Od 26 czerwca zmieniają się zasady obrotu ziemią rolną. Każdy na wsi i w mieście będzie mógł kupić do 1 ha ziemi, a nie, jak dotychczas, do 30 arów. Okazuje się jednak, że sprzedanie jej już nie będzie tak proste. Nowe przepisy zawierają też inne niejasności.

Czytaj także: Wojciech Tumidalski o uwolnieniu handlu ziemią rolną

Pozornie „wolny" obrót

Chodzi o nowelizację ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: ukur). To pierwsza od trzech lat, czyli od wprowadzenia ograniczeń w handlu prywatną ziemią, tak duża zmiana. Z szumnych zapowiedzi liberalizacji przepisów zostało jednak niewiele. Początkowo rząd chciał całkowicie uwolnić obrót gruntami w miastach, ale nic z tego nie wyszło.

Notariusz Mirosław Kupis nie ma złudzeń.

– Ułatwienia w obrocie ziemią będą połowiczne. Nowelizacja ukur zezwala każdemu na zakup gruntu do 1 ha na wsi i w mieście bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), ale na wsi nabywca nie będzie mógł go zbywać ani oddawać w posiadanie innym osobom przez pięć lat – tłumaczy Mirosław Kupis.

– W mieście warunku pięciu lat nie będzie. Sprzedać działkę do 1 ha będzie można każdemu – dodaje rejent Kupis.

Dla miast nowe przepisy przewidują jednak prawo pierwokupu i nabycia takich działek dla dyrektora generalnego KOWR. Ma to być wentyl bezpieczeństwa w razie spekulacji gruntem, gdy inwestor zaczął masowo skupywać działki do jednego hektara. Nowe przepisy mogą też wpędzić mieszczuchów w nie lada kłopoty.

– Jeżeli dana osoba posiada już na wsi np. 50 arów i dokupi do tego niecały hektar, to pojawi się obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego. Jak to ma wyglądać, kiedy np. pracuje się w biurze w mieście? Nikt nie wie – mówi Maciej Obrębski, adwokat.

Zmianę dotyczącą gruntów w miastach chwalą deweloperzy. Wychodzą bowiem z założenia, że lepsza taka niż żadna.

– Liberalizacja w tym zakresie jest jak najbardziej korzystna – uważa Piotr Tarkowski, pełnomocnik zarządu Allcon Osiedla.

– Warszawa rozszerza się w kierunku Białołęki czy dalszego Bemowa, a tamte tereny ewidentnie były użytkowane rolniczo. Zapisy ułatwiające zakup gruntów rolnych umożliwią rozwój rynku deweloperskiego – podkreśla Piotr Tarkowski.

Łatwiej też będzie spółkom właścicielom gruntu rolnego.

– Dziś, jeżeli chcą sprzedać swoje akcje lub udziały, muszą liczyć się z prawem pierwokupu KOWR. Od 26 czerwca będzie ono przysługiwało KOWR, dopiero gdy łączna powierzchnia nieruchomości przekroczy 5 ha – tłumaczy mec. Obrębski. Zgody KOWR nie będzie już wymagać nabycie nieruchomości rolnej w przypadku podziału, przekształcenia lub łączenia spółek prawa handlowego.

Łatwiejsza egzekucja i upadłość

Nowe przepisy wyłączają spod działania ukur grunty objęte postępowaniem egzekucyjnym lub upadłościowym.

– Zmiany ułatwią egzekucję. Teraz komornik może na licytacji sprzedać ziemię tylko rolnikom indywidualnym, a chętnych na jej nabycie w toku egzekucji nie ma zbyt wielu. Trudno więc prowadzić egzekucję z tych nieruchomości. Podobny problem występuje w postępowaniach upadłościowych – mówi Rafał Fronczek, prezes Krajowej Rady Komorniczej.

Rozwód dalej trudny

Nowe przepisy miały też zlikwidować ograniczenia w obrocie gruntami między bliskimi rolnika. Na liście osób bliskich wyjętych spod działania ukur mieli się pojawić synowa, zięć i pasierb. Obecnie, aby odziedziczyć ziemię lub otrzymać ją w darowiźnie, musieli być rolnikami indywidualnymi. Rolnik, który chce odejść na emeryturę i przenieść ojcowiznę na syna i synową, nie mógł, bo synowa nie jest dla niego osobą bliską. Nowela ma to zmienić, ale czy tak będzie? Prawnicy ostrzegają, że nowe przepisy nie rozstrzygają tego wprost. Będą więc problemy.

– Katalog osób bliskich mogących przejąć ziemię jest nadal zbyt krótki. Brakuje w nim teściów i nie jestem pewne, czy znajduje się w nim synowa czy zięć. Poglądy, że znowelizowana ustawa w pewnych przypadkach obejmuje synową i zięcia, wywodzi się z przesunięcia zdania drugiego art. 2a ust. 1 do ust. 3a ukur. Byłbym jednak ostrożny z taką wykładnią z uwagi na restrykcyjne interpretowanie przepisów ukur. W praktyce więc wcześniej czy później trzeba będzie zmienić przepisy – mówi mec. Obrębski.

Nowela przewiduje, że ukur nie będzie się stosowało przy podziale ziemi. Skutecznie ułatwia również podział majątku po rozwodzie. Teraz, aby dostać ziemię, byli małżonkowie muszą albo być rolnikami indywidualnymi, albo uzyskać zgodę dyrektora generalnego KOWR. Ale i tu będzie utrudnienie.

– Po podziale majątku wspólnego małżonek, który otrzyma nieruchomość rolną, musi prowadzić gospodarstwo przez pięć lat. Jeżeli więc była żona wyprowadzi się do miasta, nie będzie miała szans na otrzymanie kawałka pola – dodaje mec. Maciej Obrębski.