Hale rosną jak grzyby po deszczu

- Pozytywne dane makroekonomiczne, w tym podwyższenie prognozy PKB do 5 proc., mają odzwierciedlenie w wynikach w sektorze magazynowym. W pierwszej połowie br. wynajętych zostało 2,02 mln mkw., z czego 65 proc. stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje - wynika z raportu AXI IMMO. - Deweloperzy nie zwalniają tempa. W budowie na koniec czerwca było ponad 2,3 mln mkw. Ok. 50 proc. zostanie oddanych do użytku do końca roku. Pomimo wysokiej liczby nowych inwestycji, współczynnik pustostanów spadł do poziomu 4 proc.

Jak mówią eksperci AXI IMMO, po bardzo mocnym pierwszym kwartale liczba transakcji w drugim była niższa o 37 proc., ale łącznie w ciągu sześciu miesięcy wynajęto rekordowe 2,02 mln mkw. powierzchni. - To wynik lepszy o 11 proc. w porównaniu z pierwszą połową 2017 r. 65 proc. transakcji stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Najwyższy popyt brutto, czyli nowe umowy i przedłużenia odnotowano w Polsce centralnej, gdzie od początku roku wynajętych zostało 430 tys. mkw. Drugie miejsce zajął region Warszawy (380 tys. mkw.), trzecie Wrocław (287 tys. mkw.). Najwięcej nowych kontraktów zostało podpisanych w regionie Polski centralnej, następnie Warszawy i Poznania - czytamy w raporcie.

Dominuje pięć tradycyjnych lokalizacji, w których wynajętych zostało 1,56 mln mkw., ale liczba transakcji na mniejszych i nowych rynkach stale rośnie. Udział nowych regionów wyniósł 23 proc. o 12 proc. więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym.

- Rynkiem, który odnotował najwyższy wzrost - o 512 proc. w dynamice popytu był region Polski Wschodniej, co przełożyło się na 153 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowo - produkcyjnej. Wysoki wynik regionu jest głównie zasługą umowy najmu na 130 tys. mkw. dla Zalando pod Olsztynkiem, ale liczba transakcji będących w toku świadczy o zwiększonym zainteresowaniu wschodnią częścią kraju przez nowych graczy oraz firmy produkcyjne obecne w regionie - komentuje Anna Głowacz, ekspert AXI IMMO. - Region Poznania po przestoju w ubiegłym roku, odnotował wzrost w dynamice sprzedaży o 67 proc. W Poznaniu wynajęto ponad 260 tys. mkw. o ponad 105 tys. mkw. więcej niż w pierwszej połowie 2017 r.

Jak podaje AXI IMMO, aktywność deweloperska utrzymuje się na wysokim poziome, od początku roku oddanych do użytku zostało 640 tys. mkw. - Jest to dobry wynik, ale niższy o 11 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym - mówią eksperci. - Od stycznia do końca czerwca najwięcej powierzchni powstało w Polsce Centralnej - 225 tys. mkw., następnie w regionie Warszawy (115 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (blisko 100 tys. mkw.). Łącznie te trzy regiony wygenerowały 68 proc. nowej podaży w pierwszej połowie br. Na koniec czerwca całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły poziom 14,5 mln mkw. Największy udział w nowej podaży mieli deweloperzy: Panattoni (65 proc.),następnie, daleko za liderem, Goodman (12 proc.), P3 (8 proc.) i Hillwood (6 proc.).

- Deweloperzy korzystają z bardzo dobrej koniunktury i budują rekordowo dużo - podkreśla Anna Głowacz. - Na koniec czerwca w budowie było 2,3 mln mkw.,o ponad 600 tys. mkw. więcej niż w analogicznym okresie w roku ubiegłym. Najwięcej powierzchni w budowie jest w Polsce Centralnej - 710 tys. mkw., dwa razy mniej, bo 350 tys. mkw. w regionie Górnego Śląska, następnie w Warszawie i okolicach 240 tys. mkw. Wśród nowych lokalizacji najwięcej buduje się w Polsce Wschodniej, bo ponad 215 tys. mkw. - dodaje.

Stabilny, wysoki popyt nawet przy wysokiej liczbie nowych inwestycji powoduje, że poziom pustostanów wykazuje tendencję spadkową. Na koniec czerwca współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4 proc. i był niższy o 0,2 p.p. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 1,9 proc. niższy niż w pierwszej połowie 2017 r. - Brak powierzchni gotowej od zaraz odnotowujemy w Polsce Zachodniej. Niewielki wybór mają również najemcy na młodych rynkach tj. w Bydgoszczy i Toruniu (0,25 proc.), Szczecinie (0,75 proc.) i Polsce Wschodniej (1,5 proc.). Największą dostępność z racji wielkości regionów i naturalnej rotacji najemców mamy na głównych rynkach - na Górnym Śląsku (6,4 proc.), w okolicach Warszawy (5,8 proc.) i Poznaniu (5,3 proc.). - podaje AXI IMMO. - Od początku roku stawki w większości regionów wykazują tendencję wzrostową, zwłaszcza dotyczy to nowo budowanych obiektów. Wzrost stawek transakcyjnych jest efektem wyższych kosztów związanych z realizacją inwestycji. Nadal najatrakcyjniejsze stawki efektywne są możliwe do uzyskania w okolicach Warszawy (1,9 2,4 euro/mkw.), głównie w istniejących obiektach. Trend wzrostowy widoczny jest również w Poznaniu i Wrocławiu.

- Rynek magazynowy w Polsce jest bardziej dojrzały, ale zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe i produkcyjne nie słabnie, dzięki wysokiej konsumpcji, dobrym wskaźnikom produkcji oraz inwestycjom firm. Potencjał sektora jest jeszcze bardzo duży, pomimo coraz bardziej widocznego problemu braku rąk do pracy - komentuje Anna Głowacz. - Rozwój nowych lokalizacji magazynowych w oparciu o byłe miasta wojewódzkie będzie kontynuowany. Reorganizacja modelu łańcuchów dostaw, realizowane i planowane nowe odcinki autostrady A1 czy dróg ekspresowych będą sprzyjały nowym inwestycjom w takich miastach, jak Częstochowa, Gorzów Wielkopolski czy Kalisz. Na znaczeniu będą zyskiwały inwestycje miejskie, niezbędne do realizacji szybkich dostaw do klienta końcowego. Tego typu projekty były dotąd realizowane głównie w Warszawie, pojedyncze we Wrocławiu czy Łodzi. Dziś deweloperzy w odpowiedzi na zmiany w łańcuchach dostaw realizują i przygotowują inwestycje, które będą wpisywały się w logistykę „ostatniej mili". Szczególnie aktywni w tej dziedzinie są Panattoni z formatem City Logistics i 7R z platformą City Flex - opowiada.

I dodaje, że tendencja wzrostowa stawek czynszów utrzyma się, ze względu na wyższe koszty zakupu gruntów oraz budowy nowych projektów. - Jednak pomimo wzrostu czynszów o 0,2 do 0,5 euro na mkw. stawki najmu w Polsce nadal pozostają wysoce konkurencyjne względem krajów Europy Zachodniej czy nawet naszych południowych sąsiadów Czech - mówi Anna Głowacz.

Nieruchomości Komercyjne