Październikowa zmiana cen limitów mieszkań kwalifikowanych do programu „Mieszkanie dla młodych" zwiększyła szanse na wzrost popularności państwowych dopłat do kredytów. Ceny mieszkań najbardziej poszły w górę w Warszawie, Olsztynie i województwie lubelskim - mówi Halina Kochalska, analityk Open Finance.

Dobre wiadomości

Bank Gospodarstwa Krajowego podał niedawno nowe pułapy cen, które będą obowiązywały przez najbliższe pół roku chętnych na kredyty z państwowymi dopłatami. Wyjątkiem jest Pomorze, dla którego aktualizacja odbywa się na początku i w połowie roku. W 11 województwach limity cen nieruchomości wzrosły lub się nie zmieniły, a w dwóch – spadły. – Nowe wskaźniki dają szanse na zwiększenie zasięgu „MdM". W końcu ceny akceptowanych w programie mieszkań zbliżyły się do realiów rynkowych – uważa Tomasza Kołodziejczyk, dyrektor redNet Consulting. – Zdecydowanie najbardziej zmiana limitów poprawiła sytuację w Warszawie. Ceny mieszkań kwalifikujących się do  „MdM" wzrosły tu o 7,4 proc. do 6583 zł za mkw. To o 456 zł więcej niż przez ostatnie pół roku. ?W efekcie do „MdM" w stolicy kwalifikują się dziś wszystkie projekty na Białołęce, duża część inwestycji z Bemowa i Ursusa – podkreśla Tomasz Kołodziejczyk.

W Olsztynie po wzroście limitu o 5,8 proc. do wniosku kredytowego w programie „MdM" można wpisać lokal z ceną do 5139 zł za mkw. Wysoka dostępność gwarantowana. Obecny wskaźnik cenowy jest czwartym w kraju pod względem poziomu.

– W Olsztynie można teraz kupować z dopłatami mieszkania droższe niż we Wrocławiu (5112 zł za mkw.) czy Krakowie (5083 zł za mkw.). Zainteresowani „MdM" odczują też podwyżki limitów w Lublinie (o 4,4 proc. – do 4457 zł za mkw.) – zwraca uwagę Halina Kochalska. Dodaje, że spektakularne wzrosty limitów w sąsiadujących z Lublinem gminach (o 11,7 proc. – do 4166 zł za mkw.) i całym województwie (o 21,4 proc. – do 3875 zł za mkw.) mają szansę wyciągnąć ten region z końca listy pod względem wykorzystania „MdM" na statystycznego mieszkańca.

– W Poznaniu już po wiosennych zmianach limitów – 5916 zł za mkw. – można było wybierać w „MdM" spośród w większości deweloperskich lokali. Nieco słabiej sytuacja wygląda we Wrocławiu, ale i tu z obecna ceną 5112 zł za mkw. można zamieszkać na Psim Polu i w lokalizacjach na skraju miasta – wymienia Tomasz Kołodziejczyk.

W Krakowie przy aktualnej cenie 5083 zł za mkw. (wzrost o 69 zł na metrze – o 1,3 proc.) mieszkańcy mają możliwość skorzystania z licznych ofert zlokalizowanych poza centrum miasta.

– Dalej trudne będą natomiast próby sięgnięcia po „MdM" w Katowicach, gdzie ceny nowych mieszkań wynoszą co najmniej około 5 tys. zł za mkw., podczas gdy limit jedynie 4713 zł. Tutaj znacznie bardziej konkurencyjny jest rynek wtórny, ceny mieszkań używanych są dużo niższe od nowych. Kłopotów ze znalezieniem odpowiednich mieszkań dalej nie będą mieli mieszkańcy Gdańska i Pomorza ?– podsumowuje Halina Kochalska.

Ruch na rynku

Według analityków, limity cenowe programu dopłat – nawet po ostatnich zmianach – to jeden z kilku istotnych elementów ograniczających rozwój programu „MdM".

– Podwyżki cen limitów pomogą kupującym, ale nadal we znaki będą dawały się pozostałe ograniczenia. Po pierwsze, wyłączenie z możliwości zakupu tańszych mieszkań używanych, a jeszcze bardziej zakaz posiadania wcześniej jakiejkolwiek mieszkalnej inwestycji. Ograniczenie to szczególnie dotkliwe jest dla rodzin z dłuższym stażem, które już wcześniej miały zdolność kredytową. Mimo że w międzyczasie mogły się dochować w pierwszym małym mieszkaniu kilku potomków, to zgodnie z regułami „MdM", ze wsparcia państwa w zakupie większego mieszkania nie mogą skorzystać – mówi Halina Kochalska.

Jej zdaniem nie ma szans, aby w tym roku udzielonych zostało ok. 25 tys. kredytów z dopłatami, jak przewidywał wcześniej Bank Gospodarstwa Krajowego.

Jednak według Marcina Krasonia z Home Brokera, do kupna mieszkania klientów będą zachęcały niskie stopy procentowe, zwiększające dostępność kredytów oraz obniżające atrakcyjność bankowych lokat, a także dobra koniunktura w gospodarce.

– Nie bez znaczenia jest też program rządowych dopłat, który oferuje dofinansowanie do kredytu młodym osobom kupującym swoje pierwsze mieszkanie na rynku pierwotnym. Nic więc dziwnego, że na rynku nie brakuje inwestycji  deweloperskich skrojonych specjalnie pod „MdM" – podkreśla Marcin Krasoń.

Dodaje, że trzeci kwartał był dla firm deweloperskich kolejnym dobrym jeśli chodzi o sprzedaż. Średnio był o 8,5 proc. lepszy od okresu lipiec – wrzesień w ubiegłym roku. Ze spółek notowanych na giełdzie najlepszy wynik zanotował Budimex, który zwiększył sprzedaż o 123 proc. Dobrze wiedzie się także innym czołowym firmom, takim jak: Ronson Development (sprzedaż większa o ?21 proc.), Dom Develompent (20 proc.) i J.W. Construction (13 proc.).

–  Coraz większa liczba wydawanych pozwoleń na budowę pokazuje, że wiele firm ma ambitne plany na niedaleką przyszłość – uważa Krasoń.

Sprzedaż wzrośnie

Z analiz firmy doradczej Reas wynika, że ten kwartał powinien znów przynieść dobre wyniki sprzedaży mieszkań. Sprzyjać temu ma kilka jednocześnie występujących czynników: korzystniejsze w większości miast od 1 października limity cen w ramach programu „MdM", mobilizacja nabywców i banków, aby udzielić ostatnich kredytów na co najmniej ?95 proc. wartości transakcji, a także niższe stopy procentowe. Choć pewnie nie spowodują, że kredyty potanieją (bo banki podnoszą marże, gdy spada WIBOR), to skutecznie przekonają część posiadaczy wysokich oszczędności do likwidacji lokat i zainwestowania ich w mieszkania.

Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, prezesa Reasa, realizuje się właśnie prognoza zapowiadająca na 2014 r. najwyższą w historii polskiego rynku deweloperskiego liczbę transakcji.

– Dobrej sprzedaży sprzyjać powinien duży wybór lokali, w coraz większym stopniu oferowanych wraz z rachunkiem powierniczym, chroniącym wpłaty klienta. Takie rozwiązanie powinno być doceniane zwłaszcza przez nabywców dokonujących zakupu we wczesnej fazie budowy – przewidują analitycy Reasa.