Niuans, a cena lokum na lato skacze w górę

Preferencyjna stawka VAT na budownictwo mieszkaniowe to bardzo wymierny „prezent" od państwa dla tysięcy Polaków, którzy marzą o własnym dachu na głową. Obniżony, 8-proc., VAT na mieszkania i domy to realna korzyć, dzięki której w kieszeni Kowalskiego zostaje kilka, a biorąc pod uwagę rosnące ceny nieruchomości, nierzadko nawet kilkanaście tysięcy złotych.

Coraz chętniej też inwestujemy w apartamenty wakacyjne, zwłaszcza w popularnych kurortach nadmorskich, górskich czy na pojezierzach.

Firmy, które oferują takie obiekty, nie zawsze jednak pamiętają, że z podatkami nie ma żartów i żeby sprzedać lokum z preferencyjnym VAT, nie wystarczy to, że można w nim zamieszkać. To, że czasem jeden z pozoru błahy dokument może pozbawić prawa do 8-proc. VAT przy sprzedaży potwierdza orzecznictwo, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA).

Metry i warunki

Obniżona stawka VAT na budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – podobnie jak większość preferencji, ulg czy zwolnień – obwarowana została określonymi warunkami. Przede wszystkim ustawa o VAT wprowadza limit powierzchni użytkowej, do której zależy, jaki VAT zostanie naliczony przy zakupie, remoncie czy budowie – 23 czy 8 proc.

I tak, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

- budynków mieszkalnych jednorodzinnych, czyli domów, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 mkw.;

- lokali mieszkalnych, czyli mieszkań, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 mkw.

W praktyce najwięcej sporów wywołuje jednak to, czy dany obiekt mieści się w kategorii objętej preferencją, czy już nie. Z takim problemem do fiskusa zwróciła się spółka, której sprawę NSA przesądził w jednym z najnowszych wyroków.

We wniosku o interpretację spółka wyjaśniła, że realizuje inwestycję budowlaną składającą się z dwóch budynków. W jednym z nich znajduje się kilkanaście apartamentów, które zgodnie z ustawą o własności lokali będą lokalami samodzielnymi i dla których zostaną założone nowe (oddzielne) księgi wieczyste.

Firma tłumaczyła dalej, że każdy z nich został wyposażony w pokój dzienny z aneksem kuchennym i łazienkę, a większość dodatkowo w sypialnię. Oprócz tego, do każdego przynależy loggia lub balkon.

Inwestor nie miał wątpliwości, że sprzedając klientom te apartamenty, będzie mógł stosować 8-proc. stawkę VAT, ponieważ mają one cechy lokalu mieszkalnego, czyli można w nich spać, spożywać posiłki czy korzystać z łazienek. Potencjalnie możliwe będzie zatem całoroczne zamieszkiwanie w tych apartamentach.

Innego zdania był jednak fiskus. A kluczowy okazał się jeden dokument, tj. zaświadczenie starosty, konieczne do potwierdzenia samodzielności lokali. Urzędnicy zauważyli, że w zaświadczeniach opisane we wniosku apartamenty nie są określone jako mieszkalne – a w konsekwencji nie spełniają warunków, aby uznać je za mieszkalne.

Nie przekonało ich też to, że spółka uzyskała opinię urzędu statystycznego o mieszkalnym charakterze samych budynków. Jak podkreślił fiskus, spółka pyta bowiem nie o sprzedaż budynków, ale apartamentów, a te w zaświadczeniach starosta uznał za użytkowe (inne przeznaczenie niż mieszkalne – lokale apartamentowe).

Firma nie dawała za wygraną. Przekonywała, że o preferencyjnej stawce VAT decydują faktyczne cechy lokali mieszkalnych, a nie to, jak zostały one określone w decyzjach administracyjnych, np. pozwoleniu na budowę czy zaświadczeniu starosty.

Diabeł w szczegółach

Okazało się jednak, że zapiski urzędników mają znaczenie dla opodatkowania VAT.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zgodził się, że dla oceny, czy dany lokal jest mieszkalny, nie wystarczy, gdy jako rekreacyjny lub wypoczynkowy – czyli użytkowy (co jest stwierdzone dokumentem urzędowym wydanym przez właściwy organ) – spełnia on warunki techniczne lokalu mieszkalnego.

WSA uznał, że sprzedaż apartamentów – które w zaświadczeniach starosty wydanych na podstawie ustawy o własności lokali zostaną określone jako rekreacyjne lub apartamenty wypoczynkowe – podlega 23-proc. stawce VAT.

