Rz: Jaka jest podaż biur w kamienicach? Przybywa takich powierzchni?

Jarosław Markiewicz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w firmie Maxon Nieruchomości:

Powierzchnie biurowe w kamienicach to w Warszawie towar deficytowy. Kamienic nie przybywa, a ze względu na skomplikowane sytuacje związane z własnością tworzenie powierzchni biurowych w takich budynkach też nie należy do najłatwiejszych zadań. Niewiele jest kamienic należących do jednego właściciela, któremu udało się przekształcić cały obiekt w prawdziwy budynek biurowy.

Przykładami w pełni profesjonalnych kamienic - biurowców są np. Lipiński Passage u zbiegu Al. Jerozolimskich i Emilii Plater czy Le Palais na ul. Próżnej. Są to budynki należące do dużych funduszy z branży nieruchomości, gdzie na bazie starych kamienic przeprowadzono bardzo gruntowne modernizacje, pozostawiając tak naprawdę tylko mury i tworząc w pełni profesjonalne powierzchnie biurowe z wszelkimi udogodnieniami dla użytkowników, takimi jak wentylacja, klimatyzacja, a nawet podłogi techniczne.

Drugą, choć bardzo nieliczną kategorią kamienic, są budynki należące do jednego właściciela, gdzie tak naprawdę przywrócono dobry standard powierzchni lokali i części wspólnych, ale zachowano historyczny klimat i podział na poszczególne lokale. Tego typu budynki są prawdziwymi perełkami. Przybliżają nam ich twórców oraz piękno przedwojennych budynków.

Jednym z najpiękniejszych takich miejsc w Warszawie jest kamienica przy ul. Śniadeckich 10. Ostatnim typem biur w kamienicach są pojedyncze mieszkania w kamienicach adaptowane na cele biurowe. Tego typu lokali jest stosunkowo dużo, ale do ich standardu i jakości można mieć dużo zastrzeżeń. O ile w większości przypadków właściciele starają się oferować swoje lokale w dobrym standardzie, o tyle na stan samej kamienicy czy klatek schodowych nie maja wpływu.

Kto chce mieć biuro w kamienicy? Jakie są atuty takiego rozwiązania?

Biura w kamienicach mają dosyć dużą rzeszę zwolenników. Przede wszystkim tego typu biura wybierają niewielkie firmy szukające niewielkich powierzchni. Kamienice, które są podzielone na poszczególne lokale, doskonale wpasowują się w takie wymagania. Inną cechą która przemawiającą na korzyść biur w kamienicach jest okres umowy najmu.

Najemcami biur w kamienicach są często firmy rozpoczynające swoja działalność, które z uwagi na możliwy rozwój nie są w stanie zawierać umów najmu powierzchni w biurowcach, gdzie są preferowane trzy-, pięcioletnie kontakty.

W kamienicach, w których przygotowanie powierzchni dla nowego najemcy często ogranicza się tylko do odświeżenia pomieszczeń, właściciele mogą sobie pozwolić na zawieranie umów na bardziej elastycznych warunkach.

Ponadto najemcami biur w kamienicach są bardzo często firmy, którym zależy na niewielkich biurach z dużą liczbą pomieszczeń. Przy porównywalnych powierzchniach jest to często niemożliwe do osiągnięcia w typowych biurowcach. Do takich klientów należą przede wszystkim niewielkie kancelarie prawne.

Są też pewnie tacy, którzy nie chcą pracować w szklanej wieży.

Tak. Jest pewna grupa klientów, która po prostu lubi klimat kamienic i nie wyobraża sobie pracy w typowych biurowcach. Ponadprzeciętna wysokość pomieszczeń czy kameralność są dla nich dużo cenniejsze niż wszelkie udogodnienia oferowane w profesjonalnych przestrzeniach biurowych.

Oczywiście biura w kamienicy mają również pewne wady, z powodów których nie mogą być brane pod uwagę przez wiele firm. Większe podmioty zupełnie eliminują ten rodzaj nieruchomości ze względu na ograniczoną powierzchnię biura, która była atutem dla małych firm.

W biurach w kamienicach mamy również ściśle określony podział powierzchni. Nie możemy tu dowolnie usuwać ścian, które są elementami konstrukcyjnymi budynku. Ten brak możliwości zmian aranżacji powierzchni również często wyklucza biura w kamienicach.

Bardzo dużym minusem kamienicznych biur są także parkingi. Kamienice nie mają garaży podziemnych i niestety bardzo często nie są w stanie zapewnić żadnego miejsca parkingowego. To duży problem dla wielu firm.

Jakie czynsze obowiązują w kamienicach? Stawki najmu rosną?

Czynsze w kamienicach są bardzo różne i zależą przede wszystkim od standardu biura i całej kamienicy oraz od lokalizacji budynku. Rozbieżność jest naprawdę ogromna. Stawki wahają od ok. 35 zł za mkw. pojedynczych lokali w kamienicy o nie najwyższym standardzie. Najwyższe czynsze są zbliżone do najwyższych stawek w biurowcach, czyli  ok. 22-27 euro za mkw.