Jesteśmy raczej manufakturą niż fabryką mieszkań

Osiedla państwa firma buduje m.in. na obrzeżach Warszawy. To naturalny kierunek rozwoju miast?

Budujemy w różnych miejscach stolicy. Mamy inwestycję w pobliżu ul. Kasprzaka na Woli, mamy też projekty na Tarchominie i Targówku, które w ostatnich latach mocno zyskały na popularności. Poprawa infrastruktury, dostęp do metra to niejedyne powody. Deweloperzy poszukują nowych lokalizacji o dużym potencjale, ze względu na ograniczony dostęp do działek na Ursynowie, Mokotowie czy Woli.

Zasoby w tych dzielnicach zostały w dużej mierze wyeksploatowane. Dobrych gruntów budowlanych jest coraz mniej, a jeśli się pojawiają, to ich ceny są trudne do zaakceptowania. Naturalnych kierunków rozwoju miasta jest kilka, a wzrost znaczenia wcześniej mniej popularnych dzielnic jest jednym z nich.

Czy duże osiedla poza centrum będą samowystarczalnymi minimiastami?

Przykładem lokalizacji z potencjałem jest Tarchomin, gdzie rozpoczęliśmy budowę Białego Domu. Budynek powstaje w samym sercu dzielnicy, miejscu z pełną infrastrukturą. Do stacji metra jest kilka przystanków tramwajem, w pobliżu jest most Północny i galeria handlowa. Bliskość Wisły i terenów rekreacyjnych sprawia, że to dobre miejsce do zamieszkania, konkurujące z Bielanami czy Bemowem. Czego brakuje? Nowej jakości i nowej estetyki. Do tej pory budowały tam głównie spółdzielnie lub firmy preferujące tanie budownictwo. To się jednak zmienia. Za jakiś czas będzie to zupełnie inne miejsce.

Na obrzeżach jest dużo działek?

Gruntów pod szybką budowę jest bardzo mało. Stąd m.in. pomysły tworzenia dużych osiedli w miejscach z bardzo ubogą infrastrukturą. Duże osiedla na obrzeżach zostawiamy jednak deweloperom, którzy prowadzą działalność na większą skalę i budują kolejne setki mieszkań.

My raczej stawiamy na dobrze zlokalizowane inwestycje, które wzbogacają istniejącą tkankę miejską. Nie kreujemy więc nowych granic miasta, ale uzupełniamy i upiększamy to, co już jest. Przykładem jest Wolska Kamienica. W miejscu zrujnowanej nieruchomości powstał kameralny budynek nawiązujący stylem do przedwojennej kamienicy. To bardzo przyjemne uczucie, kiedy jak za pomocą magicznej różdżki można przemienić zaniedbane miejsce w coś pożytecznego i estetycznego. Niestety, różdżki nie mamy, więc wymaga to sporo pracy.

Grunty w centrum są bardzo drogie. Inwestycje są tam jeszcze opłacalne?

Jesteśmy zainteresowani każdym miejscem w Warszawie, jeśli tylko spełni nasze warunki. Chodzi o dostęp do infrastruktury i możliwość stworzenia wyjątkowego projektu. Wbrew pozorom lokalizacje centralne mogą być bardziej rentowne.

Dla przykładu – koszt wykonania konstrukcji budynku na Białołęce będzie podobny jak na Mokotowie. Łatwiej zmieścić się z kosztami budowy w cenie mieszkania akceptowanej na Mokotowie niż np. na Białołęce. Oczywiście ceny działek są inne i inny standard wykończenia, ale możliwa do uzyskania cena jest kluczowa dla rentowności inwestycji. Dziś obserwujemy wyhamowanie tempa realizacji nowych projektów w tańszych lokalizacjach właśnie ze względu na relację kosztów budowy do możliwej do uzyskania ceny. Budżety deweloperów po prostu się nie spinają. Dotyczy to również projektów w innych lokalizacjach, ale szczególnie uderza w te o niższych cenach mieszkań.

Na jakie mieszkania jest największy popyt?

Trudno o jednoznaczną odpowiedź. To kwestia lokalizacji, możliwości kupującego, etapu życia, podejścia do estetyki. Jedni klienci zwracają uwagę wyłącznie na cenę i adres. Inni traktują mieszkanie jako swoje gniazdko, dom na lata. Zwracają większą uwagę na walory lokalizacji, łatwość dojazdu do centrum, osiedlowe sklepiki, pobliski park. Szukają też budynków przyjaznych, o dobrej jakości i wysokiej estetyce.

Dużą grupę klientów stanowią osoby uważające mieszkanie za dobrą i bezpieczną inwestycję. Kupują przeważnie mniejsze lokale i kierują się relacją ceny do możliwej do uzyskania stawki najmu. Niektórzy zwracają uwagę nie tylko na cenę, ale też potencjał lokalizacji. Czasem warto wydać więcej za mieszkanie w miejscu, które będzie zyskiwało na znaczeniu. Dobrym testem jest zawsze kryzys na rynku. Uwidacznia się wtedy różnica w szeroko rozumianej jakości projektów. Jedne szybciej tracą na wartości, inne wolniej.

Klienci wciąż kupują dziury w ziemi?

Tak. Dobre projekty zawsze budzą zainteresowanie od chwili wprowadzenia na rynek. Decyzja o zakupie we wcześniejszej lub późniejszej fazie inwestycji zależy przede wszystkim od cech klienta. Każdy z nas ma większą lub mniejszą skłonność do ryzyka. Jedni są w stanie przeanalizować sytuację i podpisać umowę wcześniej, inni czekają, aż budynek wyjdzie zza płotu, jeszcze inni szukają gotowego mieszkania.

Podam przykład naszej ostatnio zakończonej inwestycji Wolska Kamienica. Mieszkania zostały sprzedane w czasie budowy – jedne w początkowej fazie, inne w końcowej. Klienci, którzy kupili lokale na początku budowy, dziś mogą je odsprzedać z ok. 25-proc. zyskiem. Kupili je po niższych cenach, wybrali poza tym mieszkania o lepszym położeniu, z widokiem na park. W przypadku mniejszych budynków jest jeszcze jeden czynnik mobilizujący: w niektórych jest zaledwie po kilkadziesiąt mieszkań.