Czas na najem instytucjonalny lokali

MVGM weszło do Polski pod koniec 2019 r., przejmując od JLL biznes zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Z powodu pandemii biura opustoszały, choć minęło kilka miesięcy od lockdownu, wciąż spora część ludzi pracuje w domach. Jak to wygląda w przypadku zarządzanego przez was w Polsce portfela? Na początku czerwca szacowaliście, że do budynków wróciło 15 proc. pracowników.

Łukasz Mazurczak: Od przełomu maja i czerwca obserwujemy stopniowy wzrost liczby pracowników powracających do zarządzanych przez nas biurowców. Patrząc na aktualną sytuację epidemiczną, trudno jest prognozować, czy ten trend utrzyma się także późną jesienią i zimą.

Obecnie w budynkach z naszego portfela pracuje około 25 proc. pracowników. W rozmowach z nami najemcy podkreślają, że główną motywacją stojącą za powrotem jest rosnące zmęczenie pracą z domu – niekończące się spotkania online, rozmowy telefoniczne i przymusowa izolacja nie tyle wpływa na naszą motywację do pracy, co zwiększa poziom frustracji. Pandemia dobitnie pokazała, że jesteśmy istotami społecznymi, a praca w grupie, spontaniczne interakcje czy zwykła kawa wypita z kolegami z zespołu w firmowej kuchni pozytywnie napędzają do pracy i zwiększają naszą satysfakcję i wydajność.

Zachowanie odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa jest jednak priorytetem, stąd niektórzy pracodawcy odkładają nadal moment powrotu do biur, a czasem odkładają również decyzję o zmianie lokalizacji w związku niemożnością zaplanowania nowego schematu funkcjonowania organizacji, a w ślad za nią zaplanowania nowego biura, które będzie jej odpowiadało. Zarządcy budynków adaptują procedury w oparciu o liczbę gości i specyfikę danego obiektu. Nasze zespoły na bieżąco analizują więc ruch w częściach wspólnych budynków, mapują ewentualne punkty, gdzie ryzyko zarażenia może być większe. W oparciu o te informacje aktualizujemy wszystkie opracowane przez nas procedury.

Jakie są dziś największe wyzwania z punktu widzenia zarządzającego nieruchomościami komercyjnymi? Czy najemcy chcą obniżek czynszu? Starają się renegocjować umowy?

Agnieszka Nowak: Nieruchomości biurowe i handlowe mają swoją specyfikę, sporo je różni, jednak z perspektywy zarządcy takich obiektów możemy wskazać przynajmniej dwa punkty wspólne. Pierwszy z nich to wcześniej wspomniana konieczność zapewnienia gościom, pracownikom odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa. Drugi to znalezienie kompromisu – wypracowanie balansu między interesem właściciela nieruchomości a najemcy. To wyzwanie, z jakim obecnie się mierzymy, tym bardziej że przez cały okres trwania pandemii właściciele czy to centrów handlowych, czy biurowców, nie mogli (w przeciwieństwie do najemców) liczyć na konkretną pomoc ze strony rządu. Aktualnie najczęściej pojawiającym się wątkiem w rozmowach z najemcami jest renegocjacja warunków umów, czasowe obniżenie czynszu, wydłużenie okresu najmu czy możliwość skorzystania z wakacji czynszowych. Długofalowo, w przypadku nowych kontraktów, firmy szukające przestrzeni biurowej lub handlowej będą dążyć do większej elastyczności, którą dają np. operatorzy przestrzeni flex.

Czarne scenariusze mówią o tym, że bardzo duży udział pracy zdalnej pozostanie z nami na bardzo długo, przez co spadnie popyt na powierzchnie biurowe. Jak widzicie przyszłość biur?

ŁM: Dostęp do nowoczesnych technologii pozwala na płynne zorganizowanie „biura" w niemal dowolnym miejscu. To dobrze świadczy o kondycji firm aktywnych na polskim rynku i fakt, że utrzymanie ciągłości biznesowej nie stanowiło dla nas dotąd wyzwania, może w przyszłości przynieść napływ nowych inwestycji, np. z sektora nowoczesnych usług, które i tak odpowiadają za większość popytu na biura w Polsce. Biura są i będą jakkolwiek w zmienionej formie centrum i podstawą, na jakiej działają przedsiębiorstwa na całym świecie, zwłaszcza te duże, liczące kilkaset lub kilka tysięcy pracowników. Tak zwana druga fala epidemii potwierdza, że inwestycja w innowacyjne technologie w kontekście „wirtualnego" biura jest koniecznością i długofalową strategią, a nie wyłącznie potrzebą chwili. MVGM bierze aktywny udział i jest członkiem założycielem w inicjatywach typu fundacja Proptech.

Długofalowo branża nieruchomości jeszcze mocniej skupi się na cyfrowej transformacji, co pozwoli szybciej i sprawniej odpowiadać na gwałtowne zmiany i wydarzenia.

Możemy mieć więc do czynienia ze skokowym wzrostem rozwoju technologii zdrowotnych, edukacyjnych oraz pojawieniem się nowych optymalizacji w zakresie zarządzania budynkami. To oznacza na przykład zwiększenie liczby sensorów w budynkach, których zadaniem będzie analiza składu powietrza, temperatury czy wilgotności, a nawet stanu fizycznego najemców i gości w tych obiektach. Tak pozyskane dane będą w czasie rzeczywistym wpływać na zarządzania funkcjami budynków z coraz szerszym udziałem sztucznej inteligencji oraz wpływać na biznes zarówno po stronie zarządcy, jak i najemcy oraz właściciela. Coraz większa automatyzacja czeka nas również w procesach finansowych i obrocie dokumentów z tym procesem związanych.

MVGM jest dużym graczem, jeśli chodzi o zarządzanie portfelami mieszkań na wynajem w Holandii i Niemczech. Rynek PRS w Polsce dopiero się rodzi, planujecie być jednym z akuszerów. Jakie są plany?