We Wrocławiu, jak mówi Lidia Dołhan, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych w WGN, podaż biur w kamienicach jest duża. – Praktycznie cała starówka jest nimi zabudowana. Kamienice kilka lat temu zostały wyremontowane, a lokale przeznaczone na cele niemieszkalne – wyjaśnia. – Na parterach i w przyziemiach zwykle są lokale handlowe i gastronomiczne, a na piętrach – powierzchnie biurowe.
Zmiana przeznaczenia
Lidia Dołhan zwraca uwagę, że ofertę lokali w kamienicach mają także inne duże miasta – Wrocław, Poznań, Gdańsk, Warszawa. – Są to zazwyczaj centra miast, okolice rynku, czasem całe ulice – opowiada. – W mniejszych miastach oferta biur jest o wiele uboższa, bo w kamienicach dominują mieszkania.
Łukasz Jędrychowski, ekspert Nuvalu Polska, zauważa, że kamienice są adaptowane na nowoczesne biurowce we wszystkich miastach z rozwiniętym rynkiem biurowym. – Powierzchnie w kamienicach zawsze będą się cieszyć powodzeniem wśród pewnych grup najemców – ocenia. – Ponieważ są to kameralne projekty, ich udział w w całym rynku nieruchomości biurowych jest z każdym rokiem coraz mniejszy. Kamienice biurowe o powierzchni ok. 2–5 tys. mkw. nie mogą się równać skalą z wielkimi biurowcami, które oferują po kilkadziesiąt tysięcy metrów do wynajęcia.
O ograniczonej podaży biur w kamienicach w Warszawie mówi Jakub Misiewicz, dyrektor oddziału agencji Północ Nieruchomości Warszawa II. Wpływ na to ma tragiczna historia miasta. Ocalałe z rzezi wojennej budynki spełniają gównie funkcje mieszkalne.
– Kamieniczne biura możemy znaleźć przy głównych arteriach i prestiżowych ulicach, jak Krakowskie Przedmieście, Nowy Świat, a także w ścisłym centrum, gdzie zamieszkanie – ze względu na hałas i duży ruch samochodowy – jest mniej komfortowe. Spowolnienie w odrestaurowywaniu kamienic spowodowało zamieszanie z ich reprywatyzacją, co ogranicza tworzenie nowych biur – zwraca uwagę.
Krzysztof Pelowski, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości Kraków III, opowiada, że w ostatnich dwóch dziesięcioleciach funkcje lokali w kamienicach znacznie się zmieniły. – W Krakowie ważna jest turystyka, edukacja, nowe technologie oraz biznes oparty na produkcji i handlu. Miasto musi dostosowywać swoją przestrzeń do zmieniających się trendów – podkreśla dyrektor Pelowski. – W latach 80. i 90. kamienice w obrębie centrum i w promieniu 5 km były wykorzystywane na cele handlowe, na siedziby firm, biura i usługi. Dziś te same nieruchomości mają inne przeznaczenie. Podaż biur w kamienicach zmalała o kilkadziesiąt procent, a funkcja biurowa została zamieniona głównie na mieszkaniową (wynajem długo- i krótkoterminowy) oraz usługową.
Prestiżowy adres
W Krakowie, jak mówi Krzysztof Pelowski, na biura w kamienicach decydują się mali przedsiębiorcy. – Dla większości podmiotów liczy się adres. – Prestiż lokalizacji, bliskość miejsca zamieszkania klientów – to ma duże znaczenie dla właścicieli. Wiele biur w kamienicach zajmują podmioty działające lokalnie. Atutem jest także klimat, na który składa się wiele elementów, począwszy od stylu architektonicznego, a skończywszy na wielowiekowej historii budynku i otoczenia – opowiada dyrektor z agencji Północ Nieruchomości. Jego zdaniem kamienice mają sporą przewagę nad typowymi biurowcami. – To wielofunkcyjność i własność. Część firm i osób wykorzystujących nieruchomości na cele biurowe działa we własnych lokalach. Takiego komfortu nie mogą mieć w typowym biurowcu – wyjaśnia. Wadą jest m.in. brak miejsc parkingowych.
– Powierzchnie biurowe w kamienicach są od 10 do 30 proc. tańsze od porównywalnej przestrzeni w typowych biurowcach – szacuje Krzysztof Pelowski. – Wszystko zależy od lokalizacji i standardu. Średnie stawki wahają się od 40 do 45 zł za mkw. W gorszych lokalizacjach, w budynkach o niskim standardzie wynoszą ok. 20 zł za mkw., a w prestiżowych miejscach – nawet 100 zł.
We Wrocławiu, jak mówi Lidia Dołhan, biur w kamienicach szukają duże kancelarie notarialne i prawne, firmy pośrednictwa pracy, a nawet hostele, które wynajmują całe piętra, a często i całe kamienice. – Powierzchnie w kamienicach są zdecydowanie tańsze od biur w nowoczesnych biurowcach – mówi Lidia Dołhan. – Stawki najmu wahają się od 30 do 100 zł za mkw.
Jakub Misiewicz podaje, że po prawej stronie Warszawy mkw. biura w kamienicy można wynająć za 30 zł. W prestiżowych miejscach w centrum stawki przekraczają 100 zł za mkw. – Biur w kamienicach szukają głównie kancelarie prawne, biura architektoniczne, przedstawicielstwa zagranicznych firm i firmy specjalistyczne – mówi Misiewicz. – W Warszawie trudno o duże biuro w kamienicy, dlatego takich powierzchni poszukują małe i średnie firmy. Korporacje i duże firmy wynajmują powierzchnie w typowych biurowcach.
Według Łukasza Jędrychowskiego biurami w kamienicach są zainteresowane przede wszystkim firmy, którym zależy na lokalizacji w ścisłym centrum i bardzo dobrym dostępie do transportu publicznego. – Są w stanie ponieść większe koszty. Do takich najemców można zaliczyć m.in. kancelarie prawne, fundusze inwestycyjne, firmy konsultingowe oraz doradcze – wskazuje ekspert Nuvalu. – Najem biura w zaadaptowanych kamienicach wiąże się najczęściej z pewnymi niedogodnościami. Są to przede wszystkim ograniczenia związane z aranżacją powierzchni ze względu na konstrukcję budynku lub opiekę konserwatora zabytków – mówi.
Podkreśla, że czynsze w kamienicach mogą być wyższe niż w nowoczesnych biurowcach, bo współczynnik powierzchni wspólnych jest większy. – W kamienicach wyższe są zazwyczaj również koszty eksploatacyjne, co wynika z wysokich opłat za użytkowanie wieczyste gruntów w centralnych lokalizacjach, a także z wyższych kosztów ogrzewania oraz klimatyzacji wysokich z reguły przestrzeni w kamienicach – mówi Łukasz Jędrychowski.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl
