Deweloperzy: dobra sprzedaż, ale i wyzwania

Dziewiętnaście firm deweloperskich, które wzięliśmy pod lupę, w 2019 r. sprzedało łącznie 26,8 tys. mieszkań, o 4,8 proc. więcej niż rok wcześniej. To jednocześnie o 12,8 proc. mniej niż w rekordowym 2017 r., warto jednak pamiętać o stałym wzroście cen mieszkań w ciągu tych dwóch lat. Bardzo mocno wypadł koniec zeszłego roku: IV kwartał miał 28-proc. udział w całościowym wyniku.

Dynamika sprzedaży jest tradycyjnie bardzo silnie zróżnicowana. 12 spółek odnotowało lepszą sprzedaż rok do roku, dziewięciu graczom udało się zwiększyć wynik względem 2017 r.

Trzeba mieć na uwadze, że nasze zestawienie jest umowne: część spółek podaje wyniki z uwzględnieniem płatnych rezerwacji – podobną metodologię stosuje badająca szeroki rynek firma doradcza JLL – część deweloperów wlicza jednak wyłącznie „mocniejsze" umowy deweloperskie i przedwstępne.

Grunt to dywersyfikacja

Eksperci JLL wstępnie szacują, że na sześciu głównych rynkach spółki deweloperskie w 2019 r. sprzedały 64–65 tys. lokali, mniej więcej tyle samo co rok wcześniej – choć najpierw spodziewano się kontynuacji trendu spadkowego.

Jeśli chodzi o spółki z rynku kapitałowego, w 2019 r. pozycję lidera odzyskał planujący powrót na Catalyst Murapol. Firma uzyskała najlepszą w historii sprzedaż, znajdując nabywców na 3,67 tys. lokali, o 3,2 proc. więcej rok do roku i o 1,9 proc. więcej wobec najlepszego dotychczas 2017 r. Spółka działa na najszerszą w branży skalę, buduje w kilkunastu miastach. Podtrzymuje strategię zakładającą sprzedaż 3–3,5 tys. mieszkań rocznie.

Na drugą lokatę spadł Dom Development, który lekko poprawił wynik względem 2018 r. Widać wyraźnie, że gdyby nie ekspansja na nowe rynki w 2017 r., spółce trudno byłoby utrzymać wyniki. W 2019 r. sprzedaż w stolicy skurczyła się o 9 proc., do 2,35 tys. mieszkań, za wzrost ogółem odpowiedzialne były Trójmiasto i Wrocław.

Trzecie miejsce należy do działającego na siedmiu rynkach Atalu. Sprzedaż odbiła o ponad 32 proc., do rekordowego poziomu 3,2 tys. mieszkań.

Uwagę zwraca notowana na Catalyst Victoria Dom, która rok w rok pokazuje mocny dwucyfrowy wzrost mimo budowania wyłącznie w Warszawie. W tym roku deweloper chce kontynuować trend, choć przyznaje, że czas już na wyjście na nowe rynki w Polsce.

Na drugim biegunie zestawienia znajdują się Lokum Deweloper i Polnord. W przypadku tej pierwszej załamanie sprzedaży to efekt opóźniających się procedur administracyjnych. Polnord z kolei borykał się z problemami z płynnością, ale na ratunek przyszła mu węgierska Cordia, która objęła zapewniający kontrolę pakiet nowych akcji.

Mimo wszystko wzrost

– Wyniki sprzedaży notowanych deweloperów należy uznać za sporego kalibru niespodziankę, zwłaszcza ostatni kwartał okazał się wręcz imponujący, z wynikiem aż o 18 proc. lepszym licząc rok do roku i tylko nieco gorszym od rekordowego IV kwartału 2017 r. – ocenia Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – W efekcie w całym ubiegłym roku deweloperzy z rynku kapitałowego zakontraktowali blisko o 5 proc. więcej lokali niż w 2018 r. i zbliżonego rezultatu można oczekiwać w odniesieniu do całego krajowego rynku deweloperskiego – dodaje.

Ekspert zwraca uwagę, że 2019 r. był dla rynku pierwotnego rekordowy pod względem liczby wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczętych inwestycji. – Mamy więc obraz wciąż mocno pędzącej mieszkaniówki, ale czy w tym roku można oczekiwać kontynuacji tak świetnej passy deweloperów? Dalszy wzrost wspomnianych wskaźników i statystyk będzie mocno utrudniony – mówi Jędrzyński. – W sytuacji zwalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, słabnięcia parametrów rynku pracy i wynagrodzeń, coraz ostrożniejszej polityki kredytowej banków, i wreszcie w efekcie postępującej drożyzny nie tylko mieszkań, ale przede wszystkim kosztów utrzymania w Polsce, optymizm rodaków prawdopodobnie się zmniejszy. Jest to tylko kwestia skali i skutków – podsumowuje.

Mateusz Mucha, menedżer Domu Maklerskiego Navigator, mówi, że nie widać przesłanek, by w nadchodzącym roku sprzedaż i ceny mieszkań miały istotnie spadać.

– Nie spodziewamy się istotnych zmian sytuacji rynkowej, o ile nie będzie żadnych wstrząsów w skali makro. Gospodarka prawdopodobnie nieco zwolni, jednak tempo rozwoju nadal powinno być dobre. Płace, a więc siła nabywcza kupujących i ich zdolność kredytowa, nadal będą rosły, a znakiem zapytania jest jedynie tempo tego wzrostu. Nieco niepokoi rosnąca inflacja, która w dłuższym okresie może przełożyć się na wzrost stóp procentowych, choć równocześnie wpłynie ona na wzrost popytu inwestycyjnego ze strony kupujących mieszkania jako lokatę kapitału. Równocześnie Rada Polityki Pieniężnej uspokaja i opowiada się za stabilnością poziomu stóp – mówi Mucha.

Marże pod presją

Zdaniem Pawła Sztejtera, dyrektora działu mieszkaniowego JLL, przed deweloperami coraz więcej wyzwań.

– W ubiegłych latach zyskowność branży wyraźnie rosła. Inwestycje realizowane były na relatywnie niedrogich gruntach, a umowy z generalnymi wykonawcami podpisywane były jeszcze w okresie przed dynamicznym wzrostem kosztów, spowodowanym podwyżkami wynagrodzeń i cen materiałów. Jednocześnie szybko rosły ceny sprzedaży mieszkań, co pozwalało deweloperom osiągać wysokie marże. Obecnie sytuacja się odwraca – mówi ekspert.

– Ceny mieszkań nadal rosną, ale już nie tak dynamicznie jak przed dwoma laty. Tymczasem koszty ziemi i wykonawstwa w aktualnie realizowanych inwestycjach są blisko o 40 proc. wyższe niż w 2016 r. W konsekwencji wśród największych deweloperów obserwujemy tendencję do poszukiwania rozwiązań pozwalających budować taniej. Pierwsze takie działania widać w fazie projektowania – w obecnie wprowadzanych na rynek projektach znajdziemy mniejsze powierzchnie wspólne, mniej efektowne elewacje i tańsze materiały. Część dużych deweloperów przestała już realizować inwestycje w modelu generalnego wykonawstwa. Wielu rozważa wdrożenie samodzielnego zarządzania podwykonawcami. Model taki nie tylko obniża koszty, ale też pozwala na osiągnięcie istotnych korzyści z coraz dalej posuniętej standaryzacji, dzięki której deweloperzy mogą istotnie obniżyć koszty zakupu materiałów budowlanych – podkreśla.

Zdaniem Sztejtera marże firm deweloperskich nadal będą się wyraźnie różnicować.