Pandemia nie zatrzymała wzrostów cen mieszkań. - Dla jednych to zaskoczenie, ale ja się tego spodziewałem. W okresie pandemii tempo wzrostu cen oscyluje w granicach 5 proc. w skali roku – szacuje Michał Cebula, prezes HRE Think Tank. - To oczywiście mniej niż w czasie przedcovidowym, ale wtedy rynek był zbyt rozgrzany. Dziś widać bardzo duży popyt na mieszkania relatywnie tańsze - bardziej na obrzeżach niż w topowych lokalizacjach, kompaktowe. Spodziewam się, że w kolejnych kwartałach ceny mieszkań będą rosły w tempie 7-8 proc. w skali roku. Będzie to możliwe pomimo osłabienia gospodarki, ponieważ wielu inwestorów szuka bezpiecznej przystani dla kapitału, a lokaty bankowe przynoszą realne starty z powodu inflacji. Rekordowo tanie są tez kredyty hipoteczne.

Hossa trwa

Prezes HRE Think Tank podkreśla, że dla długoterminowej stabilizacji rynku mieszkaniowego ważne jest to, aby mieszkania nie drożały zbyt szybko w odniesieniu do inflacji czy naszych pensji. - W sumie, jakkolwiek może i źle to brzmi, to „ wskutek epidemii" do mniej więcej właśnie takiej bezpiecznej skali wzrostów cen wróciliśmy. W trakcie hossy, której de facto wciąż jesteśmy świadkami, ceny mieszkań w Polsce rosły najpierw przez cztery lata wolniej niż wynagrodzenia – mówi Michał Cebula. - Potem sytuacja się odwróciła i przez kolejne dwa lata pensje nie nadążały za cenami mieszkań w dużych miastach. Zbyt szybki wzrost cen względem zarobków powoduje, że mieszkania stają się coraz mniej dostępne, czego skutkiem jest niezadowolenie społeczne.

Na wzrosty cen wskazuje najnowszy indeks HRE (wskaźnik koniunktury na rynku nieruchomości). Z analiz wynika, że po wiosennym ochłodzeniu sytuacja bardzo szybko wróciła do normy. - Widząc odbudowę popytu, deweloperzy zaczęli znowu wprowadzać na rynek sporo nowych mieszkań. W odróżnieniu od sytuacji z drugiego kwartału banki jesienią nie zdecydowały się też na ponowne zaostrzenie kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych. Co ważne, nie obserwujemy zjawisk wskazujących na trwałe nierównowagi na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz możliwość wystąpienia takich nierównowag w najbliższym czasie – podaje HRE Think Tank w najnowszy raporcie.

Eksperci pod uwagę (poza cenami mieszkań) biorą 18 wskaźników. Analizują co kwartał m.in. sytuację gospodarstw domowych, skłonność banków do udzielania kredytów, osiedla w budowie. - Efekt? W trzecim kwartale HRE Index przyjął wartość 0,655. Interpretacja tego wskaźnika, jak i jego składowych jest taka, że zarówno zbyt wysokie (ponad 0,85), jak i zbyt niskie (poniżej 0,15) odczyty sugerują nierównowagi na rynku. Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej, to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym – tłumaczą analitycy. - Najnowszy odczyt pozostaje w strefie bezpiecznej. Zanotowaliśmy też niewielki spadek jego wartości zarówno względem poprzedniej publikacji, jak i tej sprzed roku. Jest to efekt m.in. wiosennego ograniczenia rozpoczynania nowych inwestycji czy ograniczonej akcji kredytowej.

Jedynym subindeksem, który w ciągu ostatnich trzech miesięcy zaliczył wzrost i to wzrost dość niespodziewany jest subindeks cen nieruchomości. - Jeszcze w drugim kwartale był on notowany na poziomie 0,898, podczas gdy najnowszy odczyt jest symbolicznie, ale jednak wyższy (0,905). Tym samym balansujemy na drugim progu ostrożnościowym. Przede wszystkim jest to skutek uwzględniającego inflację wzrostu cen mieszkań – czytamy w raporcie. - Trzeba mieć bowiem świadomość, że ceny nie przestały rosnąć – szczególnie jeśli weźmiemy pod uwagę okres 12 miesięcy, w którym uwzględniamy jeszcze szybki rajd cen sprzed epidemii. W takim ujęciu mieszkania w Polsce drożeją o ok. 10 proc. (nominalnie) i mówimy tu o wskaźniku obliczonym na podstawie cen transakcyjnych lokali używanych w największych miastach, który ponadto uwzględnia jakość sprzedawanych mieszkań, a nie tylko w prosty sposób pokazuje średnią cenę transakcyjną. Warto jednak podkreślić, że w samym trzecim kwartale mieszkania drożały już dwa - trzy razy wolniej niż przed epidemią. Wolniejsza dynamika zmian powinna doprowadzić do normalizacji odczytów subindeksu cen. Z drugiej strony fakt, że ceny mieszkań rosną dowodzi, że pomimo zawirowań, popyt na mieszkania wciąż jest wyższy od podaży.