Jaka jest podaż czteropokojowych mieszkań w Warszawie? Czy oferta się powiększa?

Sebastian Janicki, wiceprezes agencji Atlanti Nieruchomości: - Podaż mieszkań czteropokojowych powiększyła się ze względu na nowe inwestycje z lat 2006-2009, które trafiły na rynek wtórny w czasie kryzysu. Liczba ofert takich nieruchomości zależy głównie od lokalizacji. Najwięcej mieszkań czteropokojowych jest w tzw. dzielnicach sypialniach. W takich miejscach nieruchomości poszukują rodziny, które potrzebują więcej niż dwa pokoje. Dwupokojowe mieszkania, podobnie jak kawalerki, są poszukiwane głównie w dzielnicach centralnych. Zatem ofert takich mieszkań w centrum będzie zdecydowanie mniej. Czteropokojowe mieszkania w centrum mają zdecydowanie ekskluzywny charakter.

Ile trzeba mieć najmniej na cztery pokoje w Warszawie? A ile kosztują najdroższe czwórki?

Najtańsze mieszkania czteropokojowe o powierzchni ok. 70 mkw. są wyceniane na ok. 400 tys. zł. Lokale w tzw. prestiżowych miejscach potrafią osiągać bardzo wysokie ceny transakcyjne, grubo ponad milion złotych. Najdroższe, ok. 120-metrowe, są sprzedawane za niemal 2 mln zł.

Coraz częściej się mówi, że rośnie zainteresowanie większymi, także czteropokojowymi mieszkaniami. Jakie czwórki cieszą się największym zainteresowaniem? Jakie najtrudniej sprzedać?

Czteropokojowe mieszkania kupują dwie grupy klientów. Jedną z nich są duże rodziny, zwykle z dziećmi w wieku gimnazjalnym, którym trzeba zapewnić osobne pokoje. Tacy nabywcy kierują się zwykle do dzielnic peryferyjnych, a położenie mieszkania na konkretnym piętrze ma drugorzędne znaczenie. Jeżeli budynek nie ma windy, bardziej funkcjonalne będą lokale na niskim piętrze. Nie odstraszają też oferty na parterze w wyjściem na ogródek.

Druga grupa nabywców mieszkań czteropokojowych to osoby majętne, które prowadzą życie towarzyskie, zatem chcą mieszkać się bliżej centrum. W tym przypadku ważniejsze niż funkcjonalność jest poczucie prestiżu, a im mieszkanie wyżej położone, tym prestiż większy. Liczy się też widok z okien. Najtrudniej będzie zatem sprzedać czteropokojowe mieszkanie w centrum, ale położone na parterze z widokiem na inne budynki.

Czy klienci szukają kompaktowych czwórek? Chcą mieć cztery pokoje na jak najmniejszej powierzchni?

O ile można znaleźć trzypokojowe mieszkania na niespełna 50 mkw., o tyle mieszkania czteropokojowe będą liczyć minimum 70 mkw. Klienci poszukujący mieszkań z czterema pokojami szukają przestrzeni, zatem mniejsze metraże nie miałyby powodzenia, choć wyjątki się zdarzają - dotyczą starych budynków lub mieszkań powstałych z połączonych lokali.

Co z cenami mieszkań czteropokojowych?

Mieszkania czteropokojowe, które można nazywać apartamentami, nie tracą na wartości nawet w czasie dekoniunktury. W przeciwieństwie do nich mieszkania czteropokojowe dla tzw. klasy średniej są bardzo czułe na każde negatywne zmiany w gospodarce. W ostatnich latach ich ceny spadły relatywnie najwięcej - nawet ponad 40 proc. w stosunku do czasu prosperity.