Początek pandemii sparaliżował cały rynek condo- i aparthoteli, niezależnie od ich adresu. Zainteresowanie inwestycjami w modelu condo wraca od kilku tygodni.

– Nie jest jednak duże – ocenia Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. Choć, jak przyznaje, są obiekty, które notują dynamiczne wyniki sprzedaży. Ale to wyjątki.

Ważna wiarygodność

– Operatorzy obiektów, które teoretycznie powinny wypłacać obiecane zyski, w początkowej fazie pandemii wstrzymali działania – nie tylko operacyjne, ale też te związane wypłatami i rozliczeniami z właścicielami – mówi Marlena Kosiura. – To zrozumiałe. Branża czekała na rozwój sytuacji, choć już wtedy operatorzy wiedzieli, że negocjacje będą nieuniknione. Wynikające z przestoju hoteli straty były ogromne, w zasadzie niemożliwe do odrobienia. Wielu operatorów wspólnie z właścicielami pokoi i apartamentów szuka teraz rozwiązania.

W grę wchodzi obniżenie wypłat czy rozłożenie ich w czasie. – Spektakularnych konfliktów nie ma. W kilku obiektach pojawiły się spory prawne, ale problemy z wypłatami narastały w nich od dawna – zauważa ekspertka.

Renegocjacje umów dotyczących zysków, to, jak dodaje, jeden z efektów pandemii. - Rozmowy operatorów z właścicielami jednostek condo dotyczą nie tylko obniżenia poziomu zysków, ale i zmiany harmonogramu ich wypłaty - np. z miesięcznego na półroczny, tak by obiekt miał dłuższy czas analizy wpływów z wynajmu pokoi - mówi Kosiura. - Realny poziom obłożenia znają tylko same hotele i niechętnie się tym dzielą. Albo inaczej: w czasach pandemii chętnie dzielą się danymi pokazującymi jak jest źle. Tam gdzie jest dobrze, czyli w obiektach np. nad Bałtykiem, gdzie latem wiele obiektów notowało praktycznie 100-proc. obłożenie, tych danych się chętnie nie ujawnia. Organizacja skupiająca hotelarzy od tygodni alarmuje, że poziom wykorzystania pokoi jest dramatycznie niski. Warto jednak pamiętać, że dane dotyczą bardzo różnych hoteli: miejskich, biznesowych, położonych przy trasach czy lotniskach. Tam faktycznie ruch jest mały. Ale nie dotyczy to absolutnie obiektów na Wybrzeżu. Nie ma więc jednoznacznego obrazu branży. Wszystko zależy od lokalizacji hotelu – przyznaje.

Wiele obiektów rozlicza się z właścicielami pokoi hotelowych w cyklu półrocznym lub rocznym. – Dopiero analizują wyniki. To, czy będą w stanie wypłacić obiecane 6–7 proc. zysku, zależy, z jakim wynikiem zamkną rok rozliczeniowy – wyjaśnia Marlena Kosiura. – Deweloperzy zabiegają o zachowanie dobrego wizerunku branży condo. Kluczowa będzie teraz walka „na wiarygodność". Te spółki, które sprzedają jednostki condo w działających lub nowo planowanych obiektach, będą o tę wiarygodność walczyć za wszelką cenę, wypłacając zyski nawet kosztem własnych marż. Zadowoleni właściciele to gwarancja dobrej opinii, a tym samym – szansa na sprzedaż pozostałych nieruchomości. Przy 15-, 25-proc. marży deweloperów condo jest się o co bić.

Dodaje, że mniejszą „presję" na wypłatę zysków lub negocjacje obniżające procent zarobków czują deweloperzy i operatorzy obiektów, w których zakończono sprzedaż pokoi, a kolejnych inwestycji nie ma w planach.

Kryzysu nie czuje Warmia Resort, kompleks wolno stojących willi condo w gminie Gietrzwałd. Prowadząca inwestycję spółka Adept Investment podaje: czerwiec i lipiec zamknęły się 100-proc. obłożeniem. – Także na sierpień mamy komplet rezerwacji, a wrzesień i październik stopniowo się zapełniają – mówi Jacek Dąbrowski, członek zarządu firmy. – Wyniki są zdecydowanie lepsze niż w analogicznych miesiącach 2019 r.