To stanowisko podtrzymał NSA w wyroku z 21 lutego 2019 r. (sygn. akt I FSK 1352/16, prawomocny). Jak tłumaczyła w ustnych motywach uzasadnienia sędzia sprawozdawca Maja Chodacka, spór w tej sprawie dotyczy dostawy poszczególnych lokali, a nie budynków. A to oznacza, że nie można bagatelizować treści zaświadczenia wydanego w takich sytuacjach przez starostę w kontekście przeznaczenia lokalu.

To zaświadczenie jest podstawą do ustalenia odrębnej własności lokali i jest w nim wskazane jego przeznaczenie. A w ustawie podatkowej mowa jest o lokalach użytkowych i mieszkalnych. W spornej sprawie z zaświadczenia wynika, że lokale mają charakter użytkowy – są to apartamenty.

– Ustawa o VAT nie zawiera definicji lokalu mieszkalnego i użytkowego. I żeby ustalić, jaki charakter ma dany lokal, trzeba sięgnąć do innych przepisów, przede wszystkim do ustawy o własności lokali – tłumaczy Wojciech Zajączkowski, ekspert podatkowy, wykładowca w Katedrze Finansów Publicznych Uniwersytetu Łódzkiego. – W praktyce o tym, jak zostanie opodatkowana sprzedaż mieszkania czy domu, zdecyduje dokument wydawany dla potrzeb potwierdzenia jego przeznaczenia – dodaje.

Kluczowe znaczenie ma tutaj więc zaświadczenie starosty i wniosek o jego wydanie.

– Jeśli deweloper chce sprzedawać apartamenty wakacyjne z preferencją, to już na etapie wniosku powinien domagać się potwierdzenia, że mają one charakter mieszkalny. Starosta potwierdzi to, jeśli będzie to zgodne z planem miejscowym – wskazuje Wojciech Zajączkowski. – To pozwoli zastosować 8-proc. VAT, gdy klientem będzie zwykły konsument, kupujący apartament na cele mieszkalne. A jednocześnie nie przeszkodzi w zmianie przeznaczenia lokalu na użytkowy, na przykład gdy kupującym będzie firma – podatnik VAT – dla której 23-proc. stawka VAT nie ma znaczenia z uwagi na prawo do odliczenia – wyjaśnia ekspert.

To, że brak definicji pojęcia „mieszkania" i „lokalu użytkowego" w ustawie o VAT wywołuje problemy, potwierdza Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W jego ocenie jednak, jeśli lokal spełnia wymagania celu mieszkaniowego, nie powinien być na gruncie ustawy o VAT klasyfikowany jako lokal użytkowy. A to dlatego, że są to pojęcia rozłączne, a wypełnienie przesłanek jednego powoduje, że nie można takiego lokalu klasyfikować w drugiej kategorii.

– W dobie rosnących szybko cen wykonawstwa i robocizny kwestia zastosowanej przy sprzedaży stawki VAT 8 czy 23 proc. robi bardzo dużą różnicę, niejednokrotnie decydującą o rentowności takiej inwestycji – zauważa Przemysław Dziąg.

Restrykcyjne podejście

Deweloperzy, którzy zamierzają budować mieszkania wakacyjne, powinni więc już na etapie planowania inwestycji rozważyć, czy będą one spełniać wymogi, żeby sprzedać je z preferencyjną stawką. Zwłaszcza że orzecznictwo NSA jest dość rygorystyczne.

Przykładowo w wyroku z 11 kwietnia 2014 r. NSA uznał, że opodatkowaniu niższą stawką VAT nie podlega sprzedaż lokali określonych w aktach notarialnych jako użytkowe, o charakterze turystycznym (sygn. akt I FSK 702/13). Obniżona stawka VAT ma bowiem zastosowanie w przypadku lokali mieszkalnych. NSA wskazał też, że wysokość stawki VAT determinuje charakter lokalu w momencie jego sprzedaży.

Z kolei w wyroku z 10 lutego 2015 r. NSA podkreślił nawet, że wprowadzenie preferencyjnej stawki miało rozwiązywać określony problem społeczny, czyli zwiększać dostępność Polaków do własnych mieszkań, a nie obniżać koszty budowy obiektów turystycznych, rekreacyjnych itp., których podstawowym zadaniem jest realizowanie potrzeb innych niż mieszkaniowe potrzeby konsumentów (sygn. akt I FSK 1976/13, prawomocny).

Ekspert wyjaśnia

Jak stawka podatku wpływa na cenę zakupu

Odpowiedzi na pojawiające się pytania udziela Michał Wojtas, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii EOL.

Czy treść niepodatkowego dokumentu wydanego przez starostę ma realny wpływ na opodatkowanie VAT?