Komentują:
Magdalena Bartosiewicz radca prawny, Senior Associate, Deloitte
Artur Lisicki radca prawny, Managing Associate, Deloitte Legal:
Aktualizacja: 02.05.2016 13:51 Publikacja: 02.05.2016 13:00
Foto: materiały prasowe
Komentują:
Magdalena Bartosiewicz radca prawny, Senior Associate, Deloitte
Artur Lisicki radca prawny, Managing Associate, Deloitte Legal:
- 14 kwietnia 2016 r. Sejm – po uwzględnieniu poprawek Senatu – uchwalił ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa wprowadza rewolucyjne zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi, i to nie tylko w wymiarze nieruchomości państwowych, co może sugerować jej tytuł, ale przede wszystkim nieruchomości znajdujących się w prywatnych rękach.
Nowa ustawa weszła w życie 30 kwietnia, na dzień przed wygaśnięciem 12-letniego okresu ochronnego, w którym ograniczona była możliwość nabywania ziemi rolnej w Polsce przez obywateli UE.
O co chodzi?
Hasłem przewodnim proponowanych zmian jest ochrona państwowej ziemi rolnej przed jej spekulacyjnym wykupem przez podmioty krajowe i zagraniczne, czemu ma służyć: wstrzymanie sprzedaży nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez okres 5 lat od dnia wejścia ustawy w życie oraz wprowadzenie umowy dzierżawy jako podstawowej formy udostępniania państwowych gruntów rolnych.
Nazwa ustawy, towarzyszące jej hasła oraz niektóre przekazy medialne są jednak mylące – nowa ustawa dotyczy w głównej mierze ziemi rolnej znajdującej się w rękach osób prywatnych. Kluczowe zmiany dla podmiotów będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych lub przedsiębiorców zamierzających nabyć tego typu nieruchomości zawierają się zatem w tej części ustawy określonej mianem „o zmianie niektórych ustaw".
Zmiany wprowadzone ustawą nie ominą również podmiotów sektora bankowego – nowelizacja przepisów stawia bowiem pod znakiem zapytania skuteczność podstawowego sposobu zabezpieczenia kredytów, jakim jest hipoteka, w przypadku gdy jest ona ustanawiana na nieruchomości rolnej.
Tylko dla rolników
Po wejściu w życie ustawy obrót prywatnymi nieruchomościami rolnymi (za wyjątkiem tych, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha) dozna fundamentalnych ograniczeń i to zarówno w sferze bezpośredniego nabywania własności i użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych (asset deal), jak i nabywania praw udziałowych w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości (share deal). Wynika to z nowelizacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które wprowadza omawiana ustawa.
Nowelizacja przewiduje, że nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała na terytorium gminy miejsca położenia nieruchomości i prowadząca osobiście gospodarstwo rolne. Ustawa przewiduje co prawda wyjątki, kiedy posiadanie przymiotu rolnika indywidualnego nie będzie konieczne (np. zwolnione z tego obowiązku będą kościoły i związki wyznaniowe), jednak są to przypadki zupełnie wyjątkowe, które nie znajdują zastosowania w obrocie profesjonalnym.
Pozostałe osoby (w tym spółki prawa handlowego) zamierzające nabyć nieruchomość rolną będą musiały uzyskać zgodę Prezesa ANR na takie nabycie, wydawaną w formie decyzji administracyjnej po spełnieniu odpowiednich przesłanek określonych w ustawie. Analiza wymogów ustawowych prowadzi jednak do wniosku, że uzyskanie takiej zgody przez przedsiębiorcę będzie w praktyce mało prawdopodobne, jeśli nie niemożliwe.
Tylko na potrzeby gospodarstwa
Nowe przepisy spowodują ponadto, że nabycie nieruchomości rolnej przez inwestora nie będzie miało ekonomicznego uzasadnienia. Nabywca nieruchomości rolnej dozna znaczących ograniczeń w zakresie wykonywania prawa własności nieruchomości, w szczególności, w okresie co najmniej 10 lat od dnia nabycia, będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabywana nieruchomość. W tym okresie wyłączona będzie również możliwość zbywania nieruchomości, jak również oddawania jej w posiadanie innym podmiotom (np. w dzierżawę lub najem). W konsekwencji od 30 kwietnia br. nieruchomości rolne nie będą mogły być nabywane dla innych celów niż prowadzenie gospodarstwa rolnego, co z pewnością spowoduje spadek zainteresowania ich nabyciem, a w konsekwencji znaczący spadek ich cen.
