Mieszkanie z kredytem sprzedam

Polacy na potęgę zadłużają się na mieszkania. Biuro Informacji Kredytowej prognozuje, że wartość sprzedaży kredytów hipotecznych może być w tym roku rekordowa: nawet ponad 70 mld zł. Najlepszy do tej pory wynik (68 mld zł) banki osiągnęły w 2008 roku.

Nic dziwnego, że mało która nieruchomość wystawiana na sprzedaż ma czystą kartę. Barbara Urbanowicz z agencji nieruchomości UCN w Koszalinie ocenia, że co najmniej połowa zgłaszanych do sprzedaży mieszkań jest obciążona kredytem.

– Kupujący nie ma się czego bać. Rzadko się zdarza, że jest to przeszkoda w zawarciu transakcji – mówi. – Problem pojawia się wtedy, gdy zadłużenie przewyższa cenę sprzedaży, a tak się zdarza przy spłacie kredytów frankowych. Wtedy sprzedający musi wpłacić różnicę do dnia zawarcia transakcji.

Absurdy i sądy

Według Joanny Lebiedź, właścicielki biura Lebiedź Nieruchomości, obrót nieruchomościami z kredytem stanowi ponad 80 proc. wszystkich transakcji sprzedaży.

– Bardziej dziwią mieszkania czy domy, na których hipotece nie widnieje kredyt, jeden lub kilka – mówi. – Na rynek trafiają oferty w bardzo różnym „stadium" kredytu. Z logicznego punktu widzenia mogłoby się wydawać, że sprzedawane powinny być tylko te lokale, po których spłaceniu właścicielowi zostanie godziwa kwota. Tymczasem transakcje, gdy sprzedający musi jeszcze „dopłacić" bankowi kwotę ponad uzyskaną cenę, nie należą do rzadkości.

Z analiz Katarzyny Saroty z Power Invest wynika, że mieszkania z kredytem trafiają do sprzedaży między piątym a dziesiątym rokiem od zakupu. – Jest to podyktowane głównie zmianą sytuacji życiowej, np. powiększeniem rodziny i co za tym idzie – zmianą lokalu na większy – wyjaśnia.

A Tomasz Rożek, pośrednik z Akces Polska, dodaje, że kupujący mieszkania na kredyt raczej zakładają, że będą w nich dłużej mieszkać. – Przy kredytach na 20–30 lat oferty sprzedaży zaczynają się pojawiać około dziesiątego roku spłacania – zauważa.

O trudnych przypadkach mówi zaś Joanna Sojda z Power Invest. – Spotkałam się z kredytem konsolidacyjnym w dolarach. Na jednym kredycie było... osiem nieruchomości. Ja sprzedawałam cztery – opowiada.

Pytana o kredyty we frankach mówi, że jedni klienci w nich tkwią, spłacając, inni usiłują nieruchomość sprzedać. – Spłacają część zadłużenia, a na różnicę podpisują ugodę albo „przerzucają" na inną nieruchomość, jeżeli tylko mogą – wskazuje. – Przy obecnych wysokich cenach mieszkań jest możliwość sprzedaży z zyskiem nawet lokali obciążonych kredytem frankowym, jeżeli zyskały na wartości. Bo na przykład na przestrzeni lat zmieniła się infrastruktura osiedla albo jest dobry dojazd do strategicznej drogi.

Michał Klimczak z Power Invest ma najczęściej do czynienia z kredytami w euro. – Ale mam też w ofercie mieszkanie z kredytem we frankach. Zadłużenie nie przewyższa ceny ofertowej, właściciel szacuje nawet niewielki zysk – mówi. – Cena lokalu jest rynkowa, nieruchomość budzi spore zainteresowanie. Coraz częściej słyszymy też o pozytywnych wyrokach w sprawach wytaczanych bankom przez frankowiczów. Niedługo banki, zamiast iść do sądu, będą wolały załatwiać sprawy ugodowo, mając na uwadze nie tylko małe szanse na wygraną, ale i koszty.

Bardziej sceptyczny jest Tomasz Rożek. Pośrednik nie zna przypadku, by frankowicz sprzedał lokal z zyskiem.

– Nadzieja na uregulowanie problemu umarła wraz z obietnicami wyborczymi – mówi. – Większość stworzonych przez banki umów kredytowych jest nie do ruszenia. Są głosy, że trzeba było brać kredyt w walucie, w której się zarabia. Zgoda. Mało kto jednak wspomina, że oprocentowanie we frankach było bardziej atrakcyjne i klient mógł dostać więcej. Czy to normalne? Dostać lepsze warunki kredytu w obcej walucie niż we własnej?

Także Barbara Urbanowicz, ocenia, że na zysk przy sprzedaży mieszkań zadłużonych we frankach raczej nie ma co liczyć. – Trzeba ograniczać straty – ocenia.

O ewidentnych stratach ponoszonych często przez właścicieli mieszkań obciążonych kredytami walutowymi mówi też Joanna Lebiedź.

– Najgorsze wyniki mają nieruchomości kupione w latach 2000–2007 na kredyt, zwłaszcza we frankach – mówi. – Zdecydowanie najgorzej było mniej więcej do 2017 roku, zanim ceny nieruchomości zaczęły rosnąć. Dochodziło do absurdalnych sytuacji, kiedy to mieszkanie kupione w 2008 roku za 550 tys. zł, w całości na kredyt we frankach, kilka lat później mogło być sprzedane maksymalnie za 350–400 tys. zł. Tymczasem, mimo regularnego spłacania kredytu, wartość zadłużenia wobec banku, po przeliczeniu na złote, wynosiła ok. 900 tys. zł. Absurd.

Jak podkreśla pośredniczka, w latach 2007–2017 nie opłacało się sprzedawać mieszkań z kredytem walutowym. – Jednocześnie zaistniały dwie niekorzystne okoliczności: spadek cen nieruchomości i wzrost kursu walut – tłumaczy Joanna Lebiedź. – To było hamulcem do podejmowania decyzji o sprzedaży nieruchomości, choć nie dla wszystkich – zastrzega. Niektórzy sprzedać musieli.

Rutynowa sprzedaż

Rynek tymczasem przyspieszył, kurs walut się uspokoił. – Sprzedaż zadłużonych nieruchomości nie przynosi aż tak wielkich strat – podkreśla Joanna Lebiedź. – Z kolei wyroki TSUE i orzecznictwo sądów ośmielają coraz większą rzeszę frankowiczów do wchodzenia na drogę postępowania sądowego w celu zminimalizowania strat.