Grunty pod blokami będą prywatną własnością

Nikt już nie wierzył, że właściciele mieszkań w blokach się uwłaszczą. Wejście przepisów w tej sprawie przekładano kilkakrotnie. A tu niespodzianka. W ciągu miesiąca sytuacja zmieniła się diametralnie. I coraz bardziej realne staje się to, że od nowego roku każdy, kto mieszka w bloku, będzie współwłaścicielem gruntu.

Kilka dni temu w Sejmie odbyło się pierwsze czytanie projektu w tej sprawie. Na jesieni powinien on trafić na biurko prezydenta RP do podpisu.

Każdy jednak się uwłaszczy

Chodzi o projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów.

Dotyczy on właścicieli mieszkań oraz lokali użytkowych w blokach, a także właścicieli domów jednorodzinnych.

Osoby te uwłaszczą się na prawie użytkowania gruntu z chwilą wejścia w życie tej ustawy, czyli 1 stycznia 2019 r. Pod warunkiem jednak, że przynajmniej jedno mieszkanie w bloku zostało wyodrębnione na własność.

Przekształcenie nie będzie za darmo. Właściciele lokali (domów jednorodzinnych) przez 20 lat mają wnosić opłatę przekształceniową. Wyniesie ona tyle, ile ostatnia roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.

Projekt przewiduje bardzo wysokie bonifikaty w opłacie przekształceniowej, ale tylko dla tych osób, które ją zapłacą jednorazowo.

Gdy właściciele lokali (domów) zdecydują się na uregulowanie należności w tym samym roku, w którym nastąpi przekształcenie, bonifikata wyniesie 60 proc. W drugim roku będzie to 50 proc., w trzecim – 40 proc., w czwartym – 30 proc., w piątym – 20 proc., a w szóstym – 10 proc.

Gminy już protestują

Obowiązkowe upusty będą dotyczyć tylko gruntów Skarbu Państwa. Przy ziemi komunalnej to od władz gminnych ma zależeć, czy zechcą je wprowadzić.

W ten sposób rząd chce uniknąć zarzutu niekonstytucyjności bonifikat. Już wcześniej bowiem podejmowano próby ich wprowadzenia. Za każdym razem Trybunał Konstytucyjny uznawał tego rodzaju propozycje za niekonstytucyjne. Według niego nie wolno zmuszać gmin do stosowania upustów. Ma to zależeć od ich woli.

Ustawa uwłaszczeniowa nie podoba się jednak wielu gminom. Ich zdaniem nie dość, że rząd pozbawia je jednego z głównych źródeł dochodu, to jeszcze za pół ceny. Prawdopodobnie więc wiele z nich nie będzie chciało stosować bonifikat w opłacie przekształceniowej.

Niektóre też zapowiadają, że po wejściu w życie tej ustawy będą skarżyć ją do Trybunału Konstytucyjnego, jak to bywało już wcześniej. Tym razem jednak, jeżeli nawet TK uzna te przepisy za niekonstytucyjne, nie uda się odkręcić uwłaszczenia, bo dojdzie do niego z chwilą wejścia w życie ustawy.

Właściciel będzie zadowolony

Na pewno z ustawy będą zadowoleni właściciele mieszkań i domów jednorodzinnych. W wypadku udziału we współwłasności gruntu płaci się podatek od nieruchomości. Nie jest on tak wysoki jak roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego.

Poza tym zawsze jest rozłożony na raty. Oznacza to, że po uregulowaniu opłaty przekształceniowej właściciele lokali i domów będą płacić mniejszą daninę za grunt.

Nie będzie już – tak jak dziś – niemiłych niespodzianek. Podwyżki rocznych opłat są bardzo wysokie, sięgają często nawet kilkuset procent. Po wejściu w życie nowych przepisów problem zniknie.

Gminy lub starostwa będą mogły podnosić opłatę przekształceniową, ale zasady jej podwyższania będą inne niż rocznych opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Znacznie korzystniejsze dla właścicieli lokali.

Zgodnie z ustawą uwłaszczeniową opłatę przekształceniową będzie się waloryzować przy zastosowaniu art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mówi on, że do waloryzacji stosuje się wskaźniki zmian cen dla nieruchomości sklasyfikowanych w rejestrze cen i wartości nieruchomości, z uwzględnieniem danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków.

Co z tą pomocą publiczną

W wypadku lokali użytkowych sprawa jest bardziej skomplikowana. Firmy uwłaszczą się, ale przy uwzględnieniu przepisów de minimis. Oznacza to, że jeżeli na skutek przekształcenia dojdzie do przekroczenia limitu tej pomocy, to przedsiębiorca będzie dopłacał różnicę między wartością rynkową gruntu podlegającego przekształceniu a sumą rocznych opłat przekształceniowych. Obecnie limit pomocy wynosi dla firm maksymalnie 200 tys. euro w ciągu trzech lat kalendarzowych. Wyjątkiem są przedsiębiorstwa z sektora drogowego transportu towarów, gdzie wynosi on do 100 tys. euro.

Firmy będą musiały wpłacać nadwyżkę ponad tę kwotę do kasy gminy lub starostwa. Wysokość dopłaty będzie ustalana z urzędu w drodze decyzji administracyjnej. W tym celu rzeczoznawca majątkowy będzie przygotowywał operat szacunkowy. Zapłaci za niego przedsiębiorca.

Zdaniem prawników dla wielu firm uwłaszczenie nie będzie wcale takim dobrym rozwiązaniem. Mogą bowiem do niego sporo dołożyć.

Zaświadczenie to podstawa

Projekt przewiduje również, że podstawę ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej nieruchomości będzie stanowiło zaświadczenie o przekształceniu wydane przez starostę (w wypadku nieruchomości Skarbu Państwa) lub wójta, burmistrza, prezydenta miasta na prawach powiatu (w wypadku nieruchomości komunalnych). Będą miały one na to 12 miesięcy.

Z zaświadczenia będą wynikały: okres, przez jaki będzie się wnosiło opłatę przekształceniową, i jej wysokość. Obowiązek jej zapłaty powstanie z dniem wydania zaświadczenia. Dokumenty te mają być podstawą zmiany wpisu właściciela w księdze wieczystej (mają o to zadbać same starostwa lub gminy), jednocześnie będzie w niej wpisane roszczenie z tytułu obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej. ©?