Swego czasu mówił pan, że rynek w Polsce idzie w kierunku PRS (private rented sector), czyli najmu instytucjonalnego, choć może jeszcze tego nie widać. Wygląda na to, że PRS bardzo przyspieszył.

Dziś mogę pewnie uchodzić za wizjonera. Ruch na tym rynku jest niewyobrażalny. Zawierane są wielkie transakcje. Powszechnie znany jest zakup niemal 700 mieszkań od Marvipolu przez szwedzki fundusz Heimstaden Bostad. Na rynek wchodzą kolejne firmy. Z całą pewnością wpłynie to na rynek mieszkań na sprzedaż i ich ceny. Podaż lokali jest mała, wydaje się mniej pozwoleń na budowy. Procedury administracyjne się ślimaczą. Jak z tej podaży wyrwiemy jeszcze część mieszkań, kierując jena wynajem instytucjonalny, to musi się to skończyć wzrostem cen.

Do niedawna fundusze poczynały sobie u nas bardzo nieśmiało. Dlaczego rozpędziły się właśnie teraz?

Fundusze te pochodzą najczęściej z Niemiec, Austrii, ze Szwecji. W tych krajach mają już wielkie portfele mieszkań na wynajem. Z racji pewnego nasycenia nie ma sensu tej oferty powiększać. Jest też bariera ekonomiczna. Grunty pod mieszkania w sąsiednich krajach są już tak drogie, że projekty nie zgadzają się nawet na papierze. Tymczasem napływające do tych firm pieniądze muszą gdzieś znaleźć ujście. Ciekawym miejscem do inwestowania staje się Polska. Mieszkania na wynajem instytucjonalny stanowią u nas ok. 1 proc. całego rynku. Wydaje się to drastycznie mało. We wspomnianych wcześniej krajach ten poziom plasuje się między 15 a 50 proc. Oczywiście, Polska ma pewną specyfikę, pewną historię, która sprawia, że skłonność do wynajmu nie będzie tak duża jak za granicą.

Jakie budynki są na celowniku funduszy? Każdy blok deweloperski jest atrakcyjny?

Z prowadzonych przeze mnie rozmów wynika, że przeznaczone na wynajem obiekty mają swoją specyfikę. Różnią się od budynków typowo mieszkalnych. Dotyczy to choćby części wspólnych. Najemcy mogą oczekiwać w budynku np. pralni. „Zwykłe" budynki nie są więc tym, czego inwestorzy poszukują.

A same mieszkania?

Powierzchnie lokali na wynajem są inne niż tych na sprzedaż. Zaczynają się poniżej 30 mkw. W ofercie są, oczywiście, także i większe mieszkania, które znajdują klientów. Średni metraż lokali na wynajem jest jednak mniejszy niż kupowanych na własność. To kolejny powód, dla którego budynki mają bardziej hotelowy charakter. Wynajmowana nieruchomość nie przywiązuje do miejsca tak mocno jak własna. Z nie swojego mieszkania łatwiej jest się przeprowadzić, nawet do innego miasta. Dlatego też na rynku najmu duże mieszkania nie są aż tak bardzo potrzebne.

Czyli to oferta głównie dla młodych, wolnych, mobilnych? Od lat słyszymy, że młode pokolenia wolą wynajmować. Tymczasem rynek kredytów hipotecznych jest dziś rozgrzany do czerwoności. Deweloperzy mają za sobą rewelacyjny I kw. Ostatecznie wygra własność?

Boom na kredyty mieszkaniowe i hossa na rynku sprzedaży mają dziś chyba nieco inne źródło niż kiedyś. Jeszcze niedawno kupowaliśmy mieszkania, by zarabiać na ich wynajmie. Dziś taka inwestycja jest pewną formą tezauryzacji. Nieopłacalność lokat sprawia, że mieszkania stają się sposobem na bezpieczne przechowanie gotówki. Dziś wielu ludzi nie zakłada, że kupi nieruchomość i wynajmie, ale że kupi i przetrzyma. A kto jest docelowym klientem funduszy oferujących mieszkania na wynajem? W idealnym świecie – rodziny.

Do takiego ideału będziemy dochodzili stopniowo, przez różne formy najmu. Na początek będzie to wynajem w mieście, w którym chcemy pracować, a nie chcemy mieszkać w hotelu. W krajach, gdzie rynek najmu jest nasycony, mieszkanie w wynajmowanym lokalu, jest normalną formą zamieszkania, także rodzin. W ślad za tym poszła ochrona lokatorów. Czynsze są regulowane przez przepisy. U nas jeszcze tego nie ma, ale z czasem rynek trzeba będzie uregulować.

Na obniżenie stawek najmu wpłynie coraz większa oferta.

To już się dzieje. Pieniądze, które płyną na nasz rynek, są tańsze niż pieniądze, które przedsiębiorca planujący taką inwestycję musiałby pożyczyć w polskim systemie bankowym.

Deweloperom opłaca się sprzedawać całe bloki funduszom? Nie lepiej sprzedawać mieszkania pojedynczo - drożej?

W mojej ocenie detaliczna sprzedaż mieszkań jest bardziej zyskowna. Ale trzeba mieć na uwadze indywidualne sytuacje firm. Czasem do takiej pakietowej transakcji skłania dewelopera brak płynności czy zobowiązania finansowe. Wtedy lepiej jest sprzedać od razu cały budynek.

A czy fundusz, który chce mieć czynszówkę, dyktuje deweloperowi, co w takim budynku ma być?

