Mieszkania z drugiej ręki idą jak woda

Podaż nowych mieszkań spada, deweloperzy nie są w stanie budować więcej. Dramatycznie brakuje robotników. A może być jeszcze gorzej. Szeroko otwarty rynek w Niemczech z pewnością skłoni część pracujących u nas Ukraińców do wyjazdu.

Firmy deweloperskie nie zawsze mogą dotrzymać obiecanych klientom terminów. Klient, który kupuje lokal na etapie dziury w ziemi (a wtedy jest zwykle taniej), nie może być pewien, że odbierze klucze w umówionym czasie.

Niedawno media informowały o problemach z terminowym ukończeniem np. osiedla Zielona Dolina II, które na warszawskiej Białołęce buduje J.W. Construction. Klienci klucze do mieszkań dostaną z wielomiesięcznym opóźnieniem.

– Cała branża deweloperska boryka się ostatnio z problemem niedoboru pracowników – podkreśla Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction Holding. – Najwięksi deweloperzy robią, co mogą, aby ewentualne opóźnienia były jak najmniejsze. W takiej sytuacji kluczowe jest natomiast niezaniedbywanie jakości – dodaje.

Problemy nie ominęły też Robyga. Deweloper zmienił terminy oddania gdańskich inwestycji, m.in. Słonecznej Moreny. Tłumaczył się m.in. brakiem wykwalifikowanych pracowników.

Sytuacja w branży odbija się też na planach mniejszych spółek deweloperskich.

Jest gorąco

Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl, twierdzi, że problem opóźnień w budowie i terminowym oddawaniu mieszkań w ostatnich miesiącach zaczął się nasilać.

– Ta tendencja to przede wszystkim wynik zmian, jakie zachodzą na rynku pracy, a konkretnie braku robotników – mówi. – Na rozgrzanym rynku budowlanym brakuje nie tylko doświadczonych fachowców, ale też pracowników o niższych kwalifikacjach. Zaciąg siły roboczej ze Wschodu częściowo ratuje sytuację, ale nie czyni jej stabilnej. Braki kadrowe oraz rotacja pracowników skutkują wydłużaniem się terminów realizacji prac, zaburzeniem harmonogramu budów, a na końcu – opóźnieniami w przekazywaniu kluczy nabywcom mieszkań.

Z kolei Jan Dziekoński,prezes spółki Mzuri Investments, pytany, czy opóźnienia w budowie osiedli to dziś duży problem, wskazuje, że twardych danych nie ma. – Krążą jednak słuchy, że wykonawcy potrafią zejść z placu budowy, bo dostali lepszą ofertę od konkurencji – przyznaje. – Jeśli nałożymy na to pogarszające się wskaźniki niewypłacalności i rentowności sektora budownictwa, to takie sytuacje pewnie się zdarzają – ocenia.

Skala zjawiska, jak zapewnia pośrednik Paweł Zeliaś, szef biura Salondomow.pl, jest dziś znikoma. To się jednak może zmienić. – Liberalizacja przepisów u naszych zachodnich sąsiadów dotycząca pracowników z Ukrainy oraz wyższe ich pensje w Czechach i na Słowacji spowodują, że firmy budowlane będą miały problemy kadrowe – ostrzega.

Po wejściu w życie ustawy deweloperskiej, która mocniej chroni nabywców mieszkań, rynek pierwotny jest dziś dużo bezpieczniejszy, na co zwraca uwagę Aneta Jurusik, ekspert sieciowej agencji Północ Nieruchomości.

– Nadal jednak dla kogoś może być rynkiem niepewnym. Zdarza się, że inwestycje z różnych powodów – prawnych, finansowych, kadrowych – przedłużają się – przyznaje. – Rosnąca konkurencja wśród firm deweloperskich skłania jednak inwestorów do optymalizowania technik i przyśpieszania prac. Rzadko zdarzają się duże opóźnienia, szczególnie dużym, doświadczonym deweloperom. Mniejsi, początkujący inwestorzy są bardziej narażeni na nieprzewidziane problemy w czasie realizacji inwestycji wynikające np. z mniejszej dostępności pracowników budowlanych.

Radzi, by sprawdzać doświadczenie i wcześniejsze inwestycje dewelopera. – Wraz z rosnącym doświadczeniem będzie bardziej przewidujący i podawany przezeń termin realizacji będzie dotrzymany, a nawet odda mieszkania do użytku wcześniej, niż zakładał – podkreśla Aneta Jurusik.

Nie wszyscy rezygnują

Czy na kłopotach deweloperów zyska rynek wtórny? Leszek Hardek, pośrednik z Intercentrum, ocenia, że mieszkania z drugiej ręki zyskały w ostatnich latach z kilku powodów.

