Lokale na wynajem nie tylko dla ludzi z korporacji

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce raczkuje. Pierwsi inwestorzy przecierają szlaki, starając się z jednej strony stworzyć produkt najbardziej odpowiadający najemcom, a z drugiej – atrakcyjny dla inwestorów finansowych.

Produkt na miarę

Największym pracującym portfelem lokali zarządza kontrolowany przez państwo Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW).

– Dysponujemy łącznie 1,8 tys. lokali w sześciu miastach. Większość inwestycji jest w pełni wynajęta – mówi Rafał Malik, dyrektor biura zarządzania najmem w FMnW. – W tym roku planujemy rozbudowę portfela o dwie inwestycje na ok. 200–250 mieszkań łącznie. Prawdopodobne lokalizacje to Poznań i Łódź.

Głównymi najemcami są single, młode małżeństwa z dziećmi, a także pracownicy na kontraktach.

Największym wzięciem cieszą się kawalerki – niezależnie od metrażu – a także mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 40 mkw. Średni okres, na jaki podpisywane są umowy, to dwa lata.

Jakimi kryteriami kieruje się fundusz, decydując się na inwestycje, i jak rozbudowuje portfel?

– Kupowaliśmy od deweloperów konkretne inwestycje, które były już na ukończeniu bądź oddane do użytkowania, i mogliśmy stwierdzić jakość ich wykonania oraz przystosowanie do naszych potrzeb. Nie decydowaliśmy się na samodzielny zakup gruntów, tworzenie projektów i budowę z generalnym wykonawcą z konkretną specyfikacją, gdyż cały proces projektowo-budowlany zajmowałby ponad trzy lata – mówi Malik. – Decydując się na daną inwestycję bierzemy pod uwagę: dogodną lokalizację, potencjał lokalnego rynku pracy oraz bliskość połączeń komunikacyjnych, szkół, urzędów, punktów usługowych – wylicza.

Jeśli chodzi o inwestorów prywatnych, szlaki przeciera niemiecka Catella. Inwestor kupił kilka pięter luksusowego wieżowca Złota 44 w Warszawie, ale ma też przystępniejszą ofertę. W kwietniu ub.r. ruszył najem 193 mieszkań w budynku Pereca 11 na warszawskiej Woli.

– Gdyby ten budynek oddano w Amsterdamie, już czekałaby przed nim kolejka chętnych najemców. W Polsce taka forma będzie zyskiwać na znaczeniu – mówił w czerwcu, podczas oficjalnego otwarcia inwestycji, Jaap Gillis, prezes Bouwfonds Investment Management (od niego Catella przejęła inwestycję).

Jak pokazuje internetowa wyszukiwarka, dotychczas rozeszły się lokale na pięciu dolnych piętrach.

– Mogę powiedzieć, że mamy pełen przekrój najemców. To zarówno Polacy, jak i obcokrajowcy. Są także rodziny – ale z małymi dziećmi, w związku z tym wynajmujące małe mieszkania z jedną sypialnią – komentuje Dariusz Węglicki, menedżer Catelli na Polskę.

Niemiecki fundusz stawia jeszcze dwa budynki w Krakowie ze 150 mieszkaniami. Inwestycje stołeczna i krakowskie to efekt współpracy z deweloperami, odpowiednio Matexi oraz konsorcjum Hines i Heitman.

W blokach dominują mniejsze mieszkania, średnio ponad 40 mkw. – w założeniu to lokale optymalne na życiowy start. Część mieszkań ma w standardzie meble. Najemcy muszą zawrzeć umowę na minimum sześć miesięcy.

Duży portfel mieszkań pod szyldem Resi 4 Rent tworzy giełdowy deweloper Echo Investment z partnerami finansowymi. Plan jest ambitny: budowa kilku tysięcy lokali w kilka lat. Pierwsze wejdą na rynek w połowie tego roku.

Resi 4 Rent lokalizuje mieszkania na wynajem w ramach większych wielofunkcyjnych kompleksów, jak np. Browary Warszawskie.

– Mieszkania na wynajem różnią się od lokali na sprzedaż – mówi Sławomir Imianowski, od lutego nowy szef Resi 4 Rent. – Najczęściej składają się z jednego albo dwóch pokoi, co wynika z zapotrzebowania klientów szukających raczej mniejszych metraży. Stąd też różnice, jeśli chodzi o sposób projektowania takich lokali czy oczekiwane wyposażenie – dodaje.

W platformie Resi 4 Rent lokale będą miały w pełni wyposażone kuchnie i łazienki, w standardzie nie będzie jednak wyposażenia ruchomego.

– Ze względu na to, że myślimy o najmie długoterminowym, na minimum rok, z możliwością przedłużenia – chcemy, aby nasi klienci mieli wpływ na wygląd mieszkania i mogli samodzielnie wyposażyć je w meble. Bierzemy też pod uwagę scenariusz, w którym część osób będzie chciała wynająć lokal z wyposażeniem ruchomym. Spełnimy ich oczekiwania, oferując opcjonalne rozwiązania pakietowe – wyjaśnia Imianowski.

Resi 4 Rent zakłada, że głównymi klientami będą młodzi, mobilni profesjonaliści, którzy nie chcą kupować własnego mieszkania i zaciągać wieloletnich kredytów lub też którzy jeszcze nie mają zdolności kredytowej.

– Liczymy także na popyt ze strony firm, które muszą zapewnić mieszkanie swoim pracownikom. Rynek najmu w Polsce jest rozdrobniony, ale dość duży, a co ważne – popyt na mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie. Dlatego uważamy, że wynajem od profesjonalnego podmiotu, ze stabilnym kontraktem i dodatkowymi funkcjami, będzie przez rynek odebrany, jako doskonała alternatywa – podsumowuje Imianowski.

Najem na Wyspach

Jak sytuacja wygląda na dojrzałych rynkach?

Analitycy brytyjskiego oddziału firmy Knight Frank przeprowadzili ankietę wśród 5 tys. najemców mieszkań, jak i osób żyjących we własnych lokalach. W skali całej Wielkiej Brytanii 18 proc. najemców to „nesters", czyli pary w wieku 25–49 lat. 17 proc. przypada na rodziny ze starszymi dziećmi. Po 11 proc. – na singli w wieku 25–49 lat oraz „sharersów" – osoby w wieku 25–49 lat, dzielące przestrzeń życiową z przyjaciółmi.