Mało luksusowych ofert w stolicy

Dorota Kaczyńska

W stołecznej ofercie, w blisko 50 nowych budynkach, czeka na nabywców ponad 1,6 tys. apartamentów i lokali o podwyższonym standardzie – wyliczają analitycy redNet Property Group.

Luksusowe mieszkania oferuje niewiele projektów. Trudno nawet podać ich dokładną liczbę, gdyż deweloperzy mają skłonność do określania lokali o wyższym standardzie jako apartamentów. Przyjmując natomiast kryterium cenowe, czyli oferty za 13–20 (i więcej) tys. zł za mkw., można niemal na palcach jednej ręki wyliczać projekty, jakie trafiają co roku na rynek. Najczęściej budynki takie liczą po kilkanaście, najwyżej kilkadziesiąt lokali.

Deweloperzy najbardziej jednak lubią tzw. model mieszany, czyli w jednym budynku proponują mieszkania bardzo drogie i tańsze. – W Warszawie znajdziemy wiele projektów, w których ceny zaczynają się od ok. 8–9 tys. zł za mkw., a kończą na ok. 20 tys. zł. W takich budynkach wiele lokali ma podwyższony standard i przy tym dość dostępną cenę, a na ostatnich kondygnacjach pojawiają się typowe, luksusowe i drogie penthouse'y – opowiada Jarosław Jędrzyński, analityk z serwisu RynekPierwotny.com.

Garść ofert

Pod koniec ubiegłego roku spółka Yareal Polska wprowadziła na rynek dwa projekty: Rezydencję Konstancińską (92 lokale) na Sadybie i Londyńską 5 (27 apartamentów) na Saskiej Kępie.

– Od tego czasu podpisaliśmy umowy rezerwacyjne na ponad 40 proc. lokali w Rezydencji Konstancińskiej i na ponad 30 proc. w Londyńskiej 5 – mówi Olga Prokopiak, dyrektor marketingu w Yareal Polska. W Rezydencji Konstancińskiej lokale kosztują 8,5–11,3 tys. zł za mkw., a w Londyńskiej 5 ceny zaczynają się od 15 tys. zł za mkw.

Tymczasem Marvipol na Bielanach przy ul. Pasymskiej zaczął w tym roku sprzedawać lokale w Hill Park Apartments (52 sztuki), w cenach do ok. 14 tys. zł za mkw.

Na rynku pojawił się też projekt spółki Port Praski – Apartamenty przy Krowiej na Pradze-Północ. Deweloper proponuje 26 lokali za co najmniej 10,5 tys. zł za mkw.

W tym roku też – jak podaje serwis redNet Property Group – ruszyła sprzedaż projektu Czorsztyńska 4, znajdującego się na Woli, tuż przy parku Moczydło. W budynku zaplanowano zaledwie 21 lokali. Kosztują 9–12,5 tys. zł za mkw. Przedsięwzięcie realizuje spółka Samko Inwestycje.

Z kolei w lipcu br., czyli w najbliższych tygodniach, ma się rozpocząć sprzedaż Madison Apartments na Żoliborzu, przy ul. Szamockiej. Powstanie tam 260 lokali po 7,5–13 tys. zł za mkw. Od kilku miesięcy można je rezerwować. – Klienci najchętniej wybierają duże mieszkania, 124–140 mkw., przeważnie na potrzeby własne – zapewniają przedstawiciele spółki Apricot, dewelopera projektu.

Lokale w cenach ponad 10 tys. zł za mkw. znajdziemy również w rewitalizowanych przez Fenix Group kamienicach – Triforium, Hoża, Poznańska i Noakowskiego w centrum Warszawy czy też w Rezydencji Orłowicza budowanej przez Mostostal Development na Powiślu.

Bez negocjacji

W najbardziej prestiżowych budynkach cena rzadko spada poniżej 20 tys. zł za mkw., nawet jeśli deweloper czeka dłużej na klienta.

– Takich mieszkań jest mało. Ponieważ są najdroższe, mają być wyjątkowe. I właśnie ze względu na cenę oraz unikalną architekturę klient raczej nie negocjuje ceny. Projekty te mają też bardzo ograniczoną reklamę, skierowaną do wybranej grupy osób. To mają być perełki, w których mieszkanie dodaje właścicielom prestiżu – opowiada Waldemar Oleksiak z agencji nieruchomości Emmerson Realty.

