Milion metrów biur powstaje w miastach regionalnych

Niekwestionowanym liderem na rynku biurowym, z zasobami ponad 5,2 mln mkw. powierzchni, jest Warszawa. W budowie jest tu 780 tys. mkw. biur. Na celowniku deweloperów i najemców są także miasta regionalne. Jak podaje Agata Holak, starszy konsultant w dziale badań rynku w firmie doradczej Knight Frank, w 2017 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych, czyli w Krakowie, we Wrocławiu, w Katowicach, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, zwiększyły się o ok. 428 tys. mkw. Tyle powierzchni powstało w 53 inwestycjach, dzięki czemu łączna podaż w tych miastach przekroczyła 4 mln mkw.

Rekordowa aktywność

W ubiegłym roku na rynek w tych regionach trafiło tylko o 10 proc. mniej nowych biur niż w rekordowym 2016 r. – Największym ukończonym budynkiem był trzeci etap kompleksu Alchemia – Argon (Torus, 36 tys. mkw.) w Gdańsku – mówi Agata Holak. – Jednak to nie Trójmiasto zostało liderem pod względem nowej podaży – zastrzega. Najwięcej powierzchni biurowej deweloperzy dostarczyli w Krakowie (190 tys. mkw.). Oddane zostały m.in. budynki w kompleksie Enterprise Park (Tristan Capital Partners, Avestus Real Estate, 26,4 tys. mkw.) oraz drugi etap O3 Business Campus (Echo Polska Properties; 19,2 tys. mkw.).

– Na drugim miejscu z nową podażą 74 tys. mkw. znalazła się Łódź, gdzie ukończono m.in. dwie inwestycje w Nowym Centrum Łodzi. To Przystanek mBank (24,7 tys. mkw.) i Nowa Fabryczna (19,4 tys. mkw.) – wskazuje przedstawicielka Knight Frank. Schyłku boomu nie widać.

Na koniec 2017 r. na rynkach regionalnych było w budowie ponad 1 mln mkw. biur. Najwięcej powierzchni powstaje w Krakowie (301 tys. mkw.). Drugą pozycję zajmuje Wrocław, gdzie buduje się 291 tys. mkw. biur. – Zgodnie z harmonogramami deweloperów w 2018 r. na rynek może trafić nawet 630 tys. mkw. biur. Tak dużej aktywności inwestorów nie obserwowaliśmy nigdy dotąd – podkreśla Agata Holak. Dodaje, że mimo takiego rozmachu inwestycyjnego poziom pustostanów się nie zwiększa. Pod koniec 2017 r. wskaźnik ten wynosił średnio ok. 9,4 proc.

Apetyty najemców

Aktywni na rynkach regionalnych są najemcy. Jak podaje Aleksandra Gawrońska, analityk w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers International, rok 2017 na rynkach regionalnych upłynął pod znakiem ich rekordowej aktywności. Najemcy zawarli kontrakty na wynajem 675 tys. mkw. To o 15 proc. więcej niż w 2016 r. – Zdecydowanym liderem był Kraków, gdzie wynajęto 200 tys. mkw. We Wrocławiu najemcy podpisali umowy na 170 tys. mkw. – podaje Aleksandra Gawrońska.

Rekordy padły także w Trójmieście, gdzie wynajęto 113 tys. mkw. biur i w Poznaniu (78 tys. mkw.). – Podobnie jak w stolicy najlepiej wynajmują się nowe, dobrze zlokalizowane biurowce klasy A, wyróżniające się ciekawą architekturą, mające bogatą ofertę dodatkową dla najemców – opowiada Gawrońska.

Opinię podziela Krzysztof Misiak, dyrektor sekcji miast regionalnych w Cushman & Wakefield. – Najemcy doceniają takie udogodnienia jak klub fitness, przedszkole, gastronomia, sklepy spożywcze, zieleń czy dostęp do rowerów miejskich – wskazuje. – Im budynek dalej od centrum, tym takie udogodnienia są ważniejsze.

Stabilne czynsze

Agata Holak zauważa, że miasta regionalne przyciągają coraz większą uwagę także inwestorów instytucjonalnych, a budynki klasy są postrzegane jako bardzo atrakcyjne aktywa na rynku inwestycyjnym.

– Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych zawartych w 2017 r. w segmencie biurowym w Polsce opiewała na 1,6 mld euro, z czego niemal 70 proc. stanowiły akwizycje na rynkach regionalnych – podaje przedstawicielka Knight Frank.

Krzysztof Misiak zwraca uwagę na coraz większe różnice pomiędzy mniejszymi rynkami. – Zyskują Katowice i Łódź, które cechują się dużą liczbą wykwalifikowanej i dostępnej kadry – mówi. – Poznań jest dość stabilnym rynkiem z lekką tendencją wzrostową, jeśli chodzi o aktywność nowych firm. W 2018 r. spodziewamy się większej liczby nowych transakcji w Lublinie, Szczecinie, Opolu, Bydgoszczy i Rzeszowie, które coraz mocniej zaznaczają się na biurowej mapie Polski – podkreśla. Według niego najchętniej wybierane są budynki nie mniejsze niż 20 tys. mkw. na obrzeżach centrów miast, dające możliwość długofalowej ekspansji najlepiej w co najmniej dwóch etapach inwestycji.

– Czynsze wywoławcze za biura na większości głównych rynków regionalnych są stabilne – informuje Aleksandra Gawrońska. – Najwięcej – od 13 do 16 euro za mkw. miesięcznie – za powierzchnię klasy A trzeba zapłacić w Krakowie, Poznaniu oraz we Wrocławiu. Stawki wywoławcze w Łodzi, Trójmieście oraz Katowicach zaczynają się od 12 euro za mkw.