SAN a najem komercyjny

Rząd pracuje nad złożonym przez resort rozwoju projektem ustawy o społecznych agencjach najmu (SAN). Czekamy na szczegóły.

Zarys idei polega na tym, że gminy będą mogły podnajmować lokale od prywatnych właścicieli i wynajmować osobom, które na komercyjnym rynku nie mają czego szukać. Właściciele, choć otrzymają stawkę niższą od rynkowej, zyskają gwarancję nieprzerwanego najmu na rynku, w czasie pandemii niestabilnym i trawionym spadkami czynszów (planowane są też ulgi podatkowe). Czy taki model właściciele mieszkań mogą uznać za atrakcyjną opcję?

Projekt socjalny

– SAN raczej nie odbiorą rynku usługom komercyjnym i nie spowodują przeniesienia mieszkań zarabiających dla właścicieli do sektora społecznego. Mogą za to uruchomić lokale puste, te nieco zaniedbane, znajdujące się poza rynkowym wyścigiem – mówi Hanna Milewska-Wilk, analityczka rynku najmu mieszkań, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów, która brała udział w formułowaniu założeń ustawy.

Ekspertka podkreśla, że jest grupa właścicieli mieszkań nie tylko ze społecznikowskim zacięciem, która SAN może być zainteresowana. – Jest np. coraz więcej osób starszych, potrzebujących bardziej opieki nad mieszkaniem i zdjęcia z siebie kosztów utrzymania. Poszukują one wiarygodnego usługodawcy, który zajmie się mieszkaniem kompleksowo, od niewielkiego remontu przez ewentualne umeblowanie po terminowe opłaty czy bieżącą obsługę najemców. Jeśli do tego dochodzi gwarancja czynszu od instytucji powiązanej z gminą, to może to być bardzo interesująca usługa – mówi Milewska-Wilk.

SAN działają już w Polsce, na razie na zasadzie projektów badawczych i pilotażu. To np. agencja prowadzona od 2018 r. przez Habitat for Humanity Poland. Sama Milewska-Wilk wynajmuje lokal SAN. – Parę spraw organizacyjnych jeszcze można byłoby poprawić, ale zajęcie się najemcami, techniczne serwisowanie mieszkania jest naprawdę bardzo dla mnie wygodne i korzystne. Ponieważ umowę najmu z SAN podpisywałam przed jesiennymi zawirowaniami (druga fala pandemii spowodowała spadek popytu na najem – red.), to spadki cen stawiają mnie jako wynajmującą w dobrej sytuacji – zaznacza.

SAN Habitat Poland działa od 2017 r., zarządza 44 mieszkaniami, częściowo pozyskanymi od Warszawy, ale i 24 wynajętymi od prywatnych właścicieli. Najemcami są osoby o średnich dochodach, które nie mogą się ubiegać o lokale komunalne, osoby w trudniejszej sytuacji życiowej lub finansowej, m.in. samotni rodzice, rodzice dzieci z niepełnosprawnościami, młodzi ludzie opuszczający dom dziecka, cudzoziemcy. Organizacja podkreśla, że jest czymś więcej niż agencją najmu: świadczy też usługi prawne, psychologiczne, socjalne czy pomoc w poszukiwaniu pracy. Ponadto celem SAN nie jest zarabianie na najmie.

Święty spokój w cenie

Wydaje się, że funkcją SAN będzie przywracanie do zasobu lokali „gorszego sortu" i pustostanów znajdujących się w prywatnych rękach, tak jak program Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych ma uaktywnić takie „nieużytki" należące do samorządów.

– Koncepcja SAN jest słuszna i racjonalna, mam jednak wrażenie, że może to być jedynie nisza rynkowa. Do tego zasobu prawdopodobnie będą trafiały najmniej atrakcyjne mieszkania dostępne na rynku – o niskim standardzie czy w słabej lokalizacji. Lokale, których nie daje się „normalnie" wynająć – ocenia Bartosz Turek, analityk HRE Investment. – Trudno mi sobie wyobrazić, że właściciele – mający perspektywę powrotu koniunktury na rynek najmu w ciągu najbliższego kwartału czy dwóch – chcieliby podpisywać długoterminowe umowy po stawkach niższych niż rynkowe. W oficjalnych dokumentach mówi się o dyskoncie na poziomie 20 proc.; to dość wysoka stawka, bo na rynku firmy, które zajmują się kompleksowym zarządzaniem, biorą za swoje usługi około 10 proc. przychodu – dodaje. Wieloletnia umowa ze sztywną opłatą za dzierżawę to brak elastyczności w dysponowaniu lokalem i brak możliwości dostosowywania stawek do bieżących warunków.

Właściciele „jakościowych" lokali mogą jednak w pewnym stopniu być zainteresowani współpracą z państwem.

Tomasz Bojęć, partner w think tanku ThinkCo, sądzi, że przystąpieniem do SAN pewna część właścicieli nowych mieszkań może być zainteresowana. Wciąż dużo lokali kupują inwestorzy w ogóle niemyślący o wynajmowaniu: mieszkanie ma przechować wartość oszczędności.

– Opieranie inwestycji na samym wzroście wartości nie było zbyt popularne w czasach, gdy mieszkania wynajmowały się na pniu. Obecnie jednak, gdy najem nie jest już tak szybki, a stawki nie wzrastają geometrycznie, SAN mogą umożliwić zasiedlenie mieszkania bez konieczności angażowania się właścicieli w ten proces. Wynajęcie staje się więc dla właściciela praktycznie bezkosztowe. SAN mają szansę cieszyć się dużą popularnością i stanowić dobrą odpowiedź na zaburzenia spowodowane zarówno pandemią, jak i samym kształtem obecnego rynku mieszkaniowego w Polsce – mówi Bojęć.