O inwestycyjnych zakupach mieszkań mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

- Trwająca już piąty rok prosperity na pierwotnym rynku mieszkaniowym według powszechnej opinii jest napędzana głównie zakupami gotówkowo - inwestycyjnymi. Postanowiliśmy oszacować ich udział w rekordowym sprzedażowo 2017 roku, przeprowadzając sondaż wśród deweloperów mieszkaniowych. Utrzymujące się na historycznie najniższych poziomach stopy procentowe z całą pewnością są zasadniczym filarem trwającego boomu na rynku mieszkań z pierwszej ręki.

Z jednej strony stanowią, przynajmniej teoretycznie, czynnik stymulujący rynek hipotek, windując zdolność kredytową i ograniczając poziom comiesięcznych obciążeń kredytobiorców. Z drugiej natomiast, symboliczne oprocentowanie lokat bankowych zachęca coraz większą liczbę Polaków do ich lokowania na rynku mieszkaniowym. W przeciętnych warunkach rynkowych, a więc w okolicznościach średnich parametrów koniunktury, udział transakcji gotówkowych w mieszkaniówce jest najczęściej jednocyfrowy, nie przekraczając zazwyczaj poziomu 10 procent.

Z kolei kilkunastoprocentowy poziom transakcji bez udziału kredytów hipotecznych oznaczał w przeszłości istotne ożywienie sprzedażowe, wynikające ze wzrostu popytu o charakterze stricte inwestycyjnym. A jak dziś, w piątym już roku boomu sprzedażowego na rynku pierwotnym, prezentuje się przedmiotowa kwestia?

W sondażu uczestniczyły 24 firmy deweloperskie o różnej skali sprzedaży, od tych największych (Dom Development, Murapol, Atal), poprzez duże i średnie, aż po przedsiębiorstwa typowo lokalne.

Niekwestionowanym zwycięzcą ubiegłorocznego rankingu sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki jest Dom Development z absolutnie rekordowym wynikiem prawie 4 tys. zakontraktowanych lokali. Jak w przypadku rynkowego lidera wyglądała sprzedaż gotówkowa?

- W trzech kwartałach 2017 roku klienci gotówkowi odpowiadali za ok. 40 proc. ogółu transakcji. Wyniki za cały 2017 zostaną opublikowane 7 marca, więc danych za cały rok na razie nie możemy podać - podaje biuro prasowe dewelopera.

Co bardzo ciekawe, niemal identyczny wynik zakomunikował Murapol, wicelider sprzedaży, który w ub. roku znalazł nabywców na 3,6 tys. wybudowanych przez siebie mieszkań.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapolu, mówi o rosnącym udziale zakupów gotówkowych. - W minionym roku stanowiły one ponad 40 proc. naszej sprzedaży. Większość tych transakcji realizowana była w celach inwestycyjnych - mówi.

Z kolei Atal sprzedał w 2017 roku ponad 2,7 tys. mieszkań. Mateusz Juroszek, wiceprezes zarządu, mówi o wzroście liczby transakcji gotówkowych. - Odsetek klientów decydujących się na kupno lokalu za gotówkę wynosił 30 proc. w skali całej firmy i był wyższy niż w latach ubiegłych. Co więcej, w inwestycjach, którymi zainteresowani są nabywcy inwestycyjni, wskaźnik ten był wyraźnie wyższym sięgał nawet 50 proc. Wynika to z faktu, że coraz więcej klientów decyduje się na lokowanie oszczędności w nieruchomościach zamiast trzymać pieniądze na nisko oprocentowanej lokacie - mówi.

Polnord: sprzedaż w 2017 r. ponad 1,3 tys. mieszkań. Marzena Mrozik z tej firmy mówi, że stosunek umów kredytowych do umów gotówkowych w inwestycjach Polnordu wynosił w 2017 roku 54 do 46 proc. - Wyraźna przewaga umów kredytowych zarysowała się w pierwszym kwartale, w którym stanowiły one ponad 68 proc. wszystkich umów sprzedaży. Za to w trzecim kwartale ub. roku zanotowaliśmy przewagę umów gotówkowych, które stanowiły ponad 51 proc. sprzedaży. Duży udział umów gotówkowych świadczy o niesłabnącej popularności mieszkań jako inwestycji kapitałowej w otoczeniu niskich stóp procentowych i prognozowanego wzrostu cen nieruchomości

