Prawie rok temu uruchomiliście drugi fundusz inwestujący w magazyny, o wartości 100 mln euro. Na jakim etapie jest zbiórka i gdzie chcecie inwestować?

Jesteśmy już na końcówce fundraisingu, fundusz już prowadzi proces inwestycyjny, realizuje projekty w Europie Zachodniej, gdzie będzie pięć, sześć obiektów.

Równie dobrze poszło nam z pierwszym funduszem, w ramach którego pozyskaliśmy 50 mln euro w dziesięć miesięcy, chociaż zbierać pieniądze na rynku zaczęliśmy w najgorszym możliwym momencie – zaraz po wybuchu wojny w Ukrainie. W ramach pierwszego funduszu budujemy trzy magazyny: w Londynie, Amsterdamie i Zgierzu, w tym roku wszystkie będą gotowe.

Robimy to we współpracy z deweloperem Panattoni: oni zabezpieczają ziemię, przygotowują projekt i uzyskują pozwolenie na budowę, a wtedy taką inwestycję kupujemy my.

Drugi fundusz to już tylko inwestycje w Europie Zachodniej: Austria, Francja, Holandia, Niemcy, prawdopodobnie zrobimy coś w Szwecji. Wszystkie te powierzchnie chcemy jak najlepiej wynająć, a potem jak najlepiej sprzedać.

Jak oceniacie perspektywy rynku magazynowego?

Podczas pandemii firmy, jak i konsumenci zorientowali się, że wszystko można kupić przez internet. Między innymi dlatego znacząco wzrósł rynek magazynów, który przecież obsługuje również e-commerce. Dekadę temu magazyny stanowiły w całym segmencie nieruchomości komercyjnych 10–11 proc., dzisiaj stanowią prawie 25 proc.

E-commerce zmienił zasadę działania magazynów. Kiedyś mieliśmy magazyn centralny, z którego wysyłano towar do sklepów. A teraz w e-commerce liczy się szybkość dostawy, z reguły ma być ona na następny dzień. Magazyn musi być więc blisko, teraz zaczyna dominować taka bardziej rozproszona struktura.

W Polsce po gigantycznym skoku podczas pandemii rynek e-commerce rośnie stabilnie, o 10–15 proc. rocznie. Czyli również od tej strony będzie rosło zapotrzebowanie na magazyny. W Wielkiej Brytanii poziom e-commerce do całości handlu to ponad 25 proc. W Polsce dzisiaj to jest około 9–10 proc., w Niemczech 16 proc., w Stanach i Chinach ponad 50 proc. To jest trend, który się nie zatrzyma.

Ale w statystykach widzimy, że coraz mocniejsza staje się potrzeba wykorzystania powierzchni produkcyjnej. Świat stara się skracać łańcuchy dostaw, a biznes wraca do Europy. To między innymi wpływa i będzie wpływać na potrzeby magazynowe, a co za tym idzie – na wartość tego typu aktywów.

Nie lepiej je trzymać, skoro magazyny to taki perspektywiczny segment?

Tylko że wówczas stopa zwrotu dla inwestorów może być niższa. Zwrot 30 proc. z inwestycji w dwa lata to jest 15 proc. rocznie, 30 proc. w trzy lata to już tylko 10 proc. Tak więc musimy wybierać projekty, które mają pozwolenie, które znajdują się w najlepszych lokalizacjach, gdzie jest duży popyt na magazyny. Szybko budujemy, wynajmujemy i sprzedajemy.

Jesteśmy jedynym funduszem w Europie, który umożliwia inwestowanie w development, czyli budowę, wynajem i sprzedaż magazynów logistycznych w Europie. Nikt inny nie ma takiego biznesu.

Kto jest uczestnikiem funduszy?

Przedsiębiorcy, osoby prywatne, jak również firmy. Mamy także family offices, czyli podmioty, które zarządzają pieniędzmi bogatych ludzi i inwestorów instytucjonalnych. Ten przekrój jest dosyć typowy dla branży funduszowej. Nasza teza inwestycyjna zakłada zwrot z inwestycji dla udziałowców na poziomie 15 proc. rocznie w euro przy okresie inwestycyjnym 2–2,5 roku per jeden magazyn.

Wszyscy udziałowcy są traktowani identycznie i mają te same prawa. Jesteśmy audytowani, publikujemy kwartalne raporty, a o doborze naszych inwestycji decyduje niezależny komitet inwestycyjny.

Komu sprzedajecie magazyny?

Kupującymi wybudowane i wynajęte magazyny są firmy ubezpieczeniowe, emerytalne czy też fundusze inwestycyjne. Czyli generalnie kapitał instytucjonalny z bardzo długim horyzontem inwestycyjnym. Ten kapitał już jakiś czas temu dostrzegł, jak atrakcyjne z ich punktu widzenia są magazyny. Zupełnie inaczej niż na przykład biura. Tak naprawdę ten segment rynku jest jeszcze niszą w ramach rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak niszą bardzo dochodową i jak widać, bardzo potrzebną. Powierzchni logistyczno-magazynowej brakuje w całej Europie, co widać po rosnących czynszach. Niewynajętej powierzchni jest bardzo mało, poniżej 5 proc. na całym Starym Kontynencie. I my jako fundusz z tego korzystamy.

Skąd brak chęci do dalszego inwestowania w Polsce?

Rosyjska pełnoskalowa agresja na Ukrainę spowodowała znaczne osłabienie zainteresowania polskim rynkiem przez kapitał instytucjonalny, a przecież my takiemu właśnie kapitałowi chcemy sprzedawać magazyny. Tymczasem poziom transakcji na polskim rynku bardzo mocno spadł, w zeszłym roku to było zaledwie 2 mld euro – to wartość mniej więcej trzech wieżowców biurowych w Warszawie – a połowę ulokowano w magazynach. To pokazuje siłę rynku logistyczno-magazynowego na tle słabych wyników reszty rynku nieruchomości komercyjnych.

Gdybyśmy byli funduszem o innej strategii inwestycyjnej, który trzyma aktywa długoterminowo, to Polska w kontekście logistyki jest bardzo ciekawym i atrakcyjnym miejscem ze względu nie tylko na położenie, ale także dlatego, że ciągle można tutaj budować po bardzo atrakcyjnych stawkach.

Czy będzie fundusz nr 3?