Najwięksi działający w Polsce deweloperzy bardzo chętnie łączą aktywność na rynku mieszkaniowym z działalnością w segmencie nieruchomości komercyjnych – zwraca uwagę Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych firmy doradczej Cushman & Wakefield. – Dzięki temu mogą zdywersyfikować ryzyko biznesowe.

Wyprzedzają trendy

Deweloper, który zdecyduje się na pozostawienie obiektu komercyjnego w swoim portfolio i jego wynajęcie, może liczyć na stały długoterminowy przychód – mówi Piotr Capiga. – A sprzedaż mieszkań wiąże się z dużym, ale jednorazowym zastrzykiem gotówki.

Także Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości, zauważa, że duże spółki deweloperskie prowadzą wielotorową działalność, budując zarówno budynki mieszkalne, jak i biurowce oraz obiekty handlowe.

– Zdarza się, że deweloper, który działał na rynku mieszkaniowym, przechodzi całkowicie na rynek komercyjny. Wszystko zależy od koniunktury na rynku i potencjału inwestycyjnego danej firmy – mówi Błeszyński.

Na wahania koniunktury, które wpływają na deweloperski biznes, wskazuje także Sławomir Horbaczewski, ekspert na rynku nieruchomości. – Wielu deweloperów wyprzedza trendy i decyduje się na rozszerzenie działalności. Często jest to konieczne, aby zachować jej ciągłość – wyjaśnia. – Stąd liczne przypadki, kiedy to inwestor biurowy interesuje się rynkiem mieszkań i odwrotnie. Nieco inaczej wygląda rynek logistyczny i hotelowy – podkreśla.

A Piotr Capiga dodaje, że kluczowym elementem każdej inwestycji – zarówno komercyjnej, jak i mieszkaniowej – jest znalezienie odpowiedniego gruntu. – Banki ziemi deweloperów mieszkaniowych są często bardzo duże. Daje to możliwość szybkiego reagowania na zwiększony popyt na biura czy parki handlowe poprzez rozpoczęcie inwestycji komercyjnych na najlepiej wyeksponowanych i skomunikowanych działkach – podkreśla ekspert Cushman & Wakefield. Dodaje, że działający na rynku mieszkaniowym i komercyjnym deweloperzy budują różnorakie biurowce. – Są wśród nich i wieże, jak Q22 firmy Echo Investment, są kompleksy biurowe – np. Generation Park, którego wykonawcą jest Skanska, czy Warsaw Spire firmy Ghelamco. Są też kameralne projekty, jak Mokotowska Square firmy Yareal – wylicza Piotr Capiga. – Część deweloperów uruchamia inwestycje wielofunkcyjne, które oferują zarówno część mieszkaniową, jak i biurową czy handlową. Przykładem jest kompleks biurowy Harmony Office Center zrealizowany przez Eko-Park obok osiedla mieszkalnego Grazioso lub prowadzona przez White Star budowa EC Powiśle.

Zaczynają od małego

Sławomir Horbaczewski podkreśla, że planujący budowę biurowca deweloper mieszkaniowy nie zaczyna od dużego obiektu. – Rozsądniej jest wybudować mniejszy obiekt towarzyszący budowie osiedla mieszkaniowego – mówi. – Przykłady całkowitego przejścia z jednego sektora do drugiego są nieczęste. Zwykle poszerza się działalność o nowy segment. Inwestorzy zajmujący się realizacją obiektów biurowych czy deweloperzy infrastrukturalni wchodzą w segment mieszkaniowy. Przykładem są Skanska i Budimex, które od lat z powodzeniem budują osiedla.

Według Horbaczewskiego w takich miejscach jak zagłębie biurowe Warszawy, czyli Służewiec Przemysłowy, wchodzenie z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi przez deweloperów wyspecjalizowanych w mieszkaniówce jest bardziej korzystnym zjawiskiem niż poszerzanie dotychczasowej działalności przez deweloperów komercyjnych. – Specyfika działalności wymaga innej wiedzy i doświadczenia – wyjaśnia. – Ważnym przykładem budowy biurowca przez firmę deweloperską działającą wcześniej wyłącznie na rynku mieszkaniowym jest Prosta Tower – inwestycja Marvipolu – podaje.

I przypomina, że budynek miał być apartamentowcem, ale plany pokrzyżowała zmiana koniunktury na rynku mieszkaniowym. – Po kilku latach Marvipol ponownie wyszedł poza mieszkaniówkę, próbując swoich sił w logistyce (powierzchnie magazynowe pod Warszawą), co prawda wespół z międzynarodowym podmiotem – mówi Sławomir Horbaczewski. W jego ocenie jeśli zmieni się koniunktura na rynku mieszkaniowym, wielu deweloperów przestawi się na budowę powierzchni komercyjnych.

Także Piotr Capiga uważa, że jeśli sytuacja na rynku mieszkaniowym będzie gorsza niż w segmencie nieruchomości komercyjnych, deweloperzy – z myślą o maksymalizacji zysku – skupią się na obiektach komercyjnych.

– Na takie przebranżowienie stać jednak tylko duże firmy deweloperskie – ocenia Tomasz Błeszyński. – Małe lokalne firmy nawet w czasach bessy pozostają przy swoich projektach mieszkaniowych, a ich receptą na chwilowy kryzys w branży jest po prostu ograniczenie inwestycji. Inwestycje w rynek komercyjny – biurowy czy handlowy – wymagają dużo większego kapitału niż projekty mieszkaniowe. Dlatego też niewiele mniejszych firm stać na takie inwestycje.