– To likwidacja programu „MdM", moda na flippy, trend kupowania lokali na wynajem. W tym ostatnim przypadku kluczowa jest lokalizacja, a w tych najlepszych prawie się nie buduje – wyjaśnia ekspert. – To wszystko napędziło popyt i wzrost cen w określonym segmencie mieszkań.

Jan Dziekoński dodaje, że co do zasady doświadczeni inwestorzy koncentrujący się na wynajmie preferują rynek wtórny. Ma on lepsze lokalizacje, lepszą komunikację. Starsze budynki stoją w centrach miast i przy głównych węzłach komunikacyjnych. – Mamy tam głównie historyczną zabudowę. Nowych inwestycji jest tam jak na lekarstwo – mówi prezes Mzuri Investments.

To na rynku wtórnym można znaleźć małe metraże, zwłaszcza kawalerek. Jednopokojowe lokale mają 18–22 mkw., dzięki czemu, jak mówi Jan Dziekoński, całkowita cena jest niższa, a rentowność wyższa.

– Mieszkania na rynku wtórnym bywają bardziej funkcjonalne. Trafiają się dwupokojowe lokale na 30 mkw. – mówi. Dodaje, że sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji cen niż deweloperzy, szczególnie gdy mieszkanie jest do remontu albo sprzedający ma problemy finansowe.

– Szybciej też mieszkanie można wynająć. Oferowane są nawet lokale z najemcami – mówi szef Mzuri Investments. Trudno jednak ocenić, jak dodaje, czy potencjalne opóźnienia w budowie osiedli kierują więcej klientów na rynek wtórny.

– Mieszkania deweloperskie nadal są bardzo atrakcyjne dla osób szukających nieruchomości wykonanych w nowoczesnym standardzie, o pewnym stanie prawnym i technicznym – zauważa. – Dla poszukujących dobrych mieszkań na wynajem, czyli kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych, kupno dziury w ziemi jest praktycznie jedynym sposobem ich pozyskania. Takie nieruchomości zawsze się wyprzedają w pierwszej kolejności – dodaje.

Czasem jednak można tego bardzo pożałować. I nie chodzi tylko o opóźnienia, ale na przykład niespodziewaną zabudowę sąsiednich działek. Na rynku wtórnym jest mniej niemiłych niespodzianek.

– Rynek wtórny ma nad pierwotnym niekwestionowaną przewagę. Budynek stoi, mieszkanie już jest, widać otoczenie. Jeśli okoliczne działki są zabudowane, to wiadomo, w jakim sąsiedztwie będziemy mieszkać – opowiada Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Klienci często sprzedają nowe mieszkanie, bo po pięciu latach otoczenie tak się zmieniło, że stracili fajny widok z okna i przestrzeń, które ich przekonały do kupna – zauważa.

Podkreśla, że wybierając lokal z drugiej ręki, nie ma ryzyka, że deweloper upadnie, źle wybuduje, że się spóźni, że odda mieszkanie o niewiadomym standardzie.

Paweł Zeliaś twierdzi, że większość kupujących raczej nie bierze pod uwagę ewentualnych opóźnień u deweloperów. Jeśli ktoś chce nowe mieszkanie, zwykle jest skłonny na nie poczekać. – Rynek wtórny jest dla tych, którym się spieszy – mówi szef firmy SalonDomow.pl. – Tacy klienci nie chcą też tracić czasu na wykończenie mieszkania, bo o dobre i niedrogie ekipy jest bardzo trudno. Warto pamiętać, że wykończenie i wyposażenie nowego mieszkania to minimum 1,5 tys. zł za mkw.

Na dostępność „od zaraz" mieszkań używanych zwraca uwagę także Aneta Jurusik. – Rynek wtórny wygrywa też lepszymi adresami, lepszą komunikacją, jest mniej enigmatyczny. Wiemy, co kupujemy – podkreśla.

A Marcin Drogomirecki ocenia, że opóźnienia w realizacji inwestycji na rynku pierwotnym nie przekładają się na zwiększenie zainteresowania ofertami z rynku wtórnego. – I bez tego popyt na rynku wtórnym jest wciąż bardzo duży – podkreśla.

– Budowa bloku to z założenia proces trwający co najmniej kilkanaście miesięcy, a opóźnienie to w pewnym stopniu ryzyko wpisane w transakcję kupna nowego mieszkania. Klienci, którzy poświęcili czas na wyszukanie optymalnej oferty, zawarli umowę z deweloperem i często poczynili już inne przygotowania związane z zaplanowanym odbiorem nowego M, nie rezygnują z dnia na dzień z transakcji i nie przenoszą się na rynek wtórny – uważa ekspert Morizona. ©