Który bank pożyczy najwięcej na mieszkanie

- Ostatnie miesiące przyzwyczaiły nas do dobrych informacji na temat malejącego kosztu kredytu hipotecznego oraz rosnących możliwości zadłużania się w celu zakupu mieszkania. Grudniowe dane okazały się jednak pod tym względem rekordowe - komentuje Bartosz Turek, ekspert Lion's Bank.

Ile da bank

Wylicza, że trzyosobowa rodzina z miesięcznym dochodem 5 tys. zł netto, może dziś pożyczyć 449,9 tys. zł na 30 lat. Grudniowy wynik jest o 4,8 tys. zł wyższy niż przed miesiącem i 43,9 tys. zł wyższy niż przed rokiem.

- Toteż najwyższy poziom zdolności kredytowej w historii badania (od 2009 r.). Niewykluczone, że więcej można było pożyczyć u szczytu hossy kredytowej z przełomu 2007 i 2008 r. Wtedy banki prowadziły bardziej ekspansywną politykę kredytową. Miało to odzwierciedlenie w mechanizmie szacowania zdolności kredytowej klienta. Nie działało wtedy ograniczenie, zgodnie z którym kredytobiorca nie może wydać na ratę więcej niż połowę wynagrodzenia - przypomina Anna Olesiejuk z Lion's House.

Jak podaje Lion's Bank większe możliwości pożyczkowe przekładają się wprost na możliwości zakupowe Polaków. Za dodatkowe 43,9 tys. zł - o tyle w ciągu roku wzrosła zdolność kredytowa modelowej rodziny - można kupić od 6 mkw. mieszkania w Warszawie do 13,1 mkw. w Katowicach.

- Mowa więc o wielkości odpowiadającej jednemu pokojowi. Pod uwagę wzięliśmy przeciętną cenę transakcyjną mieszkania używanego, którą publikuje NBP za III kwartał - mówi Bartosz Turek. - Jeszcze bardziej imponujący jest fakt, że od sierpnia 2012 r., czyli przed rozpoczęciem przez RPP serii obniżek stóp procentowych, możliwości pożyczkowe wzrosły o 92,9 tys. zł. Taka kwota wystarczyłaby nawet w Warszawie na zakup dodatkowych blisko 13 mkw. W Katowicach wynik byłby na poziomie prawie 28 mkw.

Stopy pójdą w górę

Anna Olesiejuk mówi, że przy zadłużaniu się na mieszkanie każdy musi uwzględnić, że jeśli nie za rok czy dwa, to za trzy lub cztery Rada Polityki Pieniężnej w końcu zacznie podwyższać stopy procentowe, co przełoży się na wyższą niż dziś ratę zaciąganego kredytu. Koniecznie trzeba ten czynnik uwzględnić przy wyliczaniu kwoty, jaką kredytobiorca chce pożyczyć.

- Bijąca rekordy zdolność kredytowa jest pokłosiem spadającego oprocentowania długu. Obecnie chcąc zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1408 zł, przy założeniu marży na poziomie 1,8 proc. Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1476 zł, czyli była o 68 zł wyższa, i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś - zwraca uwagę Bartosz Turek.

Przypomina, że możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną jest od końca trzeciego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. modelowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś już 449,9 tys. zł, czyli o 92,9 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75 proc., a dziś jedynie 2 proc.

Marże w górę

Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą marże wtedy, gdy koszt pieniądza jest relatywnie niski, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z pierwszym z tych scenariuszy.

Z danych zebranych przez Lion's House wynika bowiem, że średnia marża kredytów hipotecznych wzrosła z poziomu 1,55 proc. w sierpniu 2013 r. do 1,8 proc. obecnie, a więc o 0,25 pkt proc. W trakcie ostatnich 12 miesięcy podwyżka wyniosła 0,2 pkt. proc.

Który bank da dużo?

Analitycy Lion's Banku założyli, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Taka modelowa rodzina chce kupić mieszkanie o powierzchni 70 mkw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

- Przyjmując te założenia, okazało się, że trzy banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych: BNP Paribas Bank, Pekao Bank S.A. i Raiffeisen Polbank - mówi Bartosz Turek. - Na drugim biegunie są: Alior Bank, Deutsche Bank, PKO BP i mBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie poniżej 400 tys. zł.

Prognoza

Jak w najbliższym czasie może rozwijać się sytuacja na rynku kredytowym?

Przy odpowiedzi na to pytania pomocne będą notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe (FRA). Te pozwalają odpowiedzieć na pytanie, jak zmieniać może się poziom stawki WIBOR, która jest ważnym składnikiem oprocentowania kredytów.

15 grudnia 2014 r. kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 1,88 proc., a więc wyraźnie niżej niż wynosi obecna wartość tego wskaźnika (2,06 proc. na dzień 15 grudnia 2014 r.).

Jeszcze niżej wyceniana jest wysokość WIBOR 3M za 6 miesięcy - bo na 1,72 proc. Jeśli te prognozowane przez rynek zmiany WIBOR przeliczyć na ratę kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, okazuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy może ona spaść z obecnych 1408 zł do 1350 zł.

To oznacza, że rata może spaść o ok. 19,5 zł na każde 100 tys. kapitału pożyczonego na 30 lat - o ile oczywiście dzisiejsze prognozy rynkowe znajdą odwzorowanie w rzeczywistości. Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,97 proc., a więc wciąż odrobinę niżej niż dziś. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas.