Wysoka zdolność

Nowych hipotek sprzedało się ok. 220 tys., co oznacza wzrost o 10 proc. O dobrej sprzedaży decydowała kombinacja dwóch czynników: silnego popytu i dobrej zdolności kredytowej klientów.

Przyjrzyjmy się najpierw temu drugiemu czynnikowi. Dziś trzyosobowa rodzina z dochodem prawie 6,1 tys. zł netto miesięcznie może zadłużyć się na 490 tys. zł. To o 24 tysiące więcej niż rok temu – wynika z danych Open Finance i Home Broker.

Możliwości zadłużania się Polaków wyraźnie rosną już od dekady, a skala jest imponująca – gdyby pensje w modelowej rodzinie rosły tak szybko jak średnia krajowa, to zdolność kredytowa przez dekadę wzrosłaby o ponad 213 tys. zł. W międzyczasie przeciętne wynagrodzenie wzrosło o ponad połowę.

Co dalej ze zdolnością kredytową? Kluczowe będą trzy czynniki: wysokość stóp procentowych (od marca 2015 r. utrzymujących się na najniższych poziomach w historii), tempo wzrostu wynagrodzeń i polityka kredytowa banków.

– W tym zakresie mamy dobre jak i złe informacje. Dobrą jest to, że niska inflacja sprawia, że spada ryzyko podwyżki stóp procentowych. Mogą pozostać na obecnym poziomie jeszcze przez kilka lat, dzięki czemu kredyty nadal będą tanie i dość łatwo dostępne – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Jednak złą informacją jest prognozowane spowolnienie tempa wzrostu gospodarki. – Obawiając się gorszej koniunktury, banki mogą zaostrzać wymogi dotyczące uzyskania kredytów hipotecznych. Dotychczas chętnie udzielały kredytów, gdyż były bardzo dobrze spłacane. Pojawiają się obawy, że wraz z pogorszeniem się koniunktury więcej kredytobiorców może mieć problemy ze spłatą rat. Banki wolą się przed tym zabezpieczyć. Kilka z nich już zaostrzyło wymogi dotyczące uzyskania kredytów. W najbliższym czasie ich śladem mogą pójść kolejne. Istnieje więc ryzyko, że dostępność kredytów będzie spadać – wskazuje Sadowski. Im bardziej tempo wzrostu gospodarki będzie hamować, tym mocniej będą rosły obawy banków i ograniczenia w zakresie udzielania kredytów.

Z raportu NBP wynika, że wpływ przewidywanej sytuacji gospodarczej na zaostrzenie polityki kredytowej banków w segmencie kredytów mieszkaniowych w III kw. 2018 r. był największy od końca 2012 r., a na IV kw. banki przewidywały dalsze niewielkie zaostrzenie polityk. Banki mają sporo kapitału i nadpłynność, są więc w stanie udzielać dużo nowych kredytów. Poza tym dla nich hipoteka to jeden z najważniejszych produktów „wiążących" klienta, który pozwala sprzedawać mu inne produkty.

Można być optymistą pod względem oczekiwanego tempa wzrostu wynagrodzeń. Ekonomiści spodziewają się, że mogą nadal rosnąć w tempie ok. 7 proc. rocznie. Presję płac mogą napędzić problemy z niedoborem pracowników spowodowane m.in. mniejszym napływem pracowników z zagranicy, głównie z Ukrainy.

Podsumowując: zdolność kredytowa Polaków wciąż powinna być dobra, ale ryzykiem jest hamowanie wzrostu gospodarczego skutkujące zaostrzeniem polityki kredytowej.

Na razie nie zanosi się, aby zmiany regulacyjne utrudniły sprzedaż hipotek. Wprawdzie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe mogła nieco wydłużyć proces, ale banki i pośrednicy powinni sobie z nim poradzić. Wymagany wkład własny pozostaje bez zmian (co najmniej 20 proc.).

Popyt będzie silny

Czy jednak Polacy nadal będą tak chętnie brać kredyty mieszkaniowe? Popyt powinien wciąż być spory, bo poprawia się ich sytuacja finansowa, a zapotrzebowania na mieszkania jest duże. Także w celach inwestycyjnych (jedna trzecia mieszkań kupowanych jest w tym celu), bo lokaty w bankach są bardzo słabo oprocentowane, więc miliardy, wspierane kredytem, płyną z banków na rynek mieszkaniowy.