Jakie są mocne strony rynku mieszkaniowego w Polsce?

Zbigniew Juroszek, prezes Atalu: Znaczący wpływ na sektor nieruchomości ma obecna sytuacja makroekonomiczna i rosnące aspiracje życiowe społeczeństwa.

Popyt nakierowany na własne cele mieszkaniowe stymulowany jest przez wyjątkowo niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie oraz wzrastające wynagrodzenia. Z drugiej strony trendem silnie oddziałującym na branżę jest coraz większe zapotrzebowanie na lokale pod wynajem. Dlatego wiele osób decyduje się na inwestowanie oszczędności w nieruchomości.

O stabilności rynku świadczy także duża liczba transakcji gotówkowych – 59 proc. lokali wydanych w pierwszych trzech kwartałach 2018 r. zostało zakupionych za gotówkę. W skali całego rynku 2018 r. to czas, kiedy deweloperzy notowali zyski z rekordowych poziomów sprzedaży zrealizowanych w poprzednich latach. Skumulowane środki finansowe najpewniej posłużą do inwestowania w kolejne projekty.

A słabe?

Nieprzystępne procedury budowlane, przeciągające się postępowania administracyjne oraz procedury związane z decyzjami środowiskowymi. Rynek jest w tej przestrzeni zbyt nieprzewidywalny. Wydawanie zgód i decyzji – m.in. pozwoleń na budowę czy użytkowanie – jest odczuwalnie dłuższe, co wpływa na prowadzenie inwestycji i ma swoje przełożenie na koszty oraz poziom oferty.

Nie bez znaczenia jest także przerost biurokracji organów administracyjnych, ich brak decyzyjności i niejasny stan prawny wielu gruntów. Przez przeciągające się postępowania administracyjne część inwestycji zostanie wprowadzona do sprzedaży później, niż się tego spodziewaliśmy. Skutkuje to niższą sprzedażą.

Ciążą rosnące koszty inwestycji, w tym także wzrastające ceny wykonawstwa i materiałów budowlanych. Negatywny wpływ na rynek ma też zmniejszająca się dostępność odpowiednich gruntów. Tereny inwestycyjne w dobrych lokalizacjach najszybciej kurczą się w dużych miastach. Deweloperzy coraz częściej muszą poszukiwać parceli poza popularnymi zagłębiami mieszkaniowymi.

Jakie szanse, a jakie wyzwania pan dostrzega, jeśli chodzi o rozwój rynku?

Najnowsze dane mówią nawet o ponad 2 mln brakujących mieszkań w Polsce. Niska rentowność lokat i niepewność co do innych form inwestowania zachęcają do lokowania kapitału na rynku mieszkaniowym. Systematycznie rośnie liczba mieszkań nabywanych przez obcokrajowców. Poza tym wzrost liczby obcokrajowców napędza rynek wynajmu.

Dzięki specustawie mieszkaniowej na horyzoncie pojawiła się perspektywa przyśpieszonej ścieżki pozyskiwania pod budowę ziem rolnych i niewykorzystanych dotąd terenów poprzemysłowych i pokolejowych. Przepisy pozwalają na zagospodarowanie gruntów, które do tej pory nie były brane pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym. Trwają prace nad nowelizacją ustawy o obrocie ziemią rolną, która może odblokować liczne grunty w największych polskich miastach. Negatywny wpływ na podaż mogą mieć rosnące koszty realizacji inwestycji – ceny gruntów, wykonawstwa i materiałów budowlanych, a także problemy z dostępnością pracowników. Ewentualna zmiana stóp procentowych może się przyczynić do wzrostu cen kredytów hipotecznych i jednocześnie zmniejszyć ich dostępność. Jednak szybki ruch w górę stóp jest mało prawdopodobny. ©?