Prawo pierwokupu
Nowelizacja rozszerza również zakres prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych. Dotychczasowa norma obszarowa 5 ha zniknie z ustawy, co spowoduje, że Agencja będzie miała prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej bez względu na jej powierzchnię.
Istotne i niespotykane dotąd zmiany dotyczą obrotu prawami udziałowymi w spółkach, które posiadają grunty rolne. Nowe przepisy przyznają Agencji prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Jedyne wyłączenie dotyczy sprzedaży akcji dopuszczonych do obrotu na giełdzie. W celu wykonania prawa pierwokupu Agencji przysługiwać będzie prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w jej księgach i dokumentach.
Bardzo szeroki zakres prawa pierwokupu udziałów powoduje, że Agencja będzie mogła nabywać udziały i akcje w spółkach, w których nieruchomości rolne stanowią nawet marginalną część ich majątku.
Ciekawostką jest, że spod ograniczeń wynikających z ustawy wyłączone są przypadki nabycia udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, które są wspólnikami w spółkach posiadających nieruchomości rolne. Obrót takimi udziałami będzie się odbywał na dotychczasowych zasadach, bez konieczności stosowania konstrukcji warunkowych spowodowanych uprawnieniem z tytułu pierwokupu Agencji.
Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy również zmian personalnych w spółkach osobowych. W przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika, Agencja będzie miała prawo złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej wartości rynkowej. Powyższe oznacza, że spółki osobowe będą miały obowiązek powiadomienia Agencji o każdej zmianie lub przystąpieniu nowego wspólnika do spółki w celu umożliwienia Agencji skorzystania z prawa przejęcia nieruchomości rolnej znajdującej się w zasobie takiej spółki.
Drożej z planami
Nowe przepisy z pewnością będą miały znaczący wpływ na transakcje sprzedaży gruntów rolnych przeznaczonych na inwestycje o charakterze nierolniczym (budownictwo mieszkaniowe, przemysł, powierzchnie komercyjne na wynajem). Należy spodziewać się znacznego wzrostu wartości nieruchomości, dla których uchwalone są plany zagospodarowania przestrzennego, przewidujące przeznaczenie terenów na cele inne niż rolne. Takie nieruchomości są wyłączone wprost spod działania nowej ustawy.
W pozostałych przypadkach, inwestorzy będą musieli przesuwać nabycie nieruchomości rolnych na moment uzyskania decyzji o warunkach zabudowy określających dopuszczalny sposób zabudowy gruntu rolnego i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej (tzw. odrolnienia).
Pomocne może się okazać wydanie przez Agencję Nieruchomości Rolnych - wspólnie z Krajową Radą Notarialną - analogicznego stanowiska (wykładni przepisów ustawy), jak miało to miejsce przy okazji wejście w życie w 2003 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w celu zajęcia stanowiska, czy w przypadku nieruchomości zlokalizowanych na terenach, dla których nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalne jest ustalanie przeznaczenia takich nieruchomości na podstawie danych (oznaczenia nieruchomości) w ewidencji gruntów i budynków.
© Licencja na publikację
© ℗ Wszystkie prawa zastrzeżone
Źródło: ekonomia.rp.pl
Komentują:
Magdalena Bartosiewicz radca prawny, Senior Associate, Deloitte
Tanie kredyty hipoteczne – na 2 proc. – mają być dostępne już od lipca. Wyczekują ich i klienci, i deweloperzy.
Troska o środowisko czy o portfel – niezależnie od motywów trend modernizacji lub zastępowania starszych nieruchomości będzie się tylko nasilać. Są tacy, co wietrzą w tym dobry interes.
Rok temu o zakupach nieruchomości za granicą decydowały emocje, dziś nabywcy spokojniej analizują sytuację.
