Sektor magazynowy na koniec 2025 roku pozostanie jednym z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, wynika z prognoz największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO.
Pomimo wyraźnego wyhamowania nowej podaży, aktywność najemców powinna utrzymać się na wysokim poziomie, a kluczowe wskaźniki rynkowe – takie jak pustostany czy czynsze – pozostaną względnie stabilne.
Cztery wiodące regiony
Całkowity popyt brutto na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce w 2025 roku może przekroczyć 6 mln m kw., co oznacza trzeci najwyższy wynik w historii rynku, ustępujący jedynie rekordowej aktywności z lat 2021–2022, kiedy roczna wielkość sięgała nawet 7 mln m kw.
Czytaj więcej
Druga mocna połowa roku i przesyłki międzynarodowe ożywiają branżę kurierską.
Przedłużenia obowiązujących umów stanowią już połowę wszystkich transakcji najmu. – Najemcy, posiadając dziś w dużej mierze zoptymalizowane sieci logistyczne, częściej decydują się na pozostanie w sprawdzonych lokalizacjach, koncentrując się na stabilności kosztowej i efektywności operacyjnej. Popyt netto, obejmujący nowe umowy i ekspansje, zgodnie z naszymi przewidywaniami może wynieść w całym 2025 roku nawet ok. 3 mln m kw. – szacuje dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO Anna Głowacz.
Regionami o największej aktywności deweloperskiej w tym okresie były województwa dolnośląskie, śląskie, mazowieckie i łódzkie. – W samym trzecim kwartale deweloperzy dostarczyli 398 400 mkw. – o 15% mniej niż w kwartale drugim i o ponad 12% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie był to najniższy kwartalny wynik nowej podaży od czwartego kwartału 2020 roku – porównuje dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska Jakub Kurek.
Coraz wyraźniej struktura popytu przesuwa się w stronę projektów niestandardowych, realizowanych na indywidualne zamówienie. – Równolegle wzrasta znaczenie automatyzacji procesów logistycznych – firmy coraz częściej wymagają wdrożenia zaawansowanych technologii, co może w dłuższej perspektywie zmienić geografię inwestycji i otworzyć nowe lokalizacje poza największymi aglomeracjami – przypuszcza Head of Research, Cushman & Wakefield Ewa Derlatka-Chilewicz.
Deweloperzy ostrożniejsi
Widoczna jest większa ostrożność deweloperów, którzy oddali do użytkowania w całym 2025 roku 1,8 mln m kw. Jest to najniższy wynik od 2016 roku, podkreślają analitycy AXI IMMO. Nowe projekty realizowane są głównie po zawarciu umów typu pre-let oraz w formule BTS, natomiast liczba inwestycji spekulacyjnych pozostaje ograniczona.
Czytaj więcej
Grupa Raben sprzedała spedycję morską i lotniczą. Koncentruje się na rozwoju sieci drobnicowej w Europie.
Deweloperzy skupiają się przede wszystkim na rynkach o ugruntowanym popycie oraz na projektach dostosowanych do konkretnych potrzeb najemców. Ograniczona nowa podaż przy stabilnym popycie powinna przełożyć się na utrzymanie wskaźnika pustostanów na poziomie około 8% w skali kraju. – Na rynkach o ugruntowanej pozycji dostępność nowoczesnej powierzchni magazynowej stopniowo się zmniejsza, podczas gdy wyższe poziomy pustostanów dotyczą głównie regionów z większą liczbą projektów spekulacyjnych oddanych w poprzednich latach – tłumaczy dyrektor Działu Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO Monika Rykowska.
Na zakończenie trzeciego kwartału 2025 roku udział inwestycji spekulacyjnych sięgnął 45%, co przekłada się na 706 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia. – Wskazuje to na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu – uważa Analityk Rynku, Cushman &Wakefield Vitalii Arkhypenko.
Natomiast Head of Office Investment, JLL Polska Marcin Sulewski przewiduje, że polski rynek ma dobre perspektywy dalszego wzrostu w ciągu nadchodzących 12 miesięcy. – Nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym silna grupa inwestorów prywatnych, zachęceni atrakcyjnymi zwrotami z inwestycji w większości sektorów, będą w 2026 roku aktywni na naszym rynku. Obserwujemy także pierwsze oznaki powrotu zachodnich podmiotów instytucjonalnych – zaznacza Sulewski.
Stabilne czynsze
Na koniec 2025 r. czynsze bazowe za powierzchnie magazynowe w magazynach typu big-box pozostaną stabilne i będą mieścić się w przedziale od ok. 3,6 do 6,0 euro/mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu obiektu, podliczają analitycy AXI IMMO.
Po okresie dynamicznych wzrostów z lat 2021–2023 rynek wszedł w fazę równowagi czynszowej. Zachęty finansowe są dziś bardziej selektywne i w większym stopniu uzależnione od długości umowy oraz skali najmu.
Czytaj więcej
Wraz z zakupem polski producent uzyska 6-7 proc. niemieckiego rynku tramwajów, nowy, rozbudowujący się zakład i konstrukcję wysokopodłogowego taboru.
Najemcy coraz częściej oczekują nieruchomości z odpowiednią infrastrukturą techniczną oraz rozwiązaniami ograniczającymi koszty operacyjne i ślad węglowy. – W regionach z wysokim poziomem pustostanów najemcy mogli liczyć na korzystniejsze warunki, m.in. niższe stawki czynszu czy bardziej atrakcyjne pakiety zachęt. Z kolei właściciele nowoczesnych obiektów wyposażonych w rozwiązania proekologiczne i energooszczędne oraz znajdujących się w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach wykazywali mniejszą skłonność do ustępstw – zastrzega dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska Agnieszka Giermakowska.
