Tak wnioski płyną z debaty „Instrumenty finansowe na rynku nieruchomości jako element rozwoju gospodarczego państwa", która odbyła się na Forum Ekonomicznym w Krynicy.

Drogie kredyty

Maciej Grabowski, były wiceminister finansów, zwrócił uwagę, że Polski rynek kredytów mieszkaniowych jest nieadekwatnie mały w stosunku do potencjału gospodarki.

– To niecałe 3 proc. PKB. Wynika to między innymi z niewystarczających regulacji – uważa Grabowski. – Polacy po względem zgromadzonego majątku są znacznie biedniejsi od mieszkańców Zachodu. Niestety, mają też utrudniony dostęp do finansowania bowiem kredyty mimo niskich stóp procentowych są nadal stosunkowo drogie. Jak zwrócił uwagę po kryzysie finansowym ryzyko spadku wartości nieruchomości okazało się iluzoryczne – te ceny znacząco się nie zmieniły, a obecnie następuje powrót zaufania do rynku.

Polska potrzebuje ogromnych inwestycji mieszkaniowych. Żeby to umożliwić musimy się zastanowić nad odpowiednim miksem regulacyjnym.

Ogrom inwestycji

Mirosław Barszcz, prezes BGK Nieruchomości, podkreślił, że obecnie w Polsce 363 mieszkania przypadają na tysiąc mieszkańców.

– To daje nam przedostatnie miejsce w Europie. Jeśli chcielibyśmy zrealizować plan wzrostu tego wskaźnika do 450 do 2035 roku to oznaczałoby konieczność budowy ok. 2,7 mln nowych mieszkań, przy założeniu, że nie będzie żadnych ubywać. Daje to kwotę 245 mld zł potrzeb inwestycyjnych. To daje wyobrażenie, o jakiej skali finansowania rozmawiamy – dodał Mirosław Barszcz.

Jego zdaniem, programy „Rodzina na swoim" i „Mieszkanie dla młodych" nie spełniły do końca swojej roli, bowiem były skierowane do 10–15 proc. najzamożniejszych Polaków.

Barszcz zwrócił uwagę na fakt powszechności umów śmieciowych na polskim rynku pracy.

– Ci 30-latkowie, którzy właśnie zakładają rodziny i szukają własnego kąta, nie mogą sobie przez to pozwolić na finansowanie. Przepisy preferują tego typu formę wynagrodzenia, a to zabija dostęp do kredytu hipotecznego – podkreślił szef BGK Nieruchomości.

Rozwinąć nowe instrumenty

Zdaniem Barszcza rewelacyjnym posunięciem resortu infrastruktury jest uregulowanie kwestii najmu instytucjonalnego, które stworzy nowe możliwości na tym rynku.

Zgodził się z nim Michał Sapota, prezes Murapolu. – Nie da się zapełnić tej ogromnej luki na rynku mieszkaniowym bez takiego wsparcia. Ten rynek będzie trzeba w Polsce stworzyć od podstaw, chociaż – zaznaczył – zawsze znajdzie się grupa osób, która nie będzie sobie wyobrażała życia bez własnego mieszkania.

Sapota zwrócił uwagę na słabo rozwinięty rynek listów zastawnych.

– Jego rozrost zmieniłby sytuację banków, które mają trudne bilanse i brakuje w nich długoterminowego pieniądza – wskazał.

Jego zdaniem innym problemem jest słaby dostęp do kredytów inwestycyjnych dla osób fizycznych, które chcą kupić nieruchomość pod wynajem. – Tacy ludzie są skazani na kredyty hipoteczne – dodał prezes Murapolu.

Nowe fundusze szansą na rozwój

Michał Cebula, dyrektor generalny Heritage Real Estate Polska podkreślił, że pomocne w finansowaniu mogę być też tzw. REIT-y, czyli publiczne fundusze nieruchomości, które byłyby notowane na GPW i wypłacałyby dywidendę akcjonariuszom. – Banki są trochę wycofane w walce o klienta. Dziś inwestor bardzo długo ubiega się o finansowanie, a przecież przy ograniczonej podaży gruntów chce szybko zrealizować inwestycje i sprzedać projekt – wskazywał.

Jego zdaniem istniejące fundusze są chętne, aby finansować takie projekty, jednak skala ich działalności jest wciąż zbyt mała i nieadekwatna do potrzeb.

– Konieczny jest rozwój REIT-ów oraz wsparcie liberalizacji finansowania bankowego – powiedział Cebula. Poinformował, że jego firma Heritage Real Estate tworzy właśnie think tank, który będzie prowadził szczegółową analizę rynku nieruchomości.

– Chcemy przyglądać się nie tylko Polsce, ale badać cały region. Chodzi o to, by wychwycić szanse, ale też ryzyko tego rynku – zapowiedział.

Think tank ma przygotowywać także odpowiednie rekomendacje, zwłaszcza w kwestii regulacji prawnych całego rynku finansowania nieruchomości.

– W jego skład wejdzie prezes Michał Sapota oraz minister Maciej Grabowski – poinformował szef Heritage Real Estate.

http://www.forum-ekonomiczne.pl