Wszystkie obiekty w Warmii Resort są już sprzedane. Firma przygotowuje kolejne inwestycje. – Wille z pełnym zapleczem kuchennym zapewniają bezpieczeństwo i komfort także w czasie izolacji. Obostrzenia nie są już tak restrykcyjne, jednak goście wciąż poszukują kameralnej przestrzeni z dala od dużych obiektów hotelowych – ocenia Jacek Dąbrowski. – Ostatnie miesiące to czas weryfikacji i wzmocnienia wiarygodności operatorów, którzy kontynuowali wypłaty właścicielskie. My dotrzymujemy wieloletnich umów, płacąc czynsze.

Jacek Dąbrowski nie ma wątpliwości, że nieruchomości są preferowaną formą lokowania kapitału, także w kryzysie. – Inwestycje giełdowe są w takich czasach obarczone olbrzymim ryzykiem, wymagają sporej wiedzy. Obligacje i lokaty bankowe nie oferują przyzwoitych zysków – porównuje. Do umowy condo trzeba jednak bardzo starannie wybrać partnera. – Najlepszy wybór do doświadczony operator, wypłacający należności z umowy - podkreśla ekspert Adept Investment. - Warto też sprawdzić sytuację właścicielską obiektu po zakończeniu sprzedaży i oddaniu do użytku ostatnich lokali. Jeżeli deweloper pozostaje jednym z właścicieli, to ryzyko znacznie się obniża.

Opinię podziela Agnieszka Łuczak, członek zarządu GM Invest, inwestora Gwiazdy Morza Resort Spa&Sport we Władysławowie. - Z niepokojem obserwuję przesycone obiektami lokalizacje, gdzie trwa bezlitosna walka cenowa o każdego klienta. Oczywiście, jak na każdym rynku, i w condo są wyjątki, jednak obecna sytuacja uczy, że również w condo należy wiązać się z dużym stabilnym partnerem, odpornym na chwilowe zawirowania – mówi. – Trzeba też staranie weryfikować, czy nie jest to podmiot działający w systemie „wybuduj, sprzedaj, znajdź operatora hotelu i wycofaj się z inwestycji". Firma, która na stałe wiąże się z obiektem, pozostaje w nim jako właściciel części nieruchomości oraz nią zarządza po wybudowaniu, to przykład inwestora, który dba o obiekt jak o swój, dążąc do maksymalizacji zysku dla siebie i nabywców apartamentów.

Ekspertka podkreśla, że zakup nieruchomości musi być poprzedzony gruntowną analizą rentowności obiektu, dewelopera, operatora, otoczenia. I to zarówno w sensie lokalizacji, jak i konkurencji – mówi. – Inwestycja w condo może być udana lub nie. Jeśli firma obiecuje zwrot ponad to, co oferuje rynek, nie dba o koszty konserwacji obiektu czy wymiany wyposażenia, to znaczy, że nie zapewni nam odpowiedniego zwrotu, a wydatki te będą pomniejszały zysk nabywców – przestrzega.

Agnieszka Łuczak mówi o powrocie klientów na rynek condo. – Dynamiczne odbicie rynku w pełni rekompensuje okres wstrzymania transakcji – podkreśla. – Prestiżowe nieruchomości są najmniej czułe na wahania. W Gwieździe Morza nie sprzedajemy produktu masowego. Działamy na rynku hoteli resortowych i wypoczynkowych. Hotel, ponownie otwarty na początku czerwca, szybko odrabia straty. Wirus mocno dotknął hoteli, apartamentowców i condohoteli miejskich.

Ten sezon na rynku turystycznym będzie zdaniem Agnieszki Łuczak wyjątkowo udany. Większość Polaków zostaje w kraju. – Rezerwacje w czerwcu były jedynie o 7 proc. mniejsze niż rok temu – podaje. – Lipiec zamknęliśmy z wyższym poziomem obłożenia niż w 2019 r. Podobnie będzie w sierpniu. Mamy wyższe poziomy rezerwacji niż rok temu.

Ustalenia z inwestorami są wiążące. – Wypłacamy 6 proc. do końca kwietnia 2021, 6,5 proc. - do końca kwietnia 2022 i 7 proc. - od początku maja 2023 r. – mówi przedstawicielka GM Invest. - Wszystkie wskaźniki pokazują, że sytuacja jest stabilna. O kryzysie mówi się od dawna, słychać było głosy, że w czasie kryzysu większość obiektów upadnie, zakładając słabe sezony z małym obłożeniem. Tymczasem mieliśmy miesiące całkowitego zamknięcia działalności operacyjnej wszystkich hoteli, a nie ma masowych, spektakularnych upadłości.

Wysokie stopy zwrotu

Nowe inwestycje wstrzymuje Zdrojowa Invest & Hotels, koncentrując się na dotychczasowych projektach. Jan Wróblewski, współzałożyciel spółki, nie ukrywa, że w związku z zamknięciem hoteli na niemal 3,5 miesiąca czynsze w tym roku będą niższe.

– Dzięki dobremu sezonowi w kurortach będą jednak wypłacane w uzgodnionych terminach. W długim terminie nie będzie to miało znaczącego wpływu na stopę zwrotu, która i tak jest wysoka – mówi. Dodaje, że ewentualny spadek zainteresowania zakupem apartamentów nie powinien mieć wpływu na wypłaty. – Te powinny być realizowane z działalności hotelarskiej i tak jest w naszym przypadku – podkreśla.

Dobrze radzą sobie także apartamenty wypoczynkowe. Marcin Dumania, prezes Sun & Snow, operatora takich nieruchomości, ocenia, że pozytywną rolę odegrał m.in. bon turystyczny.

– Mamy wzrost rezerwacji, co w drugiej części roku powinno kompensować brak turystów zagranicznych. W apartamentach Sun & Snow wypoczywają głównie rodziny z dziećmi. To najczęściej lokale z kilkoma pomieszczeniami, z w pełni wyposażonym aneksem kuchennym, tarasem lub ogródkiem. W sierpniu w obsługiwanych przez nas apartamentach poziom obłożenia wzrósł o 6 proc., co przełożyło się na 14-proc. wzrost przychodów rok do roku – podaje prezes.

Nieoczywisty system

Marlena Kosiura komentuje, że najważniejsze dla branży będzie to, co się zdarzy na rynku w ciągu roku - dwóch lat. - Jeśli operatorzy będą wypłacać zyski i nie nastąpi kilka spektakularnych upadków i konfliktów z właścicielami, to nabywcy nadal będą – ocenia. - W odwrotnej sytuacji cała branża condohoteli straci - i tak już nadszarpnięty - wizerunek i wiarygodność. Reklamowane zyski są nadal na poziomie 6 – 8 proc. – System nie jest oczywisty, 6 proc. u jednego dewelopera nie jest równe 6 proc. u innego. Każdy ma swój autorski system wyliczania zysków. Podstawa do wyliczeń procentów czasem obejmuje całą zainwestowaną kwotę, a czasem tylko zakup gołego lokalu bez wyposażenia i miejsca parkingowego. Różnica może wynieść nawet 60-80 tys. zł, co ma ogromny wpływ na rentowność i ostateczny wynik ROI.

Analityczka zwraca też uwagę, że spadek zainteresowania lokowaniem środków w nieruchomości condo nie jest jednak efektem pandemii. - Zaczął się już wiosną 2019 r. – mówi. - Dodatkowym ciosem dla branży była kampania, którą jesienią minionego roku przeprowadziły UOKIK i KNF, wskazując na ryzyka lokowania środków w tego rodzaju nieruchomości. W efekcie z grona potencjalnych kupujących wykruszyli się inwestorzy indywidualni, którzy nie akceptowali ryzyka związanego z zyskami obiecywanymi przez condohotele.