Najpierw było Miasteczko Wilanów. To gigantyczne warszawskie osiedle, a w zasadzie minidzielnicę, budowało od zera wielu deweloperów. Niemal każdy chciał tam być.

Dziś w Warszawie, jak mówi Marcin Uryga, analityk firmy Emmerson Realty, oferta mieszkań deweloperskich jest najbogatsza na Białołęce i Mokotowie. Firmy budujące osiedla bardzo lubią też Wolę, m.in. rejon ul. Jana Kazimierza, przy której zameldowało się wiele spółek. Powstają tam i mieszkania popularne, i lokale z wyższej półki, są też miniapartamenty adresowane do inwestorów liczących na zyski z najmu.

– W Krakowie popularna wśród deweloperów jest południowa część miasta, dawna dzielnica Podgórze – wskazuje Marcin Uryga. – We Wrocławiu – Krzyki. W Poznaniu firmy chętnie budują na Starym Mieście, w Łodzi – na Polesiu, w Gdańsku zaś – w południowej części miasta obejmującej dzielnice Chełm, Jasień, Ujeścisko-Łostowice. Zagłębia mieszkaniowe tworzą zarówno duże, wieloetapowe osiedla, jak i mniejsze inwestycje. Ze względu na skalę bardziej widoczne są oczywiście te pierwsze.

Tomasz Kołodziejczyk, ekspert redNet Property Group, pytany o ulubione przez deweloperów miejsca, wskazuje na warszawski Mokotów (3 tys. mieszkań na sprzedaż), krakowskie Dębniki (1 tys. lokali) i wrocławskie Krzyki (ponad 3 tys.). – Ta dzielnica ma ponad 30-proc. udział w ofercie całego miasta – zauważa.

Inwestycje na lata

Ekspert firmy Emmerson Realty zwraca uwagę, że są deweloperzy, którzy latami budują mieszkania w jednym miejscu. I podaje przykłady. W Warszawie są to osiedla Green Mokotów (Robyg),  Harmony Park (Marvipol), w Krakowie Mieszkaj w Mieście (Henniger Investment), Piasta Park (Wawel Service), we Wrocławiu Olimpia Port (Archicom), Promenady Wrocławskie (Vantage Development), w Poznaniu Na Smolnej (Budimex Nieruchomości), Nowy Marcelin (Ataner), w Łodzi Osiedle Primo (Profbud), Ilumino (Mota-Engil Real Estate Management), a w Gdańsku Lawendowe Wzgórza (Robyg), Idea (Euro Styl).

Tomasz Kołodziejczyk do tych przykładów dorzuca kolejne. – Po ponad dziesięciu latach od budowy warszawskiej Mariny Mokotów Dom Development stawia kolejną część tego osiedla – opowiada. – Z kolei Polski Holding Nieruchomościowy rozpoczął sprzedaż drugiego etapu inwestycji VIS-A-VIS na warszawskiej Woli, gdzie wielu kupujących czeka na kupno mieszkania już od pierwszego etapu.

– Aby miejsce mogło się stać mieszkaniowym zagłębiem, musi mieć grunty pod zabudowę albo potencjał do ich uwolnienia – mówi Marcin Uryga. – Musi być atrakcyjne dla kupujących. Deweloperzy kreują czasem takie miejsca, zazwyczaj jednak wolą stawiać na już sprawdzone lokalizacje – podkreśla.

Dodaje, że nowe możliwości i miejsca pod potencjalne zagłębia mieszkaniowe otwierają przede wszystkim planowane i realizowane miejskie inwestycje infrastrukturalne. – Im bardziej ograniczone (fizycznie, prawnie, ekonomicznie) możliwości racjonalnego inwestowania w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, tym większą aktywnością i kreatywnością w poszukiwaniu nowych miejsc wykazują się deweloperzy – zauważa ekspert Emmersona.

A Tomasz Kołodziejczyk dopowiada, że w głównych miastach deweloperzy budują praktycznie we wszystkich dzielnicach. – Jeżeli dzielnica jest mniej preferowana przez nabywców lub cieszy się nie najlepszą opinią, to ma to odzwierciedlenie w cenie oferowanych mieszkań – zauważa.

Eksperci nie mają wątpliwości, że w miastach będą powstawać kolejne zagłębia mieszkaniowe. – W Warszawie rosnącą dynamicznie ofertą mogą się pochwalić Włochy (inwestycje spółek Robyg, Victoria Dom, Atal, Radius Projekt) – wskazuje Marcin Uryga. – W Krakowie mocno zabudowują się chociażby okolice ul. Wrocławskiej, Rakowickiej, Piasta Kołodzieja, Lema. We Wrocławiu wzbogaciła się oferta w Śródmieściu (inwestycje spółek Archicom, WPBM Mój Dom). Rozwijać zaczną się także okolice dawnego portu rzecznego Popowice w dzielnicy Fabryczna. W Poznaniu zyskuje Nowe Miasto (inwestycje spółek Budimex Nieruchomości, Atal, UWI Inwestycje) – opowiada. W Łodzi systematycznie poszerza się oferta w Śródmieściu. – W Gdańsku deweloperzy coraz śmielej działają w dzielnicy Letnica (duże inwestycje spółek Robyg i Atal) – podaje ekspert.

Gdzie jest ziemia

Zbigniew Juroszek, prezes spółki Atal, która buduje mieszkania w takich zagłębiach, jak krakowskie Dębniki, komentuje, iż utrzymujący się od lat popyt na mieszkania sprawił, że zasób atrakcyjnych działek pod budownictwo mieszkaniowe jest mocno ograniczony. – Tereny inwestycyjne w dobrych lokalizacjach najszybciej kurczą się w dużych miastach. Ze względu na małą dostępność gruntów deweloperzy coraz częściej poszukują działek poza popularnymi zagłębiami mieszkaniowymi – zwraca uwagę. – Odkrywaniu nowych miejsc pod budownictwo mieszkaniowe sprzyjają także inwestycje w rozwój infrastruktury oraz w rewitalizację mniej prestiżowych dzielnic. Pojawiła się również perspektywa przyspieszonej ścieżki pozyskiwania ziemi rolnej i niewykorzystanych dotąd terenów poprzemysłowych i pokolejowych – dodaje.