Rz: Rynek mieszkaniowy w sześciu największych aglomeracjach w ostatnich latach mocno rósł, w tym roku prognozujecie kilkunastoprocentowy spadek. Czy to zmiana trendu, czy też jak chcą niektórzy – pęknięcie bańki?

Katarzyna Kuniewicz, partner w REAS: Żeby coś pękało, to musiałoby najpierw powstać. Ceny mieszkań rosną, ale deweloperzy nie mają swobody w zwiększaniu podaży, wprowadzaniu kolejnych inwestycji do oferty. Korekta to również efekt tego, że w tym roku sprzedaży nie wspiera już program MdM. Sprzedaż w ujęciu ilościowym będzie o kilkanaście procent niższa, ale jeśli chodzi o wartość, ten rok będzie dla deweloperów tylko nieznacznie słabszy niż poprzedni.

Czy mieszkania będą dalej drożeć?

Wzrost cen mieszkań wynika z gwałtownego wzrostu kosztów budowy. Wydaje się, że okres największych zwyżek tych kosztów – obserwowany pod koniec zeszłego i w I połowie tego roku – mamy już za sobą.

Z jednej strony ceny mieszkań rosły, bo musiały, ale z drugiej – bo mogły: popyt nie odpowiedział gwałtownym wyhamowaniem.

Czy w przyszłym roku spodziewacie się dalszego spadku sprzedaży mieszkań?

Tak, wiele wskazuje na to, że mieszkań będzie się sprzedawało mniej. Biorąc pod uwagę demografię, jest spora grupa potencjalnych kupujących, którzy mogliby być zainteresowani zamianą lokalu na większy lub o wyższym standardzie, ale powstrzymują ich rosnące ceny. Jednocześnie nie ma alternatywy na rynku wtórnym, bo ten w naturalny sposób przejął wysokie ceny od rynku pierwotnego – więc liczba transakcji na całym rynku mieszkaniowym w Polsce w 2019 r. powinna być mniejsza. Ale nie mówimy o katastrofie. Być może spadek sprzedaży w Warszawie z 28,5 tys. w 2017 r. do 24 tys. w tym oraz 20 tys. czy nawet 18 tys. w przyszłym może wyglądać tragicznie, ale przecież wracamy do poziomu z lat 2015–2106, które z innej perspektywy ocenialiśmy jako bardzo dobre.

Skoro mieszkania drożeją i dostępność spada, to może alternatywą jest najem?

Przez ostatnie trzy, cztery lata znaczną część mieszkań, dobrze zlokalizowanych i zaprojektowanych Polacy kupowali w celach inwestycyjnych – mówimy tu właśnie o najmie, a nie grze na wzrost wartości lokalu. Takie zakupy jeszcze przez dwa, trzy lata będą budować rynek. Sprzyja mu demografia. Najmłodsza grupa nabywców, po zniknięciu „MdM", znacznie chętniej myśli o wynajmie mieszkania niż o zakupie na własność, tym bardziej że banki nie rwą się do udzielania kredytów tej grupie.

Rynek najmu w Polsce to domena inwestorów indywidualnych, a w Niemczech w ciągu trzech kwartałów fundusze kupiły portfele lokali za ponad 11 mld euro. Czy w Polsce może powstać taki zinstytucjonalizowany rynek?

Na razie jedynym większym graczem jest Fundusz Mieszkań na Wynajem BGKN. Myślę, że w ciągu dwóch, trzech lat ten portfel mógłby stać się takim produktem inwestycyjnym – jeśli taka będzie wola właściciela. W przypadku rynku niemieckiego transakcje obejmują często nie tylko całe budynki, ale wręcz osiedla. Nasz rynek dopiero się rozwija i by przyciągnąć duże zagraniczne fundusze musiałyby tu funkcjonować portfele z udokumentowaną historią najmu. ©?