W ostatnich latach liczba gotowych mieszkań w ofercie stołecznych deweloperów kurczy się w szybkim tempie – podkreśla Tomasz Pawelec, analityk rynku nieruchomości z firmy doradczej redNet Property Group. – Na koniec trzeciego kwartału 2012 roku firmy oferowały w Warszawie nieco ponad 6,1 tys. mieszkań w inwestycjach ukończonych, podczas gdy na koniec lutego 2016 r. było ich już tylko nieco ponad 2,9 tys. Jeszcze mniejszą liczbę gotowych mieszkań, bo ponad 2,7 tys., odnotowaliśmy na koniec trzeciego kwartału 2015 roku.

Wysyp inwestycji

– Gotowe mieszkania w ofercie warszawskiego rynku pierwotnego stanowią 15,7 proc. Na koniec trzeciego kwartału 2013 roku, jak podaje redNet Property Group, takich lokali było w Warszawie 32,3 proc. – Od początku 2014 roku na rynek warszawski trafia wiele nowych inwestycji deweloperskich. W całym 2014 roku wprowadzono do sprzedaży prawie 18,5 tys. mieszkań, a w 2015 roku jeszcze więcej, bo ponad 19,2 tys. – podaje Tomasz Pawelec. – Biorąc pod uwagę średni czas budowy osiedla, zdecydowana większość tych inwestycji ma być gotowa w tym i przyszłym roku. Do oferty trafiają też kolejne nowe projekty. To wszystko podnosi udział mieszkań w budowie kosztem gotowych lokali – tłumaczy ekspert.

Z analiz redNetu wynika, że najstarsze gotowe mieszkania w ofercie deweloperów pochodzą z 2008–2009 roku. Takich lokali jest kilkadziesiąt. – Nieco większa pula to lokale na osiedlach ukończonych w latach 2010–2011 – opowiada Tomasz Pawelec. Ocenia, że mieszkania, które tak długo nie znajdują nabywców, zwykle nie pasują do dzisiejszych realiów rynkowych. Są albo zbyt duże w stosunku do liczby pokoi, albo są po prostu za drogie. Bywa, że mają nieciekawy rozkład.

– Najatrakcyjniejsze mieszkania znikają z oferty już na etapie rozpoczęcia sprzedaży, często zanim ruszą jakiekolwiek prace – mówi analityk redNetu. – W efekcie pod koniec budowy do kupienia są pojedyncze, najmniej atrakcyjne lokale – dodaje.

Deweloperzy chcą się pozbyć ostatnich mieszkań, często obniżają ich ceny albo zachęcają klientów w inny sposób, na przykład oferując darmowe wykończenie nieruchomości albo miejsce postojowe.

Jak podaje redNet, najwięcej gotowych mieszkań – ponad 620 – znajdziemy na Mokotowie. Na Śródmieściu jest ich 490, a na Białołęce ponad 330. Ukończonych lokali jest bardzo mało na Woli. Cała oferta w tej dzielnicy liczy ponad 2,6 tys. mieszkań. Klucze od ręki dostaniemy do 32.

Ukończonych lokali nie znajdziemy na osiedlach budowanych przez spółkę Victoria Dom. – Wszystko mamy w budowie – mówi Katarzyna Pietrzak, dyrektor sprzedaży i marketingu w tej firmie.

Kluczy do mieszkania nie da nam od ręki także Skanska Residential Development Poland. – Wszystkie gotowe mieszkania w naszej premierowej inwestycji w Warszawie – Park Ostrobramska – wyprzedaliśmy na koniec ubiegłego roku – mówi Michał Witkowski, dyrektor sprzedaży w spółce Skanska. W dwóch etapach deweloper wybudował łącznie 496 mieszkań o powierzchni od 27 do 125 mkw. – Większość lokali sprzedaliśmy jeszcze w 2014 roku, w czasie budowy drugiego etapu – opowiada Michał Witkowski.

