W całym 2026 r. w siedmiu największych miastach deweloperzy powinni sprzedać ok. 50 tys. mieszkań, o kilkanaście proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z prognoz firmy JLL. Jednak mało prawdopodobne, by w 2027 r. udało się zanotować wzrost sprzedaży rok do roku – w scenariuszu optymistycznym czeka nas stabilizacja lub lekki spadek.
Czytaj więcej
We wrześniu o pożyczkę na cele mieszkaniowe wnioskowało o 10 proc. więcej osób niż w spadkowym sierpniu. Wciąż znaczną część popytu zapewniają osob...
Nastroje sprzyjały, ale będą się psuć. Jakiej sprzedaży mieszkań oczekują eksperci JLL?
W ciągu dziewięciu miesięcy deweloperzy znaleźli nabywców na 37,2 tys. mieszkań, z czego 12,5 tys. w III kwartale (wzrost o 5,7 proc. kwartał do kwartału). Prognoza JLL implikuje, że IV kwartał będzie mocniejszy, co nie powinno zaskakiwać. Podobnie jak pod koniec 2025 r. deweloperzy powinni zawalczyć o roczne plany, stąd można spodziewać się nasilenia promocji.
Jak zaznaczył Kazimierz Kirejczyk, starszy doradca strategiczny w JLL, biorąc pod uwagę czynniki makroekonomiczne i geopolityczne, możemy mieć do czynienia z okienkiem na zakupy.
Do niedawna popytowi na mieszkania sprzyjał obserwowany od 2023 r. wzrost dostępności mieszkań (mierząc tym, ile mkw. można kupić za przeciętne wynagrodzenie) i popytu na kredyty (pamiętając, że 25-30 proc. pożyczek to refinansowanie wcześniejszych zobowiązań). Poprawiały się też nastroje konsumenckie i potencjalna chęć zakupu nieruchomości (badanie GUS).
W III kwartale ceny generalnie pozostawały stabilne. Kilkuprocentowe wzrosty rok do roku to bardziej kwestia struktury oferty.
Jak zaznaczył Kirejczyk, takie okienko powoli się zamyka. Rośnie bowiem presja na konsumentów, jeśli chodzi o otoczenie makroekonomiczne i geopolityczne. Oczekiwania spadku stóp się rozwiały, jest obawa o wzrost inflacji, o wzrost kosztów kredytów i spadek dostępności pożyczek. Finanse publiczne są napięte, idzie rok wyborczy (co będzie wykorzystywać Rosja), unosi się widmo jakiejś formy podatku katastralnego. Trwa wojna w Zatoce Perskiej, co wpływa na koszty surowców, Rosja ma nasilić agresję na Ukrainę, szczególnie jeśli będzie jej sprzyjać sroga zima. Nastroje konsumenckie mogą się więc pogorszyć.
Czytaj więcej
Na siedmiu rynkach deweloperzy sprzedali we wrześniu niemal 4,4 tys. mieszkań, a wprowadzili do oferty ponad 5,6 tys. Duży popyt nie podbił cen. Kl...
Rośnie nawis mieszkań gotowych w ofercie, ale będzie się rozładowywać
Na koniec września w ofercie na siedmiu rynkach było ponad 70 tys. lokali, czyli wciąż bardzo dużo. Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana, a wskaźniki tempa wyprzedaży oferty nie wskazują na kryzys. Warszawa i Trójmiasto są w równowadze – tu cała oferta wyprzedałaby się w odpowiednio 4,3 i 4,6 kw. (książkowo 5 kw. ocenia się jako zgranie popytu i podaży). Wrocław, Poznań i Kraków charakteryzują się umiarkowaną nadwyżką podaży, tu oferta wyprzedałaby się w ok. 6 kw. W trudniejszej sytuacji są deweloperzy w Łodzi i Katowicach, gdzie wyprzedaż oferty zabrałaby odpowiednio 8,4 i aż 11,7 kw. (czyli nawet prawie trzy lata).
Eksperci JLL zwrócili uwagę na historycznie duży udział mieszkań gotowych w ofercie – 25 proc. W poszczególnych miastach rozkład jest zróżnicowany – od 12 proc. w Trójmieście po 38 proc. w Katowicach (w Łodzi to 33 proc., w Poznaniu 31 proc.).
Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, udział lokali gotowych nie jest zagrożeniem dla deweloperów. Nadpodaż jest bowiem przejściowa, jest z jednej strony efektem rozkręcenia projektów na przełomie lat 2023-2024 na fali „Bezpiecznego kredytu” i niezrealizowanych zapowiedzi kredytu „za 0 proc.”.
– To nie Hiszpania po kryzysie w 2008 r., te projekty będą się sprzedawać, niektóre może nawet trzy lata, niektóre z zerową marżą. Można powiedzieć, że część lokali gotowych pochodzi z projektów, które nie trafiły w rynek. Przecież cały czas sprzedają się projekty na etapie dziury w ziemi. To np. lokale typowo inwestycyjne, na które miało być wzięcie w związku z niskimi stopami i programami dopłat – a na które popyt się zmniejszył – powiedział Kirejczyk.
Lokale gotowe mają wzięcie, na części rynków odpowiadają za 40-50 proc. kwartalnej sprzedaży.
Zdaniem Kirejczyka, mieszkaniówka raczej nie będzie tym razem tematem kampanii wyborczej – przy napiętym budżecie trudno liczyć na program dopłat. Może pojawić się ewentualnie wątek opodatkowania nieruchomości. Głównym tematem politycznej rywalizacji będzie raczej obronność.
