Rynek mieszkaniowy nad Wisłą jest mocno rozpędzony, za nami najlepsze w historii półrocze pod względem sprzedaży lokali w sześciu największych aglomeracjach. Drugi kwartał był prawie lustrzanym odbiciem pierwszego. Prawie, bo choć sprzedano tyle samo, czyli 19,5 tys. mieszkań, to przy dalej rosnących cenach i spadającej ofercie.
Czytaj także: Ceny nieruchomości rosną. Kupować teraz, czekać, odpuścić?
Według prognoz JLL w tym roku sprzedaż mieszkań na sześciu głównych rynkach wzrośnie o 38 proc., do 72,9 tys. (będzie to nowy roczny rekord), a w kolejnym o 8 proc., do 79 tys. Deweloperzy dwoją się i troją, by sprostać popytowi, a to wymaga nieustannego uzupełniania podaży. Rosną ceny gruntów i wykonawstwa, a co za tym idzie – zapotrzebowanie spółek na kapitał.
Ekspansja przyspiesza
Murapol, 1,5 roku po przejęciu przez amerykański fundusz Ares Management i Griffin Real Estate, zmierza na giełdę. Prospekt trafił do KNF, nie są udzielane żadne szczegóły odnośnie do IPO. Można przypuszczać, że spółka zdecyduje się na emisję akcji: działa w kapitałochłonnym biznesie, a nie jest aktywna jako emitent obligacji. – Dołączenie do grona spółek notowanych na GPW jest naturalnym krokiem dla firmy o takiej skali działalności jak nasza, a ponadto będzie wspierać jej dalszy dynamiczny rozwój – przekazał tylko Nikodem Iskra, prezes Murapolu.
Ostatnie lata to ogromna transformacja Murapolu w czystego dewelopera mieszkaniowego z czytelną strukturą i finansowaniem opartym na konsorcjum banków. Wcześniej spółka była bardziej holdingiem inwestycyjnym – poza budowaniem mieszkań (często w oparciu o FIZAN-y) była zaangażowana w liczne przedsięwzięcia, nie zawsze związane z podstawowym biznesem. Transformacja zwieńczona została pozyskaniem światowej klasy inwestora strategicznego przy współudziale Griffina, akuszera wielu spektakularnych przedsięwzięć na polskim rynku nieruchomości, jak metamorfoza Echo Investment, platformy Resi4Rent (mieszkania na wynajem) czy Student Depot (akademiki).
Murapol to bardzo duży gracz. W 2020 r. sprzedał (umowami deweloperskimi i przedwstępnymi) 2,72 tys. mieszkań, o 5 proc. mniej niż rok wcześniej, co dało mu trzecią lokatę. W I połowie br. znalazł nabywców na 1,49 tys. lokali, o 2 proc. mniej rok do roku. Deweloper otwiera się na nowy rynek – najmu instytucjonalnego mieszkań (PRS). Będzie budować dla platformy tworzonej przez tandem Ares–Griffin (szczegółów na razie nie znamy). W I półroczu zabezpieczył 1,36 tys. mieszkań na potrzeby PRS i 361 dla Student Depot. Dodatkowo na etapie projektowania jest 1,2 tys. lokali na potrzeby PRS.
– Rynek wydaje się dobry dla deweloperów mieszkaniowych, bo wiele podmiotów notowanych jest na historycznych maksimach. Ciekawi jesteśmy struktury oferty. Giełda może być jedną z opcji częściowego wyjścia z inwestycji przez obecnych akcjonariuszy lub pozyskania przez firmę środków na dalszy rozwój, w tym przejęcia – komentuje Mateusz Mucha, menedżer w DM Navigator. – Jesteśmy bardzo ciekawi, jak rynek wyceni – wyceniając Murapol – perspektywy branży mieszkaniowej przy obecnie dynamicznie rosnących cenach we wszystkich miastach i wielu komentarzach o możliwym powstawaniu bańki – dodaje.
Poznaj najlepsze miasta i gminy w Polsce
Ekspert zwraca uwagę na to, że Murapol to właściwie jedyny duży gracz inwestujący w miastach średniej wielkości, pomijanych przez inne duże firmy – a to właśnie te ośrodki, a nie sześć głównych aglomeracji, odpowiadają za wzrost ogólnopolskich statystyk (liczba mieszkań w uruchamianych projektach i pozwoleniach). Mucha spodziewa się przyspieszenia konsolidacji branży, bo przy pogarszającej się dostępności gruntów coraz trudniej będzie deweloperom rosnąć organicznie. Po drugie, można się spodziewać wchodzenia dużych graczy na mniejsze rynki.
Rosnące wyceny
Na GPW jest wielu deweloperów mieszkaniowych, ostatnie debiuty z emisjami akcji to lata 2015–2016. Żadna firma nie pozyskuje pieniędzy z emisji wtórnych. Status spółki giełdowej ułatwia za to plasowanie obligacji – to preferowane źródło kapitału. Tylko w I połowie br. deweloperzy z Catalyst pozyskali ponad 1,3 mld zł, a nie brakowało emisji opiewających na znacząco ponad 100 mln zł. Kilka dni temu na Catalyst pojawiła się nowa spółka, Cordia Poland, która sprzedała obligacje za prawie 70 mln zł w ramach oferty o wartości do 100 mln zł.
W skali roku indeks WIG-nieruchomości wzrósł o ponad 40 proc., ale kursy wielu deweloperów mieszkaniowych poszły w górę po 60–150 proc. Czy to dużo? Posługując się najpopularniejszym wskaźnikiem cena do wartości księgowej, trudno już o deweloperów niedoszacowanych, ale „w stratosferze" są jedynie Dom Development i Atal ze wskaźnikami 2,65 i 1,97 (im więcej niż 1, tym spółka uchodzi za droższą).
Kredyty mieszkaniowe biją kolejne rekordy
Wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych gospodarstwom domowym w czerwcu przez polskie banki sięgnęła 7,59 mld zł – wynika z danych NBP. To prawdopodobnie najwyższy odczyt w historii i czwarty miesiąc z rzędu, gdy sprzedaż sięga 7 mld zł lub przekracza ten poziom. Czerwcowy odczyt jest o ponad 90 proc. wyższy niż rok temu, co jednak nie powinno dziwić, biorąc pod uwagę ograniczenie popytu i podaży w czasie pandemii. Jednak wynik jest także dużo wyższy (o 61 proc.) niż w czerwcu 2019 r., a tamten rok był najlepszy od dekady. Całe I półrocze br. przyniosło 39,6 mld zł sprzedaży kredytów mieszkaniowych, co oznacza wzrost rok do roku o 42 proc. i o 50 proc. wobec I półrocza 2019 r. Rekordowy okazał się sam II kwartał, gdy udzielono hipotek za 22,2 mld zł. To nie tylko o 71 proc. więcej niż rok temu (tu pomaga efekt niskiej bazy), ale też o 51 proc. więcej niż w II kwartale 2019 r. i o 73 proc. niż w II kwartale 2018 r., gdy sprzedaż już przyspieszała. Ostatnio miesięczna liczba wniosków o hipoteki oscyluje wokół 50 tys. (w przedpandemicznym 2019 r. było ich średnio 37 tys. miesięcznie). Rośnie też średnia wartość kredytu. W czerwcu sięgnęła prawie 327 tys. zł, o 18 proc. więcej niż rok temu. Banki mają dużo płynności i kapitałów, co jest niezbędne do zwiększania akcji kredytowej. W ostatnich miesiącach podnoszą marże, choć podwyżki nie są wielkie.