Zaskoczyło mnie, że wcale tak nie jest. Spodziewałem się, że ktoś, kto z sukcesem zrealizował jakiś projekt, będzie chciał go powielić w innym miejscu. Tymczasem często słyszymy: „To wy tu jesteście ekspertami, wiecie, czego potrzebuje lokalny rynek, wiecie, co robić". Choć na pewno znajdą się inwestorzy, którzy podyktują, jak deweloper ma budować. Na marginesie dodam, że próby przenoszenia projektów na inny grunt okazały się kiedyś wielkim błędem przy budowie centrów handlowych. Wyciągano projekt jakiegoś obiektu na świecie i taki sam próbowano budować u nas. Okazywało się, że nie ma to racji bytu.

Trei planuje inwestycje na rynku PRS?

Sprawdzamy możliwość pozyskania partnera, który byłby końcowym odbiorcą także budynków na wynajem. Jeśli dojdzie do porozumienia z takim partnerem, uruchomimy produkcję mieszkań także na ten cel. Pilotażową inwestycję przygotowujemy w Poznaniu. Nie zrezygnujemy jednak z budowania mieszkań na sprzedaż. Mamy na tym rynku i doświadczenie, i w mojej ocenie sukcesy. Mamy też bardzo dobry zespół. Ze sprzedaży więc nie rezygnujemy, ale rozszerzenie działalności o wynajem instytucjonalny bardzo nas kusi.

Na jakim etapie jest ta pierwsza inwestycja w Poznaniu?

Mamy działkę przy ul. Piątkowskiej, mamy też decyzję o warunkach zabudowy. Lada dzień składamy wniosek o pozwolenie na budowę. Ta lokalizacja ma walory, jakie obiekty na wynajem mieć powinny. To sąsiedztwo centrum miasta, sąsiedztwo uczelni, środków komunikacji, co nie zawsze musi być zaletą dla stałego zamieszkania. Śródmiejski ruch może być dokuczliwy.

PRS będzie wchodził także do mniejszych miast? Mieszkanie+ pokazuje, że chętni na najem są nie tylko w wielkich ośrodkach.

Inwestowanie w Warszawie może nie być żadną sztuką. Dlatego nie bez powodu próbujemy zacząć działalność w Poznaniu, który, choć jest pięknym i dużym miastem, to nie jest tak postrzegany za granicą. Inwestorzy nie znają Poznania. Chciałbym, żeby tak szybko, jak to tylko możliwe, rozszerzyć gamę miast, do których dotrze najem instytucjonalny. Z rynku mamy taką oto odpowiedź: „Tak, wiemy, że tam są nasi klienci, ale inwestorzy oczekują na początku dużych miast". Jak się już oswoją z naszym rynkiem, poznają go, automatycznie będziemy się otwierać także na mniejsze miasta. Najpierw muszą się nasycić większe ośrodki.

Gdzie Trei buduje osiedla z mieszkaniami na sprzedaż?

Rozpoczęliśmy sprzedaż trzeciego etapu osiedla Bacciarellego 54 we Wrocławiu. Mieszkania z pierwszej części są już wyprzedane, z drugiej właściwie też. Nasza druga inwestycja to Kraft przy ul. Traktorowej w Łodzi. Za chwilę rozpoczniemy budowę kolejnego budynku w ramach drugiego etapu. Pierwszy etap jest już prawie sprzedany. W przygotowaniu mamy osiedla w Warszawie i w Poznaniu.

Trei oprócz mieszkań buduje parki handlowe pod marką Vendo Park. Mniejsze obiekty to wygrane czasów pandemii?

Zdecydowanie tak, choć mówię to z pewnym żalem. Kiedyś budowałem bowiem także wielkie centra handlowe. Moje życie biznesowe zaczęło się od galerii Klif w Gdyni. W całej Polsce wybudowałem pewnie z 70 obiektów, mam więc sentyment do tego produktu. Pandemia bardzo zmieniła rynek. Zyskują parki handlowe, które powstają w miasteczkach 13-, 14- czy 15-tysięcznych. Trend robienia zakupów blisko domu bardzo przyspieszył.

W tym roku zamierzamy oddać siedem parków handlowych. W planach mamy następne. Nasze grunty pozwolą nam prowadzić inwestycje przez kolejne trzy lata. Pozwolenia często już czekają w szufladzie, więc możemy sukcesywnie wypuszczać na rynek kolejne inwestycje. Końca rozwoju tego rynku na razie nie widać, ale prędzej czy później nastąpi.

Z podażą gruntów budowlanych jest tak źle, jak się mówi? Nie ma na czym budować?

To trudne zagadnienie. Z jednej strony rzeczywiście jest źle, bo tych gruntów można by pozyskiwać więcej. Z drugiej strony - nie jest przecież tak, że nie ma nic. To zależy, jak się taką transakcję planuje. Jeśli ktoś chce zawrzeć umowę przedwstępną, potem analizować warunki, szukać finansowania, to rozmowa ze sprzedającym jest trudniejsza niż wtedy, gdy ktoś jest zdecydowany i nie przerzuca ryzyka na sprzedającego. Ekspert, który potrafi zapanować nad ryzykiem, znajdzie dostęp do działek.

Jacek Wesołowski ma 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości handlowych, biurowych i mieszkaniowych. Od 2016 r. dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland. Odpowiada za działalność inwestycyjną i deweloperską spółki. Nadzoruje rozwój sieci parków handlowych Vendo Park. Zarządza portfelem handlowym Trei obejmującym 125 obiektów. Od 2019 r. kieruje spółką mieszkaniową Trei Residential. Deweloper przygotowuje się do pierwszej w Polsce inwestycji PRS, która powstanie w Poznaniu.