Jak tłumaczy, mieszkania sprzedawały się tak dobrze m.in. ze względu bardzo dobrą lokalizację, 200 metrów od centrum handlowego, w sąsiedztwie 12 linii autobusowych, kilkunastu przedszkoli i szkół. – Wielu klientów decydujących się na gotowe mieszkania kupowało je z myślą o wynajmie – mówi dyrektor ze spółki Skanska Residential Development Poland. – Niektórzy kupowali więcej niż jeden lokal. Ukończone mieszkania kupowały też rodziny, które potrzebowały wykończonej przez dewelopera nieruchomości, do której mogły się szybko wprowadzić.

Także z wykończeniem

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży osiedla Alpha Park w Warszawie, zwraca uwagę, że oferta gotowych mieszkań przyciąga przede wszystkim młodych ludzi, m.in. młode rodziny. – Znaczną część mieszkańców naszego osiedla stanowią także single i seniorzy, do których przemawia wygoda i możliwość szybkiego wprowadzenia się do ukończonego lokalu – mówi Teresa Witkowska. Także ona wspomina o inwestorach kupujących nieruchomości z myślą zarabianiu.

– Niemal wszystkie mieszkania w inwestycji Alpha Park sprzedają się przed oddaniem do użytku – wskazuje dyrektor. – Tak jest na przykład w budynku A, w którym zostały jedynie cztery lokale. W mieszkaniach o powierzchni 52 mkw. właściciele będą mieli do dyspozycji dwa pokoje z aneksem kuchennym. Takie lokale od kilku lat są najpopularniejsze na warszawskim rynku – podkreśla. Cena mkw. gotowych lokali na tym ursuskim osiedlu to 6,6 tys. zł za mkw. Metr wykończonego mieszkania deweloper – RED Real Estate Development – wycenił na 7,1 tys. zł.

Teresa Witkowska opowiada, że budując AlphaPark, firma brała pod uwagę m.in. koszty utrzymania nieruchomości. – Zainstalowaliśmy panele fotowoltaiczne, które obniżą rachunki za użytkowanie części wspólnych. Ciekawym rozwiązaniem będzie zbieranie wody deszczowej, która posłuży do nawadniania terenów zielonych – mówi dyrektor.

W marcu ruszyła budowa drugiego etapu osiedla. W tej części powstanie 87 mieszkań. Dwa ostatnie gotowe lokale (dwu- i trzypokojowe: 55,3 i 65,3 mkw.) znajdziemy w mokotowskiej inwestycji spółki Tynkbud1 – Wyścigowa 8. Ceny tych lokali to 7,8 i 9,1 tys. zł za mkw. – Wyścigowa 8 to kameralny apartamentowiec położony w pierwszej linii zabudowy przed torem wyścigów konnych na Służewcu – zachęca Ryszard Banacki, rzecznik firmy Tynkbud1.

Ten sam deweloper jedno ostatnie gotowe mieszkanie ma w inwestycji Św. Stanisława 6 na warszawskiej Woli. 56,6-metrowy lokal jest wyceniony na 7,7 tys. zł za mkw.

– Z naszego doświadczenia wynika, że wraz z oddaniem do użytkowania inwestycji wszystkie mieszkania mogą być już sprzedane – zauważa Ryszard Banacki. – Zdarza się jednak i tak, że w gotowej inwestycji jeszcze kilka miesięcy pozostaje w ofercie od jednego do kilku mieszkań. Bywa tak w przypadku droższych budynków o podwyższonym standardzie – zwraca uwagę.

Często są to mieszkania na najwyższych i najniższych piętrach, lokale o nietypowym układzie, bardzo duże lub bardzo małe.

– Za mieszkanie kupowane przy otwarciu inwestycji przeważnie zapłacimy mniej i nabędziemy je na korzystniejszych warunkach – mówi Ryszard Banacki. – Na tym etapie sprzedają się najpopularniejsze lokale. Mieszkania w już istniejących budynkach zazwyczaj są nieco droższe. Nie do przecenienia jest jednak bezpieczeństwo transakcji, jakie gwarantuje zakup gotowej nieruchomości. Do ukończonego lokalu można się szybko wprowadzić.