W czwartek Naczelny Sąd Administracyjny przesądził, że postanowienie w sprawie odstępstwa od warunków technicznych nie traci ważności razem z pozwoleniem na budowę. To dzięki niemu postawiono budynek w odległości 1,5 m od granicy z sąsiadem (ścianą bez okien), choć przepisy techniczno-budowlane na to nie pozwalają. Jest więc duża szansa na wyprostowanie sytuacji prawnej inwestycji.

Sądowe boje

Alicja i Konrad J. ze Szczecina postanowili obok domu wybudować budynek gospodarczo-magazynowy. Bez problemu załatwili wszystkie niezbędne formalności. Otrzymali też zgodę prezydenta Szczecina na odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych.

Ich inwestycja przeszkadzała jednak sąsiadowi – Stanisławowi C. Twierdził, że zabiera mu słońce. Wniósł więc odwołanie do wojewody zachodniopomorskiego. Przegrał. Rację przyznał mu jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny, który cofnął sprawę do wojewody, nakazując przeprowadzenie analizy nasłonecznienia. Wojewoda to zrobił i zdecydował się uchylić pozwolenie na budowę wydane przez prezydenta Szczecina, a postępowanie umorzyć.

W międzyczasie jednak małżeństwo J. zakończyło budowę magazynu i zgłosiło ten fakt w nadzorze budowlanym, a ten nie wystąpił ze sprzeciwem.

W tej sytuacji sąsiad zaczął się domagać rozbiórki tego obiektu i słał pisma w tej sprawie do nadzoru. Twierdził, że po uchyleniu pozwolenia małżeństwo J. powinno zaprzestać budowy, tymczasem tego nie zrobiło, dopuściło się więc samowoli. Razem z pozwoleniem przestała obowiązywać zgoda na budowę blisko granicy z jego posesją.

Nadzór nie chciał jednak wydać nakazu rozbiórki, ponieważ małżeństwo J. rozpoczęło budowę legalnie, tj. na podstawie pozwolenia na budowę i dopiero na skutek odwołań zostało ono wycofane z obrotu prawnego. Artykuł 48 prawa budowlanego, na podstawie którego wydaje się nakaz rozbiórki, dotyczy inwestycji w ogóle realizowanych bez pozwolenia. W tej sytuacji tak nie było. Nadzór wszczął więc postępowanie naprawcze.

Byt postanowienia

Stanisław C. odwołał się po raz kolejny do WSA i tym razem wygrał. Sąd stwierdził, że zgoda na odstępstwo straciła rację bytu razem z pozwoleniem na budowę.

Małżeństwo J. wniosło skargę do NSA. Ten przesądził, że zgoda na budowę tuż przy granicy nieruchomości jest nadal ważna i nadzór budowany może ją wykorzystać w postępowaniu naprawczym.

Sygn. akt: II OSK 2534/14

Mariola Berdysz - dyrektor fundacji „Wszechnica Budowlana"

Prawo budowlane i akty wykonawcze nakazują budować ściśle według zasad z warunków techniczno-budowlanych. Prawo budowlane pozwala jednak na odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych. Na odstępstwo trzeba jednak mieć zgodę starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu. W tym celu składa się wniosek do starosty (prezydenta), a ten (aby wniosek załatwić) musi wystąpić o upoważnienie do ministra infrastruktury, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. To, co planuje, nie może: powodować m.in. zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, osób niepełnosprawnych, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska.