Wśród ok. 3,5 tys. ofert deweloperskich w serwisie RynekPierwotny.pl nie ma oficjalnej propozycji spłaty rat za lokum w popularnych kiedyś systemach 10/90 (10 proc. wpłaty w momencie podpisania umowy przedwstępnej, 90 proc. przy odbiorze kluczy) czy 20/80.

– Nie znaczy to jednak, że nie ma ich w ogóle. Ale nie więcej niż ok. 5 proc. lokali może być sprzedawane w takich systemach, i to tylko okresowo – zaznacza Jarosław Jędrzyński, analityk serwisu RynekPierwotny.pl.

W trakcie negocjacji

Zdaniem Jędrzyńskiego tego typu formy płatności to jeden z instrumentów promocyjnych, wprowadzany okresowo dla pobudzenia sprzedaży mieszkań, głównie na wstępnych etapach budowy.

– Chodzi o uruchomienie sprzedaży, o zwrócenie uwagi potencjalnych klientów na nową inwestycję, a także realizację warunków kredytowania inwestycji przez bank. Czasem deweloper wprowadza taki system lub powraca do niego przy zaawansowanej sprzedaży, by ją przyspieszyć. Raczej się nie zdarza, by projekt od początku do końca był sprzedawany w takim systemie – opowiada Jarosław Jędrzyński.

Dodaje, że być może system 10/90 czy 20/80 się upowszechni, jeśli planowana nowela ustawy deweloperskiej zlikwiduje rachunki powiernicze otwarte.

– Jednak wówczas mieszkania podrożeją o co najmniej 5 proc. – wylicza Jarosław Jędrzyński. Dziś zwykle klient płaci za lokum w transzach, zgodnie z harmonogramem budowy.

– Cała kwota jest podzielona na kilka rat, które wpływają na konto dewelopera wraz z ukończeniem kolejnej fazy projektu – wyjaśnia Andrzej Gutowski z Ronson Development.

Spłata w dziesięć lat

Część firm odbiega jednak od standardów. Np. JHM Development proponuje klientom „kredytowanie" inwestycji. Nabywca najpierw wpłaca ok. 30 proc. wartości mieszkania lub domu, a pozostałą kwotę deweloper rozkłada na nieoprocentowane raty na pięć lub dziesięć lat, przy czym w przypadku dziesięcioletniego okresu spłaty klient zapłaci za lokum o 5 proc. więcej, niż gdyby kupował je za gotówkę.

Ponadto w takiej sytuacji nabywca nie może już liczyć na rabaty. Spółka wylicza, że w ten sposób sprzedaje ok. 10 - 15 proc. oferty.

– Przy tak krótkim okresie spłat raty są bardzo wysokie jak na średnie zarobki Polaków. Ponadto nie jest to nowość: kilka lat temu jeden z dużych giełdowych graczy już wpadł na taki pomysł, ale potem się z niego wycofał. Natomiast niewykluczone, że z czasem pojawią się oferty spółek, których celem będzie pomoc swoim klientom przy neutralizowaniu niedogodności związanych z wkładem własnym przy kredycie – tłumaczy Jarosław Jędrzyński.

Jak dodaje, harmonogram płatności u większości deweloperów nie jest sztywną konstrukcją i można go negocjować w znacznie większym stopniu niż cenę lokum.

– I fakt, że nie ma w oficjalnej ofercie płatności np. 10/90 lub 20/80, nie oznacza, że jest ona nieosiągalna – zapewnia Jędrzyński.

Np. spółka Atal dobiera formy płatności do projektów. W inwestycji Stara Odra Residence we Wrocławiu czy w Atal Francuska Park w Katowicach spółka stosuje system 10/90, a dla projektu Atal Towers we Wrocławiu – 20/80.

– Rozwiązania te proponujemy głównie w inwestycjach, w których zainteresowanie klientów rośnie wraz z zaawansowaniem budowy. Takie wersje płatności ułatwiają podjęcie decyzji o kupnie na wcześniejszym etapie budowy – wyjaśnia Ewelina Juroszek z Atala.

Vantage Development oferuje tego typu systemy płatności, ale głównie w czasie akcji promocyjnych. – Taką ofertę mamy dla kupujących na wstępnym etapie inwestycji. W czasie indywidualnych negocjacji możemy dopasować indywidualnie harmonogram płatności do potrzeb klienta, którzy jednak niezbyt często tego oczekują – zaznacza Joanna Kubiak z Vantage Development.

Do wpłat transz elastycznie podchodzi też Polnord, w którym klienci mogą skorzystać nawet z systemu 5/95, wpłacając 95 proc. zarówno w transzach, jak i jednorazowo, przy odbiorze kluczy.

– Klient może też przyspieszyć płatność i od razu zapłacić całą cenę. Wówczas, jeżeli inwestycja jest w budowie, przyznajemy dodatkowy rabat – mówi Tomasz Sznajder, wiceprezes Polnordu.

Więcej za gotówkę

W biurach wielu deweloperów pojawia się coraz więcej tzw. klientów gotówkowych, którzy raczej negocjują cenę lokalu niż harmonogram spłat rat.

– Odsetek klientów gotówkowych liczony średnio dla wszystkich naszych projektów wynosi obecnie ok. 10 – 15 proc. i jest dwukrotnie wyższy niż jeszcze parę lat temu. Ma to związek z historycznie niskimi stopami procentowymi, które zachęcają klientów do wycofania oszczędności z nisko oprocentowanych lokat i do zainwestowania w nieruchomości – mówi Andrzej Gutowski.

Sprzedawcy w Dom Development szacują, że aż 30 proc. nabywców płaci gotówką. Tymczasem mieszkania w projektach Atlas Estates są kupowane z własnych środków przez 30–50 proc. klientów spółki, w zależności od projektu. Reszta to osoby wspomagające się kredytem hipotecznym.

– O nasze projekty w standardzie średnim i wyższym pytają klienci, którzy mają już świadomość swoich możliwości w zakresie wzięcia kredytu – opowiada Michał Witkowski z Atlas Estates.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, d.kaczynska@rp.pl

Mieszkanie na kredyt

Za dwa lata marże mogą być niższe niż dziś

? Chcąc kupić na kredyt mieszkanie za 300 tys. zł, trzeba min. 10 proc. ceny pokryć gotówką, 270 tys. zł – długiem hipotecznym. Przy takim kredycie, jak wylicza Bartosz Turek z Lion's Banku, należy liczyć się z marżą 1,6–1,8 proc., czyli oprocentowaniem kredytu poniżej 3,5 proc. Przy długu zaciągniętym na 30 lat oznacza to 1322 zł miesięcznej raty.

? Około 1–2 proc. z pożyczonej kwoty trzeba wydać na opłaty okołokredytowe. Pozostałe koszty transakcyjne stanowią 1–6 proc. wartości nieruchomości.

? Oprocentowanie kredytów jest dziś atrakcyjne, co sprzyja akcji kredytowej. – Ta w 2015 roku raczej nie będzie znacznie wyższa niż w 2014 r. – prognozuje Bartosz Turek. Wyższego oprocentowania można się spodziewać w drugiej połowie 2016 r. lub w 2017 r.

? Raty mogą więc wzrosnąć, ale też niewykluczone, że banki – chcąc pobudzić akcję kredytową – zaczną obniżać marże. W ciągu dwóch, trzech lat marże mogą być niższe niż dziś.