Wydawałoby się, że portfel nieruchomości na wynajem to atrakcyjna propozycja inwestycyjna, szczególnie dla funduszy emerytalnych czy inwestorów bardziej zainteresowanych relatywnie stabilnymi wpływami niż osiąganiem spektakularnych stóp zwrotu. Nieruchomości na całym świecie przyciągają kapitał: analitycy Savills spodziewają się, że w tym roku wartość transakcji znów sięgnie historycznie wysokich poziomów 1,7–1,8 bln dol. (6,8–7,2 bln zł) – mimo wzrostu niepewności makroekonomicznej.

W ubiegłym roku wartość transakcji w Polsce była rekordowa, przekroczyła wtedy 7 mld euro, a w I połowie br. – 2,7 mld euro. Jesteśmy największym rynkiem w Europie Środkowo-Wschodniej, zdominowanym przez inwestorów z Azji, Europy Zachodniej i Afryki. Polski kapitał ma śladowy udział w transakcjach.

Niestety, pomysł aktywizacji rodzimych inwestorów, polegający na wprowadzeniu na naszym rynku REIT-ów, utkwił w sejmowej zamrażarce. REIT-y to spółki inwestujące w nieruchomości przynoszące zwrot z najmu, wypłacające regularnie zyski akcjonariuszom.

Skokowa zmiana

To, co nad Wisłą się nie udaje, skutecznie przeprowadzili nasi południowi sąsiedzi. W Czechach wprowadzenie REIT-ów w 2013 r. przełożyło się na wzrost udziału rodzimego kapitału w zakupach nieruchomości komercyjnych z okolic 1 proc. (jak w Polsce) do nawet 37 proc.

– REIT-y przyczyniły się do szybkiego rozwoju rynku nieruchomości, wzrosła skłonność Czechów do lokowania pieniędzy w tym segmencie – komentuje Maciej Wójcikiewicz, dyrektor działu wycen w CBRE.

– Zaletą lokalnych inwestorów jest większa niż u tych zagranicznych znajomość rodzimego rynku i jego uwarunkowań, dzięki temu często lepsza wiedza, w co warto inwestować a w co nie. Lokalnym graczom łatwiej także znaleźć nieruchomości pod inwestycje, w których kapitał zagraniczny nie widziałby potencjału. Widać także, że Czesi coraz chętniej wychodzą poza swój kraj, szukając możliwości np. w Polsce – rynek czeski jest bowiem mniejszy i przynosi mniejsze zyski – dodaje. W I półroczu wartość transakcji w Czechach – drugim po Polsce rynku naszego regionu – wyniosła 1,6 mld euro.

Ekspert podkreśla, że nie tylko samo ustawodawstwo spowodowało pozytywną zmianę w Czechach. Duże znaczenie miała też odpowiednia edukacja zainteresowanych, tłumaczenie możliwych korzyści, czynników ryzyka i sposobu działania.

– Trzeba dodać, że od wprowadzenia REIT-ów w Czechach wzrosły ceny nieruchomości. To częściowo efekt ogólnej tendencji europejskiej, a częściowo pochodna większej ilości kapitału do ulokowania na terenie kraju – mówi Wójcikiewicz.

Analitycy CBRE przyjrzeli się także rynkowi niemieckiemu. – Tam wprowadzenie REIT-ów nie wywołało takiego efektu jak w Czechach, głównie z powodu innych tradycji inwestowania, opartych przede wszystkim na otwartych funduszach inwestycyjnych. Inaczej niż w Czechach, w Niemczech były już po prostu sprawdzone przez lata narzędzia do lokowania kapitału w nieruchomości komercyjne, a udział rodzimego kapitału jest tam wysoki – mówi Wójcikiewicz.

Ekspert przyznaje, że na polskim rynku brakuje narzędzi do inwestowania w nieruchomości komercyjne – podobnie, jak do niedawna było w Czechach.

– Dlatego porównanie tych dwóch rynków i prognozowanie pozytywnych zmian w Polsce w odniesieniu do Czech jest uzasadnione – uważa Wójcikiewicz. Jego zdaniem przeszkodą może być to, że na naszym rynku wciąż żywa jest pamięć o nieudanych przedsięwzięciach TFI na rynku nieruchomości, co może odstręczać od REIT-ów.

– Między tymi narzędziami jest jednak wiele różnic, m.in. w zakresie ryzyka, jakie ze sobą niosą. Dodatkowo trzeba podkreślać, że wprowadzenie REIT-ów powinno być połączone z odpowiednią promocją i edukacją – mówi Wójcikiewicz. – Polscy inwestorzy, którzy chcą lokować kapitał w nieruchomości w naszym kraju, mają ograniczony wybór. Większość decyduje się na mieszkania, czasami kupuje ziemię. Warto to zmienić – podsumowuje.

Zamrożony projekt

W Polsce była już próba wprowadzenia REIT-ów, początkowo jako spółek inwestujących w nieruchomości komercyjne. Jednak NBP wydał bardzo krytyczną opinię do założenia ustawy. Mimo że w kolejnej wersji za cel inwestowania wzięto mieszkania, prace legislacyjne zostały zamrożone.

W programie wyborczym PiS o mieszkaniowych REIT-ach nie ma ani słowa. Z kolei główna partia opozycyjna, KO, zapowiada wprowadzenie REIT-ów, które w zamian za preferencje podatkowe miałyby budować profesjonalnie zarządzane zasoby lokali na wynajem. O walorze inwestycyjnym niczego w programie KO nie przeczytamy.

Przypomnijmy, że w oryginalnym modelu REIT-u preferencja podatkowa ma służyć głównie akcjonariuszom. Chodzi o to, by trafiające do nich zyski spółki nie były podwójnie opodatkowane (najpierw podatkiem CIT, a potem daniną od dywidendy).

– Informacja w programie KO to trzy zdania, z których trudno cokolwiek wywnioskować, a już na pewno trudno ocenić realność wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego – komentuje Michał Sapota, prezes HRE Investments. – Sam mechanizm w planach obecnego rządu miał dużo szerszą funkcję, z jednej strony miał być elementem tworzenia rynku najmu instytucjonalnego, który na dziś w Polsce nie istnieje, a z drugiej miał być atrakcyjną, bezpieczną i stabilną formułą długoterminowego inwestowania dla każdego obywatela, również takiego z mniejszymi zasobami finansowymi. Miał to być również element wspierający polski rynek kapitałowy w związku z tym, że REIT–y musiałby być notowane na GPW – dodaje.

Zdaniem eksperta wszystkie te cele są realne do zrealizowania. Jest projekt ustawy, którą – po poprawieniu pewnych mankamentów na etapie dalszej legislacji – można byłoby stosunkowo szybko przyjąć.