Ile biur powstanie w 2014 r.

W tym roku deweloperzy oddadzą w sumie 735 tys. mkw. nowych biur w całej Polsce ?– wynika z najnowszych szacunków firmy doradczej Savills. Z tego prawie połowa powstanie w Warszawie. Oprócz stolicy największą aktywność widać ostatnio w Krakowie, gdzie w tym roku oferta zwiększy się o 111 tys. mkw. nowych biur, w Trójmieście (przyrost o 80,5 tys. mkw.), Wrocławiu (o 77,6 tys. mkw.) oraz w Katowicach (o 67,8 tys. mkw.) Z kolei najmniej spośród dużych miast buduje się w Łodzi 10,5 tys. mkw.).

W III kwartale br. na rynek weszło kilkanaście biurowców. – Budynki oddawane do użytku były wynajęte w różnym stopniu, od 40 do 90 proc. ?– wylicza Olga Winiarska, starszy specjalista z Działu Powierzchni Biurowych w Colliers International.

Z wyprzedzeniem

W samym trzecim kwartale br. deweloperzy oddali ok. 168,5 tys. mkw. biur – podaje Savills. Najwięcej w Krakowie – ponad 65 tys. mkw. i w Warszawie – ok. 51 tys. mkw.

– Stopień wynajęcia większości biurowców w miastach regionalnych przewyższał ?90 proc., co jest imponującym wynikiem, jeśli pod uwagę weźmiemy to, że dwa z czterech biurowców oddanych w III kw. w Warszawie, w dniu otwarcia były skomercjalizowane jedynie w ponad ?65 proc., a stopień wynajęcia trzeciego z nich wynosił ?20 proc. Tylko jeden warszawski biurowiec – Garden Plaza liczący 8,5 tys. mkw. – jest w pełni wynajęty, choć jeszcze nie został oddany – opowiada Wioleta Wojtczak, starszy konsultant w dziale badań i doradztwa Savills.

Joanna Mroczek, dyrektor marketingu oraz działu doradztwa i badań rynku w CBRE, zapewnia, że dziś w takich miastach, jak Kraków czy Wrocław, gdzie popyt jest duży, budynki wynajmują się szybko, często w trakcie budowy. Jednak mimo to stawki czynszowe w miastach regionalnych są stabilne i wynoszą 12–14 euro za mkw. miesięcznie.

– Inaczej sytuacja wygląda w Warszawie, gdzie wskaźnik powierzchni niewynajętej jest już dosyć wysoki i nowe budynki konkurują z istniejącymi – zauważa Joanna Mroczek. Zaznacza, że czynnikiem decydującym jest elastyczność i strategiczne planowanie najmu przez dewelopera ze znacznie dużym wyprzedzeniem. – Łatwiej jest wówczas dostosować ofertę i budynek do faktycznych potrzeb najemcy i tym samym zagwarantować sobie umowy najmu – tłumaczy Joanna Mroczek.

W stolicy deweloperzy do końca tego roku oddadzą ok. 88–98 tys. mkw. w 14 budynkach. M.in. zostanie zakończona przebudowa biurowca Spektrum Tower (27,4 tys. mkw.).

– Wśród tych budynków jest kilka siedzib firm wybudowanych na potrzeby własne – dodaje Joanna Mroczek.

Zdaniem Magdaleny Czempińskiej z Działu Badań Rynku w Knight Frank, otwarcie niektórych biurowców w stolicy może przesunąć się na I kw. 2015 r. - m.in. obiektu Karolkowa Business Park (17,9 tys. mkw.).

Poza Warszawą w tym roku podaż biur może się zwiększyć o 100–157 tys. mkw., w maksymalnie ok. 20 budynkach.

– W dużej części są one jeszcze niewynajęte – podkreśla Joanna Mroczek. Niektóre mogą jednak pochwalić się dobrym poziomem wynajęcia, jak np. w Promenady Wrocławskie – budynek Zita, obłożone umowami w 70 proc.

Zachęty w czynszach

Największą konkurencję widać ciągle w Warszawie, zarówno w centrum, jak i innych biznesowych dzielnicach. ?O najemcę walczą między sobą właściciele zarówno nowo oddanych biur, jak i tych w trakcie budowy, czy też starszych, a nawet w klasie B, czyli gorszym standardzie. ?– Każdy budynek poszukuje swojej niszy, unikatowej cechy, którą może się wyróżnić, ale prowadzi to głównie do spadku czynszów efektywnych ?– mówi Joanna Mroczek.

Jak wylicza Magdalena Czempińska, zachęty oferowane najemcom przez właścicieli budynków (np. okresy bezczynszowe oraz udział w kosztach wykończenia powierzchni) powodują, że efektywne stawki czynszów są niższe o około 15–30 proc. od stawek wywoławczych.

– Rynek biurowy zdecydowanie należy do najemcy. W dużej części miast podaż przewyższa popyt. Na przykład w Warszawie odsetek pustostanów wynosi 13,8 proc. Aby można było powiedzieć, że rynek jest w równowadze, odsetek pustostanów nie powinien przekraczać 10 proc. W stolicy najsilniej rozwijającymi się obszarami są Wola i niezmiennie Mokotów, gdzie najemcy mogą liczyć na bardzo korzystne warunki najmu – tłumaczy Olga Winiarska.

Niektóre starsze budynki mają sporą przewagę nad nowymi projektami, w postaci lokalizacji i dobrego zarządzania. – Takie biurowce stale cieszą się zainteresowaniem firm, jak np. Warsaw Trade Tower – najbardziej rozpoznawalna wieża biurowa w Warszawie – opowiadają przedstawiciele Savillsa.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 88% artykułu