Nie zakładaj wiecznego sukcesu

Głośna jest historia inwestora, który wynajął kilkanaście apartamentów, by je podnajmować na doby. Złoty interes zrujnowała mu pandemia. Nie ma najemców, nie zarabia, ale czynsze za lokale musi płacić. By przetrwać, ogłosił zbiórkę pieniędzy. To przykład jednej z setek, jeśli nie tysięcy, katastrof na rynku najmu na doby. Inwestor był zbyt zachłanny?

Zawsze trzeba brać pod uwagę zmianę koniunktury. Nie wolno zakładać wiecznego sukcesu. Jeśli umowy najmu tych mieszkań zawarto na czas oznaczony, nie będzie łatwo ich zerwać. Najemca będzie zobowiązany do płacenia czynszów do końca trwania umów, chyba że zawarto w nich postanowienia określające przypadki, w jakich będzie mógł je wcześniej wypowiedzieć. W Polsce mamy pojęcie „siły wyższej". Jest jednak tak nieostre, że sporami o jego interpretację często zajmują się sądy. Dlatego lepiej określić w umowie, co może być powodem jej przedterminowego wypowiedzenia. Swego czasu umowę najmu podpisywałem z Amerykanami. Liczyła kilkadziesiąt stron, wymieniono wszelkie tragedie, jakie dało się pomyśleć, łącznie z trzęsieniem ziemi. Umowy trzeba bowiem zawierać na czas „wojny", a nie „pokoju". Oczywiście, najemca może liczyć na dobrą wolę wynajmującego, ale ja wolę dobre umowy niż bazowanie na nadziei.

Inwestor, który nie myślał o „wojnie", zbijał kokosy na podnajmie, może się uratować?

Umowy najmu mieszkań przeznaczonych do podnajmu przedsiębiorca mógł zawierać, prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą albo jako spółka. W tym pierwszym przypadku za wszystkie długi firmy przedsiębiorca odpowiada własnym majątkiem. Jeśli jednak miał spółkę, może rozważyć ogłoszenie upadłości.

Gdyby ktoś rok temu powiedział nam, że będziemy pozamykani w domach, że nie będzie wolno nocować w hotelach, postukalibyśmy się w czoło. Rynek najmu kusił zyskami.

Wynajmy krótkoterminowe były bardzo dochodowe. Najlepsze adresy pozwalały zarobić nawet dwa razy więcej niż najmy długoterminowe. Oczywiście, stopy zwrotu były różne w różnych miastach. W Warszawie mieszkania na doby wynajmowali i turyści, i biznesmeni z najróżniejszych branż, i podróżujący artyści.

Sporo lokali na krótko wynajmowało się też w Łodzi, gdzie przyjeżdżali Żydzi i ludzie ze świata kultury. Nawiasem mówiąc, stawki w tym mieście są nadal legendarnie niskie. Kraków żył głównie z turystów. Tam najem krótkoterminowy padł bardzo szybko.

Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego szacuje, że przed pandemią rynek oferował ok. 50 tys. lokali. Oferta zmniejszyła się co najmniej o 20 proc.

Część ofert trafiła na rynek najmu długoterminowego. To rozsądna droga ratunku dla tych, którzy są właścicielami lokali, ale może nie uratować tych, którzy sami je wynajęli, by podnajmować innym, bo może oznaczać przychód mniejszy niż koszty, niż założenia w biznesplanie.

Rosnąca podaż lokali na wynajem długoterminowy wymusiła duży spadek stawek?

W wielu miejscowościach czynsze ewidentnie spadają, w niektórych o 10–20 proc. Gdzieniegdzie nie ma zmian.

Kolejna ofiara pandemii to mieszkania wynajmowane na pokoje. Mówiło się, że są to gotowce inwestycyjne, że najlepiej upchnąć w lokalu jak najwięcej najemców. To już nieaktualne?

Przed pandemią na taki biznes było wielu chętnych, choć już wtedy przestawano brać wszystko „jak leci". Słyszałem o inwestorze, który wydzielił w mieszkaniu osiem maleńkich pokoi, a potem kręcił nosem, że najemcy się skarżą, że jest tylko jedna łazienka.

Dziś różnie to wygląda w różnych miejscowościach, w zależności, kto gdzie tworzył główną grupę najemców pokoi. Wielu studentów zostało w rodzinnych domach, z rynku najmu odpłynęło też wielu imigrantów zarobkowych i pracowników, np. pozamykanych branż.

Mieszkania hotelowe odżyły w wakacje. Właściciele próbowali się ratować, obniżając stawki.

To zależy od lokalizacji. Nad morzem lato było udane. Gdzieniegdzie wynajmujący mogli sobie pozwolić nawet na podniesienie cen, taki był popyt.

Po wakacjach rynek znów stanął. Z umów z właścicielami mieszkań na doby wycofują się operatorzy. Trzeba ogłosić koniec tego rynku?

Dla wielu ten biznes stał się dziś nieopłacalny, ale to nie oznacza jego końca. Rynek kiedyś przecież ruszy. Wtedy może się okazać, że oferta lokali na doby tak bardzo się skurczyła, że podaż jest mniejsza niż popyt. Uzupełnienie tej oferty nie nastąpi z dnia na dzień, m.in. dlatego, że część mieszkań została wynajęta na długo, a umów nie można przecież zerwać z dnia na dzień.

Ale może też być tak, że chętnych na hotelowe lokale będzie mniej. To, że nie wszyscy najemcy wrócą na ten rynek, wydaje się bardzo prawdopodobne. Dodam, że jeszcze przed pandemią było wielu przeciwników krótkiego najmu (np. lobby hotelowe). Kto wie, jak zachowa się ustawodawca i czy w ramach „pomocy" branży hotelarskiej nie wprowadzi ograniczeń dla krótkiego najmu?

Pandemia zmienia nasze zwyczaje. Odbije się to na rynku nieruchomości?

Każdy kryzys czegoś nas uczy. I pandemia nauczyła nas wielu rzeczy. Okazało się, że można pracować zdalnie, że można się uczyć zdalnie, że można kupować zdalnie. Dziś mamy prawdziwą online'ową rewolucję. Już wiemy, że nie wszędzie trzeba jechać, że nie wszędzie trzeba być osobiście. Firmy przekonały się, że mogą sporo zaoszczędzić na służbowych podróżach. Można sądzić, że biznesowych wyjazdów będzie mniej. Bo wystarczy już nawet nie sala konferencyjna w biurowcu, ale laptop z kamerką w domu. Spotkania biznesowe i szkolenia mogą się odbywać online, a nie na drugim końcu Polski.

Już dziś wiadomo też, że pierwsze pół roku będzie stracone m.in. dla branży targowej czy eventowej, które to branże odpowiadają za część popytu na hotelowy wynajem mieszkań. Nieprędko też wrócą podróże turystyczne. Wiele zmieni szczepionka, ale na efekty szczepień trzeba przecież poczekać, może nawet cały 2021 r.

Mieszkanie to już nie jest taka świetna inwestycja?

Czynsze spadają, więc inwestycja zwraca się dłużej, co powinno zmniejszyć skłonność do kupowania mieszkań na wynajem. Pytanie, co zamiast? Odsetki na lokatach są tak mizerne, że ludzie uciekają z banków z gotówką. Ucieczka w nieruchomości z przynoszących straty lokat jest słuszna. Przypomnijmy, że nieruchomości nie wchodzą w koszyk inflacyjny.

Żeby jednak kupić niewielkie mieszkanie w Warszawie, trzeba mieć ok. 300 tys. zł. To niemało. Sporo osób ma na koncie 50–70 tys. zł. Z takim wkładem własnym można wziąć kredyt, ale trzeba pamiętać, że marże kredytowe są bardzo wysokie. Jeśli stopy procentowe pójdą w górę, co się przecież stanie prędzej czy później, wzrośnie oprocentowanie, a wraz z nim – rata kredytu. Jednocześnie wzrośnie opłacalność lokat. I może się okazać, że bezpieczniej będzie jednak na lokacie.

Jeśli nie mieszkanie, to co?

Są inwestycje alternatywne. Na przykład złoto. Jeśli za jakiś czas będę potrzebował pieniędzy, sprzedam na przykład jedną sztabkę. A jeśli zainwestuję w dom czy mieszkanie, w razie konieczności nie sprzedam przecież jednego pokoju. Uwaga – złoto ma teraz dość wysoki kurs, więc zalecam rozwagę. Podałem je tylko jako przykład inwestycji, z której można wyjść szybko lub wyjść częściowo, czego nie można zrobić z nieruchomością.

Do inwestowania w nieruchomości, oczywiście, nie zniechęcam. Trzeba pamiętać, że rynek nieruchomości jest cykliczny, raz rośnie, raz spada. I nie wszędzie jest taki sam. Rynek w Warszawie jest inny niż w Łodzi, Krakowie, Wrocławiu, nie mówiąc o dużo mniejszych miastach. W stolicy mieszkania drożeją, bo ich podaż na rynku pierwotnym jest ograniczona. Deweloperzy mają problemy ze zdobyciem gruntów. Wydłużają się też procedury administracyjne. Rynki trzeba więc analizować lokalnie.

Jaki będzie ten rok? Najmy zaczną się podnosić?

To będzie bardzo ciekawy rok. Rok dla odważnych. Jest, oczywiście, mnóstwo pytań. Jak przeżyjemy pandemię? Co z pracą i zamożnością społeczeństwa? Czy czeka nas fala bankructw? Jak będą wyglądać wakacje? Kiedy wrócą turyści?

Ale przede wszystkim – kiedy przestaniemy się bać, kiedy zapomnimy o pandemii?

Bo kiedyś przecież zapomnimy.