Część osób już rezerwuje mieszkania, które będzie można kupić na tańszy kredyt. Wzrost popytu może podbić ceny.
Według danych BIK, w lutym do banków i SKOK-ów wpłynęło 19 tys. wniosków o mieszkaniowy, o 37 proc. mniej rok do roku, ale i o 43,5 proc. więcej niż w styczniu. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła 359,7 tys. zł, o 0,3 proc. mniej niż rok wcześniej i o 4 proc. więcej miesiąc do miesiąca.
Przedsiębiorcy mogą korzystać z różnych możliwości finansowania swoich inwestycji ze środków UE. Aby to ułatwić, Bank Pekao S.A. przygotował instrument, który integruje finansowanie wkładu własnego oraz kredyt pomostowy.
W Warszawie średnia cena lokalu o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. zbliża się do 20 tys. zł za mkw. Na 30-metrową kawalerkę trzeba mieć ok. 585 tys. zł.
Zbyt długi czas remontu, przekroczony budżet, rosnące ceny materiałów, stres. To najczęstsze problemy, z jakimi mierzą się wykańczający mieszkania Polacy.
Mieszkań na wynajem i akademików brakuje. To nisze, które będą się dalej rozwijać. Pytanie, w jakim tempie.
Kontrolowany przez Skarb Państwa deweloper i właściciel nieruchomości ma nowe kierownictwo. Za sterami wiceszef Szpitala Bródnowskiego.
Deweloper do wynajęcia planuje rozwijać własne inwestycje mieszkaniowe. Pierwsze projekty mieszkaniowe już w toku.
Niekiedy budowa domu wiąże się ze zmianą przeznaczenia gruntu. W tym celu należy uzyskać pozytywną decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej i leśnej.
O ile w pierwszych miesiącach tego roku popyt był uśpiony, o tyle w połowie kwietnia Polacy ruszyli na mieszkaniowe łowy. Co ich zmotywowało?
Renowacja wodotrysku resortu finansów wyniesie 1,2 mln zł. – Będziemy przyglądać się temu wydatkowi – obiecuje opozycja.
24 lutego 2022 roku Rosja rozpoczęła pełnowymiarową inwazję na Ukrainę. W obliczu nasilonych ataków Rosjan prezydent Zełenski apeluje o znaczne przyspieszenie dostaw obiecanej broni i amunicji.
Prezydent Kolumbii Gustavo Petro zapowiedział, że zerwie stosunki dyplomatyczne z Izraelem. Decyzję taką podjął w związku z działaniami wojennymi w Strefie Gazy.
W projekcie nowelizacji ustawy o odpadach Ministerstwo Klimatu i Środowiska uwzględniło zapis umożliwiający firmom budowlanym i deweloperom przekazanie odpadów innemu podmiotowi, który przejmie od nich obowiązek wysegregowania śmieci.
Zwolennicy Izraela zaatakowali propalestyński obóz protestacyjny na Uniwersytecie Kalifornijskim w Los Angeles. Z kolei burmistrz Nowego Jorku oświadczył, że rozbity przez policję propalestyński protest na Uniwersytecie Columbia był prowadzony przez osoby z zewnątrz.
Policja aresztowała okupujących Uniwersytet Columbia. Protest przeciw działaniom Izraela w Strefie Gazy coraz bardziej przypomina opór przeciw wojnie w Wietnamie.
W środę 1 maja otwarto w Moskwie „wystawę” zdobytego w Ukrainie zachodniego sprzętu.
Do Sejmowej Komisji Regulaminowej, Spraw Poselskich i Immunitetowych trafił wniosek o uchylenie immunitetu prezesowi Prawa i Sprawiedliwości Jarosławowi Kaczyńskiemu. Prezes PiS miał zabrać wieniec podczas obchodów rocznicy katastrofy smoleńskiej.
Dwie największe w Europie grupy lotnicze, Lufthansa i Air France-KLM poniosły duże straty w I kwartale na skutek strajków i wypłat rekompensat dla klientów za zakłócenia w lotach, zapowiedziały kolejne cięcie kosztów.