Zatem osoby zdecydowane na najwyższą półkę mieszkaniową wydadzą w stolicy na rynku pierwotnym co najmniej 2 mln zł.

– Dysponując budżetem w wysokości 2–3 mln zł, można już znaleźć coś naprawdę unikatowego. Np. w odnawianej przez Fenix Group kamienicy z 1905 r., przy ul. Poznańskiej, do kupienia jest apartament 170 mkw., wyceniany na 2,9 mln zł. To lokal w stanie deweloperskim. Trzeba więc dołożyć kilkaset tysięcy złotych na wykończenie. A na Powiślu, w Piano House firmy Icon Real Estate Group, można kupić lokum liczące 127 mkw. za niecałe 2,3 mln zł – wylicza Jarosław Jędrzyński.

Cenowy rekord należy obecnie do Cosmopolitana, wybudowanego przez spółkę Tacit Development, przy ul. Twardej, w sercu Warszawy. Cały budynek liczy ponad 250 lokali.

– Gotowy apartament znajdujący się na 41. piętrze, o powierzchni 194 mkw., kosztuje 29 tys. zł za mkw., czyli prawie 6 mln zł. Z kolei penthouse liczący 320 mkw. jest wyceniany na ok. 10 mln zł. I to jest najprawdopodobniej najdroższa oferta z warszawskiego rynku pierwotnego – uważa Jarosław Jędrzyński.

Michał Borowski, prezes Tacit Development, mówi, że tempo sprzedaży mieszkań w Cosmopolitanie to mniej więcej dwa mieszkania na tydzień. – Oznacza to, że cena jest odpowiednia do oferty. Wyższe tempo oznaczałoby zbyt niskie ceny – zapewnia Borowski.

Ze względu na lepszą koniunkturę deweloper Cosmopolitana pozwolił sobie na lekką, kilkuprocentową podwyżkę.

– Jednak w tym segmencie stawki ustalane są najczęściej raz, na początku inwestycji, i nie są zmieniane w procesie sprzedaży, przynajmniej w obecnych realiach rynkowych. Np. próba drastycznego podniesienia cen w Złotej 44 zakończyła się fiaskiem całej inwestycji – zaznacza Jarosław Jędrzyński.

Trudne projekty

Monika Rużańska, analityk w redNet Property Group, zapewnia, że jeszcze w tym roku pojawią się kolejne inwestycje z wyższej półki.

– Będą to projekty o mniejszej skali, bo zamożni klienci zazwyczaj poszukują nieruchomości kameralnych, w prestiżowej lokalizacji – tłumaczy Rużańska.

Jednocześnie Warszawa staje się coraz trudniejszym rynkiem dla luksusowego budownictwa. Waldemar Oleksiak zwraca bowiem uwagę, że nie ma już zbyt wielu działek pod tego typu projekty.

– Z pewnością świetlana przyszłość czeka gruntownie modernizowane kamienice w prestiżowych lokalizacjach. Dobre perspektywy ma również obszar między al. Jana Pawła II i ul. Towarową. W zasadzie może tam powstać nowe centrum Warszawy. Najtrudniejsze do skomercjalizowania mogą być mieszkania kreowane na apartamenty, które w rzeczywistości nimi nie są. Wysoka cena zraża większość klientów, a ci, którzy byliby zainteresowani, mogą być niezadowoleni ze standardu i lokalizacji – opowiada Waldemar Oleksiak.

Apartamenty od deweloperów w Warszawie

Oferty w inwestycjach, które trafiły na sprzedaż ?od końca ubiegłego roku lub znajdą się w sprzedaży ?w najbliższych tygodniach:

? Apartamenty przy Krowiej, ul. Krowia, Praga-Północ, deweloper: Port Praski, liczba lokali: 26, powierzchnia lokali: 38–142 mkw., cena mkw.: min. 10,5 tys. zł, inwestycja zrealizowana

? Czorsztyńska 4, ul. Czorsztyńska, Wola, deweloper: Samko Inwestycje, liczba lokali: 21, powierzchnia lokali: 38–112 mkw, ?cena mkw.: 9–12,5 tys. zł, termin realizacji: czerwiec 2015 r.