Jak zawrzeć umowę w centrum handlowym

Rz: Od czego zacząć starania o wynajem powierzchni w centrum handlowym?

Tomasz Górski: Mając pomysł na sklep, musimy zdecydować, z którymi galeriami handlowymi chcemy rozpocząć negocjacje najpierw warunków finansowych, a później umowy najmu. Na tym etapie warto skorzystać z pomocy agencji specjalizujących się w komercjalizacji obiektów handlowych, co pomoże uzyskać optymalne warunki.

Wybór odpowiedniej galerii handlowej jest tutaj kluczowy dla powodzenia naszej inwestycji, gdyż ze względu na asortyment, jakim chcemy handlować, nie wszędzie będziemy czuć się dobrze. Jeżeli np. podpiszemy umowę franczyzową z jakąś drogą marką odzieżową, musimy szukać lokalizacji prestiżowej, w najlepszych galeriach handlowych o wysokim pułapie cenowym, zapewniających odpowiednią liczbę naszych klientów oraz sąsiedztwo marek z półki cenowej podobnej do naszej. Musimy także przekonać właściciela danej galerii, że nasz sklep będzie pasował do istniejącego układu najemców w wybranej galerii.

Jak ocenić możliwość powodzenia przedsięwzięcia w danej galerii

?

W przypadku obiektów już działających dość łatwo możemy ocenić, jak centrum przyjęło się w mieście i jaki rodzaj klientów najczęściej go odwiedza. Bardziej problematyczne jest to w przypadku obiektów dopiero budowanych bądź projektowanych. Wtedy najlepiej ocenić marki, jakie mają się w nim znaleźć. Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na sklep spożywczy – czy jest to supermarket delikatesowy ściągający bogatszego klienta, hipermarket zapewniający największy przepływ masowego klienta czy dyskont spożywczy, do którego przychodzi klient kierujący się przy wyborze produktów wyłącznie ich ceną.

Czy w Warszawie są długie kolejki chętnych, którzy chcą wynająć powierzchnię w centrum handlowym – np. pod niewielki lokal usługowy typu poprawki krawieckie, agencja ruchomości, butik, fryzjer, salon kosmetyczny?

Musimy pamiętać, że w największych miastach, a szczególnie w Warszawie, jest bardzo duży popyt na nieduże i średnie lokale, dlatego często spotykane są tutaj kolejki chętnych (szczególnie na małe lokale oferujące usługi – biuro podróży, sklep GSM, fryzjer itp.).

Nie obowiązuje jednak tutaj zasada: kto pierwszy, ten lepszy. Właściciel galerii zawsze dokładnie analizuje i ocenia wszystkie zgłoszone oferty i wybiera tę dla siebie najlepszą ze względu na wysokość oferowanego czynszu, stabilność finansową najemcy czy jego pozycję rynkową i prestiż.

Kolejną rzeczą, o której trzeba wiedzieć, jest to, iż nie ma jednej ceny za metr powierzchni wynajmowanej. Regułą jest, że najmniejsze lokale będą miały najwyższe czynsze za mkw. oraz im większy lokal, tym niższy czynsz za mkw. Także powierzchnie na parterze będą droższe od tych na pierwszym piętrze.

Kiedy ma sens szukanie lokalu przez Kowalskiego w centrum handlowym, a kiedy lepiej rozejrzeć się za pomieszczeniem do wynajęcia przy jakieś ulicy handlowej? Czy zawsze sieciowe usługi będą miały przewagę nad lokalem Kowalskiego?

Sieciowe firmy mają jedną przewagę nad lokalem przysłowiowego Kowalskiego: są rozpoznawalne. Klient, wchodząc do takiego lokalu, doskonale wie, czego się tam może spodziewać. W przypadku sklepu tworzonego od podstaw musimy się liczyć, że w pierwszym okresie może on przynosić straty, gdyż jest to czas potrzebny na oswojenie klientów z ofertą i zyskanie rzeszy stałych klientów.

Biorąc pod uwagę wysokość opłat czynszowych w galerii handlowej, jeżeli najemca nie ma rezerw finansowych na przetrwanie tego pierwszego okresu, może lepiej rozważyć otwarcie swojego sklepu na ulicy handlowej i dać sobie trochę czasu na wypracowanie własnej marki i grupy stałych klientów. Znane są przykłady firm, które zaczynały od otwierania sklepów na ulicach, a później z powodzeniem rozszerzały swoją działalność o galerie handlowe.

Czy godziny otwarcia sklepu w centrum handlowym mogą być dowolne?

Nie, są one narzucane z góry, więc wszyscy najemcy muszą mieć sklepy otwarte w godzinach ustalonych przez zarządcę centrum. Także w sobotę i niedzielę. W przypadku niezastosowania się do nich każdorazowo nakładane są kary.

Kłopotliwe zapisy w umowach najmu:

Jakie są strategiczne zapisy w umowie o wynajem powierzchni w centrum handlowym z punktu widzenia niedoświadczonego najemcy? Jakie są najczęściej punkty zapalne między najemcą a właścicielem obiektu czy zarządcą tego budynku?

• Każda galeria handlowa, jeżeli chodzi o najemców małych lokali, stosuje własne standardowe umowy. Nie oznacza to, że ich treść nie podlega negocjacjom, jednak na zmianę pewnych zapisów wynajmujący nie wyrazi zgody.

• Katalog tych niezmienialnych klauzul jest różny w przypadku różnych wynajmujących, jednak najważniejsze punkty to: okres, na jaki zawierana jest umowa najmu, oraz niemożność jej wcześniejszego rozwiązania.

• Umowy w galeriach handlowych zasadniczo zawierane są na pięć lat, chociaż często spotyka się także umowy dziesięcioletnie. Nie dotyczy to umów na tak zwane wyspy czy standy, czyli stoiska handlowe w pasażu. Tu umowy zasadniczo są zawierane na krótkie okresy bądź na czas nieokreślony z krótkim terminem wypowiedzenia, gdyż w tej grupie najemców jest największa rotacja.

• Niemożność wypowiedzenia umowy wynika z jej charakteru – jest to umowa na czas określony wiążąca obie strony. Dla najemcy niesie to ryzyko takie, że jeżeli jego sklep nie będzie przynosił zysku, nie będzie on mógł wcześniej rozwiązać tej umowy. Zaletą jednak jest fakt, że najemca przez określony czas ma pewność, że nikt go z lokalu nie usunie. Jest to bardzo ważne, biorąc pod uwagę nakłady, jakie trzeba ponieść na wykończenie lokalu i okres ich amortyzacji.