Umowy przedwstępne pokazują, jakie inwestor może osiągnąć stawki najmu. – Dla banków najlepsze są tzw. twarde umowy najmu, gdy klient zobowiązuje się płacić ustaloną kwotę przez pięć lub więcej lat. Często jednak klienci negocjują z inwestorami zapisy zmiękczające, które pozwalają rozwiązać umowę wcześniej, gdy np. ich biznes nie osiąga oczekiwanej rentowności, czy też uzależniają czynsz od obrotów. Gdy w umowach pojawia się więcej warunków, banki domagają się wyższego wkładu własnego i podnoszą marżę, widząc wyższe ryzyko projektu – dodaje.
Istotna jest ocena komercyjna, banki patrzą na jakość architektoniczną, czy powierzchnie są nowoczesne i łatwe do zaadaptowania przez klientów. – Znaczenie mają też doświadczenie i osiągnięcia inwestora. Łatwiej mają ci mogący wylegitymować się sukcesami i dobrą historią współpracy z bankiem – dodaje Mielecka. Banki sprawdzają siłę finansową inwestora: czy będzie w stanie wesprzeć projekt z własnych środków, jeśli pojawią się np. opóźnienia w budowie lub uzyskane stawki czynszu będą niższe od zakładanych.
– Jeśli przymierzamy się do współpracy z nowym dla nas klientem lub projekt dotyczy nowej kategorii czy podsegmentu rynku, to zwykle jesteśmy bardziej konserwatywni. Ale przy finansowaniu kolejnego etapu sprawdzonej inwestycji jesteśmy bardziej liberalni – mówi Michał Miecznicki, dyrektor departamentu finansowania dłużnego w BZ WBK.
Limity ograniczeniem
Sytuacja poszczególnych segmentów rynku jest różna, ale według Weinberga najpewniej z punktu widzenia finansującego wygląda segment logistyki, bo dynamicznie rozwija się e-commerce i rośnie zapotrzebowanie na magazyny, bardzo mało jest pustostanów w tej branży, ale to też zagrożenie dla tradycyjnych sklepów – choć sieci cały czas dodają nowe sklepy, widać spadek stawek czynszów.
Także Millennium ocenia, że dobre długoterminowe perspektywy rozwoju ma rynek magazynowy. – Zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową wspierane jest przez dynamicznie rozwijający się rynek e-commerce i inwestycje infrastrukturalne, tworzące nowe korytarze transportowe. Pozostałe segmenty nieruchomościowe, takie jak przestrzeń biurowa i handlowa, też dają szanse na wzrost, jednak w tych sektorach działalność naszego banku jest bardziej selektywna – dodaje Tomasiak.
– Rynek biurowców jest zróżnicowany. Bardzo trudny jest w Warszawie, gdzie widać dużo nowych inwestycji i już mamy wysoki wskaźnik pustostanów, więc za trzy–cztery lata mogą spaść stawki najmu. Ale długoterminowo stolica i tak pozostaje bezpiecznym rynkiem dla banków, bo przyciąga inwestycje, choćby zagraniczne – dodaje Weinberg.
