przepowiedniom, które uważałem już wówczas za przesadzone, banki mają w swojej ofercie rachunki powiernicze otwarte. Ich koszty nie przekraczają 1 proc. wartości inwestycji. To dobra cena za bezpieczeństwo.

Część planowanej nowelizacji doprecyzowuje obowiązki banków, a tym samym zwiększą pewność obrotu prawnego. Jednakże pomysł, aby banki przejmowały funkcje kontrolne organów państwa i sprawdzały, czy deweloper nie jest zadłużony względem urzędu skarbowego bądź ZUS, nie ma związku z podstawowym obowiązkiem banku prowadzącego rachunek powierniczy, czyli kontrolą wydatkowania pieniędzy kupującego.

Wprowadzenie takiej regulacji może spowodować wycofywanie przez banki rachunków powierniczych, a w konsekwencji regulacja – mając służyć nabywcy mieszkania – zaszkodziłaby mu.

Kupiłby pan mieszkanie na etapie dziury w ziemi?

Tylko wtedy, jeżeli deweloper posiadałby rachunek powierniczy, ponieważ wtedy mam możliwość kontroli tej inwestycji przez bank.

Co by pan sprawdził w takim przypadku?

Poza rachunkiem sprawdzałbym, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Jeśli jest hipoteka, wymagałbym przedstawienia przy umowie deweloperskiej zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego.