Ile na mieszkanie w stolicy

O warszawskim rynku mieszkań mówi Marcin Krasoń, analityk Home Brokera:

Na Białołęce, Woli i w Wilanowie ceny na rynku pierwotnym są niższe niż na wtórnym. Deweloperzy prawie nie budują na Śródmieściu, a najwięcej lokali oddają na Białołęce i Mokotowie. 91 proc. osób planujących zakup mieszkania, zwraca uwagę na jego lokalizację, a 85 proc. na cenę za metr. W których dzielnicach jest najdrożej? Jak różnią się ceny transakcyjne od ofertowych? Czy mieszkania nowe są wszędzie droższe od tych z drugiej ręki?

Patrz: Średnie ceny mieszkań

Zróżnicowanie cen jest pochodną atrakcyjności danej okolicy, gdyż z nią bezpośrednio wiąże się cena gruntu. Pod uwagę brana jest komunikacja, infrastruktura, dostępność terenów rekreacyjnych, placówek oświatowych, estetyka okolicy.

Do tego dodać należy standard budynku i konkretnego mieszkania. Stąd większe zróżnicowanie cen na rynku wtórnym, gdzie można kupić i zdewastowane mieszkanie przeznaczone do generalnego remontu, i apartament z superdrogim wyposażeniem obejmującym nawet drogocenne dzieła sztuki.

Warszawa jest najważniejszym rynkiem dla deweloperów. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w pierwszej połowie 2017 r. w Warszawie oddano do użytkowania ponad 7,5 tys. nowych mieszkań. Dla porównania: w Krakowie było to ponad 5 tys., a we Wrocławiu i Trójmieście 3-3,5 tys. lokali. Zdecydowanie najdroższą dzielnicą Warszawy jest Śródmieście, acz ze względu na dostępność gruntów nowych inwestycji jest tu jak na lekarstwo.

Transakcje na śródmiejskim rynku pierwotnym stanowią mniej niż 1 proc. stołecznych zakupów. W 2013 r. było to 6-7 proc. Z tego względu statystyki NBP pomijają tę dzielnicę, ceny znacząco odbiegają od reszty i ze względu na niewielką liczbę transakcji są bardzo zmienne. Najwięcej mieszkań buduje się na Mokotowie i Białołęce, dalej są Wola, Targówek i Praga-Południe.

Poza Śródmieściem najdroższe nowe mieszkania sprzedawane są na Ochocie (9,3 tys. zł za mkw.) oraz Bielanach, Mokotowie i Żoliborzu (po ok. 8,6 tys. zł za mkw.). Ochota jest niewielką dzielnicą bezpośrednio sąsiadującą ze Śródmieściem. Jest doskonale skomunikowana z resztą miasta (linia kolejowa, tramwaje, wylotówki) i gęsto zabudowana (najwyższa gęstość zaludnienia w Warszawie).

Duża atrakcyjność dla mieszkańców i mała dostępność gruntów przekładają się na wysokie ceny. Najdroższa okolica na Ochocie to rejon parku Szczęśliwickiego, nowe osiedla mają tam często podwyższony standard, bo to świetna lokalizacja. Za tym idzie oczywiście wysoka cena, która często przekracza barierę 10 tys. zł za mkw.

Mokotów, Żoliborz czy Wola także przylegają do Śródmieścia i nie brakuje tam drogich mieszkań, jednak oferta jest bardziej zróżnicowana, przez co średnia cena - niższa. Np. Mokotów to zarówno drogie apartamentowce wzdłuż pierwszej linii metra, jak i intensywnie zabudowywane Siekierki, gdzie ceny są dwukrotnie niższe.

Najtańsze mieszkania na rynku pierwotnym są na Białołęce, gdzie przeciętna cena mkw. ledwie przekracza 6 tys. zł. Dzielnica ta jest zabudowywana budownictwem wielorodzinnym w podstawowym standardzie. W ostatnim roku ceny nowych mieszkań najbardziej wzrosły na Bemowie (7 proc.) oraz Bielanach, Ochocie i Wilanowie (5-6 proc.). Spadki zanotowano w Wawrze, Woli i Żoliborzu. Należy jednak pamiętać, że w przypadku rynku pierwotnego zmiany cen są mocno skorelowane ze zmieniającą się strukturą oferty. Na rynku pierwotnym cena transakcyjna jest zwykle bliska ofertowej. Największe różnice (przekraczające 6 proc.) zanotowano w drugim kwartale na Ochodzie i Woli.