Lokum Deweloper (sprzedaż w 2017 r. - ponad 1 tys. lokali), Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży: - W 2017 roku odsetek klientów nabywających mieszkania za gotówkę stanowił 30 proc. wszystkich kupujących. Taka sytuacja wynika z dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Osoby posiadające gotówkę chętnie inwestują w zakup mieszkań. To dobra i pewna lokata kapitału. Z drugiej strony taki poziom stóp procentowych sprzyja osobom kupującym mieszkanie na kredyt. Niskie oprocentowane kredytów hipotecznych obniża koszt ich obsługi. W naszych inwestycjach stopa zwrotu z mieszkań, które są wynajmowane kształtuje to średnio ok. 6,5 proc. w skali roku.

Ronson Development (sprzedaż w 2017 r. 815 mieszkań). Karolina Bronszewska, kierownik marketingu: - Proporcje dotyczące zakupów mieszkań za gotówkę lub na kredyt są bardzo różne, w zależności od lokalizacji i profilu danej inwestycji. W przypadku projektu City Link na warszawskiej Woli, cieszącego się dużą popularnością wśród inwestorów, ok. 60 proc. transakcji jest realizowana za gotówkę. Jeśli chodzi o inwestycje z tzw. segmentu popularnego, w naszym przypadku będzie to Miasto Moje na warszawskiej Białołęce, aż 98 proc. klientów wspierało się kredytem.

JHM Developmentm, Natalia Leszczyńska, dyrektor ds. public relations.- W 2017 roku sprzedaliśmy 369 lokali mieszkalnych i usługowych w inwestycjach w całym kraju. Spółka odnotowała zdecydowany wzrost zakupów mieszkań na cele inwestycyjne, w tym zakupów, gdzie płatność dokonywana jest bez udziału kredytu. Transakcje takie dotyczą zazwyczaj mieszkań o niewielkiej powierzchni, do 45 mkw. Szacujemy, że mieszkania nabywane za gotówkę stanowią 30 proc. naszej sprzedaży, z czego około 20 proc. jest nabywanych w celach inwestycyjnych.

Z danych zebranych przez RynekPierwotny.pl wynika, że praktycznie u wszystkich deweloperów uczestniczących w badaniu zakres umów gotówkowych zamykał się w przedziale 30-40 proc.

Podobnie rzecz ma się z samymi inwestycjami. Niektóre, o czym wspominali deweloperzy w powyższych wypowiedziach, prawie w całości nabywane były i są przez klientów kredytowych. Z kolei inne są wręcz rozchwytywane nawet w trzech czwartych przez kupców inwestycyjnych, często zapewne będących także klientami pakietowymi deweloperskich biur sprzedaży.

Należy przyjąć, uwzględniając margines błędu statystycznego, że co trzecie nowe mieszkanie nabywane było w roku ubiegłym za gotówkę, co zapewne trzeba uznać za unikatowy wynik nawet w wymiarze globalnym. Z kole ok. jednej trzeciej takich mieszkań była kupowana na własne potrzeby, a mniej więcej dwie trzecie inwestycyjnie.

Z tego natomiast da się już w prosty sposób oszacować, że podaż nowych mieszkań na wynajem komercyjny wzrosła w 2017 roku o 20 - 25 tys. lokali.

Czy to dużo? Jak na 38-milionowy europejski kraj z nieproporcjonalnie mikroskopijnym rynkiem wynajmu komercyjnego, szacowanym na zaledwie 4-5 proc. ogólnych zasobów mieszkaniowych, to kropla w morzu potrzeb.

Jak wynika z wielu niezależnych źródeł, stawki najmu mieszkań wciąż rosną, co jednoznacznie świadczy o utrzymującej się przewadze popytu nad podażą. Tym samym przy wciąż rachitycznym potencjale Mieszkania+ i perspektywach niskich stóp NBP w przewidywalnej dłuższej perspektywie, wszystko wskazuje, że deweloperzy mieszkaniowi jeszcze przez co najmniej kilka kwartałów mogą być spokojni o popularność swoich produktów wśród klientów inwestycyjno-gotówkowych.