Rz: Czy łatwo znaleźć dziś najemcę mieszkania?

Tomasz Siwak, członek zarządu spółki BGK Nieruchomości: Od chwili przedstawienia przez Fundusz Mieszkań na Wynajem pierwszej oferty lokali w Poznaniu, w marcu 2015 r., obserwujemy stałe, duże zainteresowanie klientów.

Dziś w Poznaniu wynajętych lub w trakcie finalizacji umowy jest 90 proc. naszych lokali, a w podwarszawskim Piasecznie 86 proc. wszystkich mieszkań. Zainteresowaniem cieszy się oferta w Gdańsku i w Krakowie. Większość umów z naszymi obecnymi najemcami jest zawarta na dłużej niż dwa lata.

Fundusz weryfikuje osoby zainteresowane najmem pod kątem zdolności do regularnego płacenia czynszu najmu i wymaga poddania się egzekucji w przypadku niewywiązywania się z płatności, co jest również nowością w praktyce rynkowej. Takie podejście powoduje, że proces wynajęcia przez nas mieszkania trwa dłużej niż w przypadku najmu od prywatnego właściciela. Chcemy, aby nasi najemcy podejmowali świadomą decyzję, wiążąc się z Funduszem na wiele lat.

Dlaczego BGK zajął się wynajmowaniem mieszkań?

BGK, którego statutowym celem jest wspieranie rozwoju gospodarczego kraju i podnoszenie jakości życia Polaków, realizuje wiele projektów w ramach inwestycji infrastrukturalnych. Wszelkie działania mające na celu poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym wpisują się w te założenia.

Projekt Funduszu Mieszkań na Wynajem ma też w swoich założeniach upowszechniać najem jako atrakcyjną alternatywę dla własności oraz inspirować inne podmioty do inwestowania.

Ile lokali jest w Funduszu Mieszkań na Wynajem? Na razie Fundusz kupuje mieszkania na różnym etapie budowy od deweloperów, ale miał także ruszyć z budową własnych, tańszych lokali.

Do końca I kwartału 2016 roku zakontraktowanych zostało 2430 mieszkań, w tym 425 udostępniliśmy już najemcom, kolejnych 1463 lokali zostało zakupionych, a 542 jest w trakcie finalizacji decyzji inwestycyjnej. Zdecydowaną większość oferty Funduszu stanowią budynki kupione bezpośrednio od deweloperów, ale planujemy inwestycje w ramach banku ziemi, czyli zakupu gruntu i realizacji inwestycji bezpośrednio przez Fundusz.

Pierwszy z takich projektów już rozpoczęliśmy w Łodzi przy ul. Składowej 38/40, w którym jesteśmy na etapie opracowania projektu budowlanego. Kolejne tego typu inwestycje będziemy realizować w Poznaniu i w Warszawie, gdzie mamy podpisane umowy przedwstępne na nabycie gruntów. W Poznaniu jesteśmy w trakcie pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, a w Warszawie rozpoczynamy due diligance nieruchomości.

Ekonomika samodzielnej realizacji tego typu projektów wiążę się z większym ryzykiem inwestycyjnym, którego efektem jest wyższa oczekiwana stopa zwrotu przez inwestora. Możliwość zmaterializowania się tego ryzyka powoduje, że zakładamy zachowanie zbliżonego poziomu cen czynszów w naszych budynkach, bez względu na sposób realizacji inwestycji: własny czy zakup od dewelopera.

Jaką rentowność można osiągnąć na takim projekcie, jaki prowadzi BGK?

Dziś na rynku detalicznym relatywnie wyższe przeciętne stopy zwrotu przekraczające 6 proc. brutto obserwujemy na rynkach Łodzi, Katowic i Gdańska, a najniższe na poziomie ok. 4,5 proc. w Poznaniu. Różnice te związane są między innymi z tendencjami demograficznymi czy preferencjami w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W Gdańsku na nieco wyższe stopy zwrotu wpływ ma efekt najmu krótkoterminowego.

Należy jednak podkreślić, że BGK poprzez komercyjne przedsięwzięcie poza zakładaną efektywnością ekonomiczną realizuje przede wszystkim cele społeczne, takie jak zwiększanie mobilności szczególnie młodych osób, które często zmieniają pracę, zwiększanie udziału w rynku dobrych jakościowo mieszkań na wynajem czy wyznaczanie nowych standardów, zarówno jeśli chodzi o kwestie prawne, jak i jakościowe, związane z usługą najmu.

W jakim mieście mieszkania najlepiej się wynajmują?

Największym powodzeniem, jak do tej pory, cieszy się Poznań, następnie Piaseczno i Gdańsk. Wynika to z lokalizacji nieruchomości oraz czasu, od kiedy są dostępne w ofercie, np. budynek w Poznaniu był pierwszy i po roku jest w prawie 90 proc. wynajęty. W przypadku dynamiki przyrostu liczby najemców różnice są już niewielkie

Czy wierzy pan, że Polacy mogą zostać najemcami, a nie właścicielami, że będą kupować coraz mniej mieszkań jak na Zachodzie?