Międzynarodowy Dzień Solidarności Ludzi Pracy został uchwalony w rocznicę krwawych wydarzeń w Chicago, które prawdopodobnie miały największy wpływ na rynek pracy w historii.
Z turniejem ATP w Madrycie pożegnał się Rafael Nadal. W roli zawodnika – już na zawsze. Ale Hiszpan nie kończy jeszcze kariery, a forma którą zademonstrował w tym tygodniu pokazuje, że wciąż może wygrywać.
Kosztowna wpadka holenderskiego producenta sprzętu medycznego. W 2021 r. Amerykańska Agencja Żywności i Leków FDA zawiadomiła go o potencjalnym zagrożeniu dla zdrowia osób cierpiących na bezdech senny, używających respiratorów DreamStation. Philips wycofał je i zapłaci 1,1 mld dolarów poszkodowanym.
Wraz z początkiem maja startuje sezon komunijny, w trakcie którego oszuści internetowi nie próżnują. Jak ustrzec się przed ich działaniem, dokonać bezpiecznych zakupów i mieć pewność, że zamówiony upominek dotrze do odbiorcy na czas? Prawnik radzi.
Decyzja rządu Węgier o odroczeniu inwestycji za 1,85 mld dolarów świadczy, że zależy mu na opanowaniu nierównowagi fiskalnej — uznała agencja ratingowa S&P Global i dodała, że rząd będzie musiał przedstawić solidny harmonogram konsolidacji finansów, aby ona mogła oprzeć na nim swe średnioterminowe założenia dotyczące oceny.
Minister sprawiedliwości nie uzna najnowszego zabezpieczenia Trybunału Konstytucyjnego, który na wniosek KRS zakazał mu odwoływania prezesów sądów z nominacji resortu Ziobry - ustaliło OKO.press. Adam Bodnar uważa - podobnie, jak jeden z sędziów TK - że było ono wydane poza zakresem kompetencji.
Od 1 do 8 maja w Łazienkach na odwiedzających czeka mnóstwo atrakcji.
Pierwszy maja we Francji to przede wszystkim Dzień Konwalii. Tego dnia każdy Francuz musi kupić taki kwiatek. A ceny rosną z roku na rok.
Podczas GP San Marino w 1994 roku był jednym z najczarniejszych weekendów Formuły 1. Seria poważnych wypadków, które kosztowały życie Rolanda Ratzenbergera i Ayrtona Senny, sprowadziła F1 na skraj przepaści.
W Hermannsburgu (Dolna Saksonia) podpalono letni dom Armina Pappergera, szefa największej niemieckiej firmy zbrojeniowej Rheinmetall.
Najwięcej mieszkań spełniających kryteria programu kredytów bez wkładu własnego jest w Gdańsku i Poznaniu.
Choć japoński rząd obłożył Rosję sankcjami, to japońskie koncerny sponsorują rosyjską agresję na Ukrainę. Nie likwidują biznesów i płacą Kremlowi podatki. Jeden z największych producentów tytoniowych świata „nie widzi potrzeby” opuszczania Rosji. Osiąga tam 20 proc. swoich zysków.
W obszernym wywiadzie dla magazynu "Time" walczący o prezydenturę Donald Trump grozi rodzinie Joe Bidena procesami i nie wyklucza monitorowania ciężarnych kobiet. Nie wyklucza też kolejnych zamieszek w przypadku przegranej w listopadowych wyborach.
W Warszawie średnia cena lokalu o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. zbliża się do 20 tys. zł za mkw. Na 30-metrową kawalerkę trzeba mieć ok. 585 tys. zł.
Której kolejnej okrągłej rocznicy naszego przystąpienia do Unii Europejskiej nie będziemy już świętowali przy grillu, bo grillowanie zostanie zakazane?
Najwyższy czas, aby polscy decydenci przedstawili swoje propozycje reform Unii, zwłaszcza jednolitego rynku, i budowali dla nich poparcie. Polska obecność w UE nie może polegać na biernym entuzjazmie albo biernej niechęci do Unii i koncentrowaniu się na konsumpcji funduszy pomocowych.
Masz aktywną subskrypcję?
Zaloguj się lub wypróbuj za darmo
wydanie testowe.
nie masz konta w serwisie? Dołącz do nas