Komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Nadeszła długo oczekiwana wiosna, a więc początek okresu, kiedy to powietrze w Polsce jest mniej zanieczyszczone i można oddychać bez większej obawy o samopoczucie i drastyczne konsekwencje zdrowotne. Nie ma jednak najmniejszej wątpliwości, że problem powróci niczym bumerang za jakieś pół roku, ponownie budząc obawy o zdrowie wśród mieszkańców dziesiątek polskich miast.

Byle czym i byle jak

Ostatni raport Światowej Organizacji Zdrowia (WHO) o stanie zanieczyszczenia powietrza w 3 tys. miast na całym świecie ukazał się już na tyle dawno, że jego dość porażające przesłanie dotyczące rodzimych miejscowości jest już powszechnie znane. Dla porządku przypomnijmy więc tylko, że Polska jest niestety niechlubnym liderem rankingu najbardziej zanieczyszczonych państw UE, a aż 33 na 50 unijnych miast z najbardziej zatrutym powietrzem to rodzime miejscowości.

Co jednak najbardziej niepokojące, globalny poziom zanieczyszczenia podniósł się w okresie od poprzedniego badania aż o 8 proc. Czy w tej sytuacji można oczekiwać znaczącej poprawy wyników w tegorocznej edycji raportu WHO?

Przyczyn takiego stanu rzeczy jest co najmniej kilka. Najważniejszą jest niekorzystny stosunek średnich dochodów rodaków do kosztów ogrzewania mieszkań czy też cenników nowoczesnych systemów grzewczych. Powszechnie pali się więc byle czym i byle jak, często najchętniej darmowymi śmieciami.

Swoje robi też coroczny masowy import używanych samochodów, z których przeważającą część według standardów zachodnich można zakwalifikować do „motoryzacyjnego szrotu", za to dopasowanego do dość cienkiego portfela ogromnej większości rodzimych amatorów czterech kółek.

Smutnym dopełnieniem jest krajowa gospodarka oparta na energii wytwarzanej w 90 proc. z węgla, ze wszelkimi tego konsekwencjami. Wszystko to razem tworzy wybuchową mieszankę, której neutralizacja to na razie misja absolutnie niewykonalna.

Dlatego też na szybką i znaczącą poprawę stanu powietrza w Polsce bardzo trudno jest liczyć. To kwestia raczej dekad niż lat. Co prawda coraz częściej uruchamiane są stosowne inicjatywy, mające za zadanie manifestację determinacji władz, jeśli nie centralnych to samorządowych, w dążeniu do redukcji emisji trujących gazów i pyłów do atmosfery.

Dobrym tego przykładem jest styczniowa uchwała antysmogowa Sejmiku Województwa Małopolskiego (obszaru najbardziej w kraju zanieczyszczonego), która do roku 2023 ma uznania godne ambicje wyeliminowania nietrzymających norm palenisk na paliwa stałe.

Migracja ekologiczna

Podstawą oceny jakości powietrza jest zawartość tzw. pyłu zawieszonego PM2.5 lub PM10, którą komunikuje się w mikrogramach na metr sześcienny w skali roku. Tak określony średnioroczny dopuszczalny poziom pyłu PM2.5 wynosi 25 µg/mł i jest w wielu polskich miastach przekraczany. Z największych polskich metropolii zjawisko to najbardziej daje się we znaki w Krakowie (37 µg/mł), ale także w Warszawie i Wrocławiu (odpowiednio 26 i 29 µg/mł), czyli na głównych krajowych rynkach nieruchomości.

Coraz szerzej opisywanym w mediach skutkiem fatalnego stanu powietrza w licznych ośrodkach miejskich kraju jest swoista „migracja ekologiczna", czyli coraz powszechniejszy trend przeprowadzek z miast o najbardziej trującej atmosferze do czyściejszych miejscowości.

Zjawisko to dotyczy głównie Krakowa, w którym ekologiczny dyskomfort zamieszkiwania staje się dla coraz większej liczby osób po prostu nie do zniesienia. Z kolei głównym beneficjentem problemu zatrutej rodzimej atmosfery jest Trójmiasto, którego problem smogu (13 µg/mł) dotyka w nieporównywalnie mniejszym stopniu niż resztę kraju, przyciągając coraz częściej „ekologicznych migrantów" nie tylko z Krakowa ale ponoć już także z Warszawy.

Obecnie najczęściej mówi się o przeprowadzających się z Krakowa do Trójmiasta informatykach, czy też wszelkiej maści specjalistach IT, czyli przedstawicieli bodaj najbardziej dziś uprzywilejowanej pod każdym względem grupy zawodowej w kraju.

Czy już wkrótce ów trend rozszerzy się na inne profesje i branże? Czas pokaże. Tymczasem problem smogu może już w niedalekiej perspektywie dokonać szeregu korekt w statystykach inwestycyjno-sprzedażowych krajowej mieszkaniówki, czego pierwsze symptomy być może już obserwujemy.

Trójmiasto na celowniku

W statystykach pierwotnego rynku mieszkaniowego Trójmiasto w ostatnich dwóch - trzech latach wyraźnie aspiruje do miana najbardziej atrakcyjnej lokalizacji mieszkaniowej kraju. Widać to zarówno w trendach cenowych jak i popytowych. Na drugim biegunie jest Kraków. Czy to początki rynkowej reakcji na akcję powszechnego zatruwania największych polskich miast cząstkami PM2.5? Niewykluczone.

Wyraźnie widać, że Trójmiasto znalazło się na rynkowym celowniku zarówno deweloperów jak i inwestorów. Wzrost cen mieszkań z pierwszej ręki, jaki obserwuje się tu od dwóch - trzech lat, jest zjawiskiem w skali kraju absolutnie niepowtarzalnym.

Szczególnie widać to na przykładzie Gdyni, w której zwyżka jest rekordowa. Wynika nie tylko z rosnącego popytu przy stosunkowo ograniczonej podaży, ale przede wszystkim z wprowadzania tu przez deweloperów w ostatnim okresie inwestycji o coraz to wyższym standardzie. Bezpośrednie sąsiedztwo Sopotu, najdroższej i najbardziej prestiżowej lokalizacji mieszkaniowej kraju, najwidoczniej zaczęło robić swoje.

Z kolei, jak wynika z ostatniego raportu REAS, w ubiegłym roku na fali historycznych rekordów sprzedażowych na pierwotnym rynku mieszkaniowym, w Krakowie deweloperzy sprzedali zaledwie 5 proc. więcej lokali niż w roku 2015. W Trójmieście natomiast analogiczny progres sprzedaży wyniósł aż 26 proc. i należał do jednych z najwyższych w kraju. Komentarz wydaje się zbyteczny.

Natomiast perspektywa systematycznego przesuwania środka ciężkości popytu na mieszkania w kierunku rodzimych lokalizacji najmniej narażonych na atak smogu w przewidywalnej przyszłości, a dysponujących perspektywicznym rynkiem pracy, jest jak najbardziej prawdopodobna.