Dwa scenariusze dla rynku biur w Warszawie analizują eksperci firmy doradczej Savills. Zastanawiają się, jak może wyglądać biurowa Warszawa w perspektywie kolejnych 18 miesięcy. Oba scenariusze zakładają krótkoterminowy spadek popytu i wzrost poziomu pustostanów. Oba zakładają też, że sektor ten w dłuższej perspektywie zachowa stabilną pozycję.

Silne fundamenty

- Optymistyczny scenariusz zakłada, że w wyniku koronawirusa popyt na biura został jedynie wstrzymany na kilka miesięcy, po których w drugiej połowie roku nastąpi intensywne odbicie – mówią eksperci Savillsa. - Prognozowana przez naszą firmę ilość nowoczesnej powierzchni biurowej wynajętej w Warszawie zarówno w 2020 jak i 2021 r. byłaby wówczas najprawdopodobniej zbliżona do średniej dziesięcioletniej (ok. 710 tys. mkw. rocznie). - Za wariantem, w którym stolica nie odczuje drastycznego spadku popytu na powierzchnię biurową przemawia m.in. zwiększona liczba krótko- i średnioterminowych renegocjacji umów najmu.

W tym scenariuszu analitycy Savillsa przyjęli również, że ewentualne cięcia kadrowe czy też utrzymanie w pewnym zakresie pracy zdalnej, nie doprowadzą do redukcji wynajmowanej powierzchni. - Praca z domu miałaby charakter dobrowolny i tymczasowy, jak to najczęściej było przed pandemią, lub zostałaby zrównoważona przez potrzebę zaimplementowania zasad dystansu społecznego w przestrzeni biurowej (np. poprzez mniejsze zagęszczenie stanowisk pracy czy powrót części firm do układu gabinetowego) – piszą eksperci.

Korzystny scenariusz zakłada, że poziom pustostanów w Warszawie wzrośnie nieznacznie, głównie za sprawą ukończenia bardzo wielu biurowców. Do końca 2021 r. planowanych jest oddanie ponad 800 tys. mkw. powierzchni. - Obawy związane z tym, że w wyniku koronawirusa budowane wieżowce, które coraz liczniej zaczynają zdobić krajobraz Warszawy, będą świecić pustkami, wydają się nieuzasadnione. Prawie 70 proc. z nowo budowanej powierzchni biurowej w stolicy jest objętych umowami przednajmu lub listami intencyjnymi. O ile obecna sytuacja nie spowoduje u tych firm drastycznej redukcji pierwotnego zapotrzebowania na przestrzeń do pracy, o tyle zakładamy, że poziom pustostanów w Warszawie wzrośnie z 7,5 proc. odnotowanych w pierwszym kwartale 2020 r. do zaledwie 10,3 proc. na koniec roku i 11,3 proc. w 2021 r., po czym spodziewany jest ponowny spadek stopy pustostanów.

- Złoty okres polskiego rynku nieruchomości biurowych nie dobiegł końca w wyniku pandemii koronawirusa, ale jego dynamiczny rozwój został na pewien czas wstrzymany. Fundamenty, na których opiera się ten sektor są silne i niezachwiane - mówi Tomasz Buras, dyrektor generalny Savills Polska. - Ostatnie miesiące obnażyły wiele wad pracy zdalnej, które będą powstrzymywać dużą część firmy przed zastosowaniem tego rozwiązania na szeroką skalę w momencie, kiedy nie będzie ono już konieczne ze względu na czynniki zdrowotne. Lockdown wywiera bardzo negatywny wpływ na biznes, dlatego w krótkiej perspektywie, do czasu pełnego odbicia gospodarki, należy spodziewać się osłabienia popytu na powierzchnię biurową i wzrostu poziomu pustostanów. Warszawa, jako największy rynek biurowy w Polsce, z pewnością to odczuje.

W tym roku po raz pierwszy od niemal 30 lat prognozowany jest ujemny wzrost gospodarczy dla Polski. Zdaniem autorów raportu takie wyhamowanie koniunktury nie może pozostać bez wpływu na rynek nieruchomości. - Z drugiej strony, zarówno według analiz Oxford Economics, Komisji Europejskiej jak i Banku Światowego, odbicie gospodarcze spodziewane jest już w 2021 r. Prognozy dotyczące bezrobocia zakładają jego ponowny spadek w 2021 r., nawet, według Oxford Economics, do poziomu niższego, niż w 2019 r. – piszą eksperci Savillsa.

- Pomimo dobrych prognoz długoterminowych dla gospodarki, wiele firm musi reagować na obecną sytuację już teraz, co w krótkiej perspektywie może doprowadzić do ograniczenia popytu na powierzchnię biurową – mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, w Savillsie.- Niezależnie od przewidywań dotyczących spadku bezrobocia w 2021 r., jednym z najbardziej zasadnych pytań dotyczących długoterminowych prognoz dla rynku biurowego wydaje się kwestia tego, gdzie osoby te będą pracować. Nie mam wątpliwości, że home office w pewnym zakresie zostanie z nami na dłużej, ale będzie tylko jednym z elementów zmian związanych z potrzebą większej elastyczności środowiska pracy i moim zdaniem w żadnym wypadku nie będzie oznaczał całkowitego końca modelu pracy z biura.

W pierwszych miesiącach po wprowadzeniu ograniczeń przeciwdziałających rozprzestrzenianiu się koronawirusa większość najemców odraczała decyzje związane z najmem powierzchni biurowej. - Taki stan nie mógł jednak trwać wiecznie i w miarę zbliżania się terminu końca obecnej umowy wiele firm, nie mając pewności co do swoich planów, chciała uniknąć długoterminowych zobowiązań i postanowiła renegocjować krótkoterminowe przedłużenia. Jednocześnie byliśmy świadkami dążenia do optymalizacji kosztów, co w przypadku firm, które dokonały redukcji etatów, przełożyło się na chęć podnajmu części biura innym firmom – czytamy w raporcie.

- W wyniku pandemii niektórzy najemcy w poszukiwaniu oszczędności mogą ponownie przychylniejszym okiem zacząć spoglądać w kierunku lokalizacji z atrakcyjniejszymi czynszami, np. na Służewcu. Osłabiony popyt w najbliższych miesiącach będzie oznaczał również wyzwanie dla właścicieli starszych biurowców. Nie muszą jednak stać na straconej pozycji, gdyż często to właśnie takie obiekty są w stanie zaoferować większą elastyczność, której oczekują najemcy – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, w Savillsie.

Do coworków

Część firm może być bardziej ostrożna przy wynajmowaniu biur z myślą o ekspansji. - Jeśli połączą to z ograniczeniem wynajmowanej powierzchni, w ramach przyjęcia modelu permanentnej pracy zdalnej dla części pracowników lub skierowania ich do biur coworkingowych, to oznaczałoby to alternatywny i mniej optymistyczny scenariusz dla rynku biurowego – piszą eksperci.

Zgodnie z prognozami Savillsa mogłoby to doprowadzić do wzrostu pustostanów w Warszawie do 12,4 proc. w 2021 r. Jeśli najemcy dodatkowo postanowią na trwałe zmniejszyć zatrudnienie, to poziom pustostanów do końca 2021 r. może się zwiększyć do 16,6 proc.