W pierwszym półroczu 2009 spadły drastycznie efektywne stawki czynszów powierzchni biurowych, szczególnie w budynkach w trakcie budowy. Dlaczego? Właścicielom nieruchomości komercyjnych zależy na szybkim wynajęciu powierzchni jeszcze na etapie przed rozpoczęciem budowy biurowca – ze względu na wymogi finansowania inwestycji stawiane przez banki.

– Ze względu na popyt na umowy typu pre-lease, które umożliwiają deweloperom uzyskanie finansowania bankowego, dla dużych najemców, którzy planują zmianę biur w ciągu następnych dwóch, trzech lat, teraz właśnie jest optymalny moment na negocjowanie i podpisywanie długoterminowych umów najmu tego typu – uważa Andrzej Brochocki z Kancelarii Brochocki Nieruchomości. – Klienci będą mogli teraz uzyskać znacznie lepsze warunki oferty aniżeli za dwa lata.

[srodtytul]Pół roku za darmo[/srodtytul]

Zdaniem Andrzeja Brochockiego zwłaszcza teraz, kiedy rynek zmienił się na korzyść najemcy, wynajmujący może pójść na dodatkowe ustępstwa. Wśród zachęt motywujących do wyboru konkretnej lokalizacji są przede wszystkim upusty w czynszu lub okresowe zwolnienie z niego czy też brak opłat za miejsca parkingowe.

– Jeżeli właścicielowi zależy na kliencie, z pewnością podejmie się negocjacji – twierdzi Brochocki. – Obecnie można liczyć na zwolnienie z czynszu sięgające od jednego do sześciu miesięcy przy umowie pięcioletniej.

W ciągu ostatnich miesięcy można było zaobserwować spadek stawek ofertowych o około 30 procent w centrum i około 10 do 20 procent poza nim. Oczywiście, im większa powierzchnia i bardziej prestiżowy najemca, tym bardziej właściciel budynku biurowego będzie skłonny do podjęcia rozmów i negocjacji warunków umowy.

[srodtytul]Negocjacje umów[/srodtytul]

Dobrze spisana umowa najmu gwarantuje najemcy, że wynajmie powierzchnię dokładnie taką, jaką chciał, za kwotę, jaką zamierzał przeznaczyć na ten cel, i na warunkach, które uzgadniał.

– W trakcie negocjacji należy wziąć pod uwagę i przewidzieć wszystkie ewentualności, które mogą się zdarzyć w trakcie trwania umowy – radzi Andrzej Brochocki. – Większość możliwych do przewidzenia sytuacji powinna znaleźć odzwierciedlenie w zapisach umowy. W przypadku negocjowania umowy najmu powierzchni w planowanym projekcie biurowym warto pamiętać o tym, że oddanie budynku może się opóźnić, co może narazić najemcę na straty finansowe.

[srodtytul]Nowe lokalizacje[/srodtytul]

Warto zauważyć nowy trend na rynku nieruchomości komercyjnych – coraz częściej najemcy poszukują już nie tylko tradycyjnych budynków biurowych, ale właśnie tak zwane parki biznesowe są bardzo atrakcyjną alternatywą dla firm czy też instytucji poszukujących nowej siedziby.

– Obecnie aż 75 procent najemców poszukujących biur preferuje dzielnice poza śródmieściem – dodaje Brochocki. – Niektóre firmy zdecydowały się wyprowadzić z centrum w poszukiwaniu oszczędności i możliwości ekspansji, tam stawki najmu za metr kwadratowy powierzchni biurowej wynoszą około 8 – 11 euro w budynkach używanych i 11 – 15 euro w nowo powstających obiektach. Powstają tam nowoczesne, a jednocześnie idealnie dostosowane do potrzeb prowadzenia współczesnego biznesu powierzchnie biurowe i biznesowe.

Na tych najemców czekają jedne z korzystniejszych warunków finansowych, jeśli chodzi o powierzchnie biurowe.

[srodtytul]Aranżacja w pakiecie[/srodtytul]

Na rynku nieruchomości biurowych pojawiają się niższe czynsze efektywne lub większe zachęty dla najemców, w postaci np. pokrycia kosztów aranżacji powierzchni czy też zwolnień z czynszu w początkowym okresie najmu. Najemca może też próbować wpłynąć na wynajmującego, aby obniżyć koszty opłaty eksploatacyjnej poprzez negocjowanie kosztów usługodawców, np. za administrowanie budynkiem, ochronę czy ubezpieczenie budynku.

– Niejednokrotnie znacznie łatwiej jest obniżyć czynsz lub zaoferować pomoc w przeprowadzce, aniżeli przystać na długi okres bezczynszowy – zauważa Andrzej Brochocki. – Duzi i prestiżowi najemcy mogą liczyć na wykończenie biura pod klucz bez ponoszenia dodatkowych kosztów. Dla klientów poszukujących nowych biur wynajmujący oferują również pomoc w przedterminowym zakończeniu umowy najmu w poprzednim miejscu siedziby firmy.

Wśród kolejnych zachęt motywujących do wyboru konkretnej lokalizacji najemcy wymieniają zaangażowanie w znalezienie optymalnych rozwiązań dla potrzeb prowadzenia biznesu, np. poprzez udokumentowanie zmniejszenia kosztów najmu w skali roku umożliwiających obniżenie do minimum wydatków inwestycyjnych.